Εδώ και καιρό, η Κυπριακή κοινωνία αναμένει μια σύγχρονη, δίκαιη και λειτουργική φορολογική μεταρρύθμιση. Η ανάθεση της σχετικής μελέτης σε τεχνοκράτες και οικονομολόγους του Πανεπιστημίου Κύπρου αποτελεί ένα θετικό βήμα προς αυτή την κατεύθυνση.
Ωστόσο, καθώς η δημόσια συζήτηση εντείνεται, ιδιαίτερα ενόψει εκλογικών περιόδων, παρατηρείται συχνά μετατόπιση της έμφασης από την ουσία στην επικοινωνιακή διαχείριση, γεγονός που ενδέχεται να αποπροσανατολίσει από τον στόχο μιας ουσιαστικής και δίκαιης φορολογικής πολιτικής.
Είναι κρίσιμο η φορολογική μεταρρύθμιση να βασιστεί σε αντικειμενικά δεδομένα και στις πραγματικές ανάγκες της οικονομίας, ώστε να διαμορφωθεί ένα σύγχρονο και ανταγωνιστικό φορολογικό σύστημα, ικανό να προσελκύσει επενδύσεις, επιχειρήσεις και εισοδήματα για τη χώρα.
Ένα από τα θέματα που επανέρχονται συχνά στον δημόσιο διάλογο αφορά τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, με ορισμένους να υποστηρίζουν ότι τα ακίνητα στην Κύπρο δεν φορολογούνται επαρκώς. Ωστόσο, μια αντικειμενική αποτίμηση δείχνει ότι η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο ήδη φορολογείται σε πολλαπλά επίπεδα, καθιστώντας την με διαφορά ως το πιο βαριά φορολογούμενο περιουσιακό στοιχείο.
Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνεται και από μελέτες που έχουν πραγματοποιηθεί κατά καιρούς από την UIPI (Διεθνής Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων).
Σε αυτό το πλαίσιο, ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ) θεωρεί αναγκαίο να συμβάλει με υπευθυνότητα στον δημόσιο διάλογο, παρουσιάζοντας τεκμηριωμένα στοιχεία και πραγματικά δεδομένα που αποτυπώνουν την υφιστάμενη φορολογική πραγματικότητα σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας σήμερα.
Η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο αποτελεί το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο που υπόκειται σε τριπλή φορολόγηση - κατά την απόκτηση, κατά τη διατήρηση/εκμετάλλευση, και κατά τη διάθεση με την επιβολή πλήθους διαφορετικών φόρων, τελών και δικαιωμάτων σε κάθε φάση.
Παραθέτουμε πιο κάτω αναλυτικά τις υφιστάμενες φορολογικές επιβαρύνσεις επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως ισχύουν σήμερα. Σημειώνεται ότι οι πληροφορίες που ακολουθούν δεν περιλαμβάνουν προτεινόμενες αλλαγές ή ρυθμίσεις που βρίσκονται ακόμη υπό συζήτηση και δεν έχουν τεθεί σε εφαρμογή ή ψηφιστεί από την Πολιτεία.
1. Φορολόγηση κατά την απόκτηση
Κατά την αγορά ενός ακινήτου, οι φορολογικές επιβαρύνσεις είναι σημαντικές:
I. ΦΠΑ
• 19% για νεόδμητα ακίνητα, και μειωμένος συντελεστής 5% που ισχύει μόνο για αγορά πρώτης κύριας κατοικίας, με συγκεκριμένα κριτήρια τα οποία έγιναν αυστηρότερα τον Νοέμβριο του 2023. Το 19% ισχύει και στην αγορά οικοπεδοποιήσιμης γης (με κάποιες εξαιρέσεις).
II. Μεταβιβαστικά τέλη
• Επιβάλλονται όταν η πώληση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ (δηλ. σε μεταχειρισμένα ακίνητα ή εξαιρούμενη γη), τα οποία κλιμακώνονται ανάλογα με την αξία του ακινήτου από 3% μέχρι 8% ( Προσωρινά μειωμένα κατά 50%).
III. Τέλη Χαρτοσήμου (Χαρτοσήμανση Αγοραπωλητήριων συμβολαίων)
• Επιβαρύνει τον αγοραστή έως και €20,000 (είκοσι χιλιάδες ευρώ) Η είσοδος στην ιδιοκτησία, επομένως, συνοδεύεται από υψηλό αρχικό φορολογικό βάρος, σε αντίθεση με άλλες επενδύσεις ή μορφές περιουσιακών στοιχείων (μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), όπου δεν υπάρχει αντίστοιχο «κόστος εισόδου».
2. Φορολόγηση κατά την κατοχή και εκμετάλλευση ακινήτων
Κατά τη διατήρηση και εκμετάλλευση ενός ακινήτου:
I. Τοπικά τέλη
• Δημοτικά και αποχετευτικά τέλη: διαφέρουν ανά Δήμο ή Κοινότητα.
• Τέλη υπέρ τοπικών αρχών: π.χ. τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας, τέλος αποχετευτικού, τέλος κοιμητηρίου, τέλος ενοικίασης υποστατικού, τέλη αποκομιδής σκυβάλων.
Αξιοσημείωτο είναι ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονται με αποχετευτικά τέλη για το κόστος κατασκευής του αποχετευτικού συστήματος (συμπεριλαμβανομένης της χρηματοδότησης), ενώ τα τέλη αυτά υπολογίζονται με βάση την αξία των ακινήτων τους.
Πρόκειται, κατά την άποψή μας, για μια παράλογη πρακτική, καθώς τα αποχετευτικά τέλη δεν θα έπρεπε να συνδέονται με την αξία του ακινήτου, αλλά αποκλειστικά με τη χρήση του.
Υπάρχουν μάλιστα περιπτώσεις όπου επιβάλλονται υψηλά αποχετευτικά τέλη σε περίκλειστα χωράφια, τα οποία δεν παρουσιάζουν καμία προοπτική άμεσης ανάπτυξης ούτε οποιαδήποτε χρήση του αποχετευτικού συστήματος.
Εν τέλει, τίθεται το εξής ερώτημα: είναι άραγε μόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων που οι οποίοι κάνουν χρήση του αποχετευτικού συστήματος, και, ως εκ τούτου, πρέπει να επωμίζονται αποκλειστικά το κατασκευαστικό κόστος του;
II. Φορολογία εισοδημάτων (ενοίκια) από ακίνητα.
- Φυσικά πρόσωπα (ιδιώτες)
• Φόρος Εισοδήματος: κλιμακωτά 0% – 35% ανάλογα με το ετήσιο εισόδημα, μετά την αφαίρεση νοητών εξόδων ύψους 20% επί του εισπρακτέου ενοικίου από εκμίσθωση κτιρίων (ενώ δεν παραχωρείται η εν λόγω έκπτωση του 20% σε περίπτωση εκμίσθωσης γης).
• Φόρος Άμυνας: 3% επί του μικτού εισοδήματος από ενοίκια, μετά την αφαίρεση 25% ως νοητά έξοδα.
• Εισφορά ΓεΣΥ: 2,65% επί του εισοδήματος από ενοίκια.
- Εταιρείες
• Φόρος Εταιρειών (Corporate Tax): 12,5% επί των καθαρών κερδών.
• Φόρος Άμυνας επί των ενοικίων: 3% μετά την αφαίρεση 25% ως έκπτωση νοητών εξόδων.
• Φόρος Άμυνας επί των μερισμάτων: 17% όταν διανέμονται σε Κύπριους φορολογικούς κατοίκους.
• Εισφορά ΓεΣΥ στα μερίσματα: 2,65% όταν διανέμονται σε μετόχους οι οποίοι είναι άτομα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου.
Σημείωση: Είναι αξιοσημείωτο ότι όταν το ακίνητο κατέχεται από εταιρεία, το ίδιο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται διπλά με Φόρο Άμυνας, πρώτα κατά την είσπραξη των ενοικίων από την εταιρεία με 3% και ακολούθως κατά τη διανομή των κερδών ως μερίσματα στους μετόχους με 17%.
3. Φορολόγηση κατά τη διάθεση
Η πώληση ακινήτου επιβαρύνεται με:
• Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών: 20% επί του καθαρού κέρδους.
• Φόρο Εισοδήματος: σε περιπτώσεις που οι πράξεις θεωρούνται εμπορική δραστηριότητα.
• Τέλος ίσο με 0,4% επί του τιμήματος πώλησης, προς Φορέα ισότιμης κατανομής βαρών.
Αξιοσημείωτο είναι, επίσης, ότι το τρέχον αφορολόγητο ποσό για φυσικά πρόσωπα όσο αφορά τον Φόρο Κεφαλαιακών Κερδών είναι €17.086 μια φορά εφ’ όρου ζωής για κάθε άτομο, διάταξη που ισχύει από το 1990, χωρίς να αναπροσαρμοστεί και προφανώς δεν ανταποκρίνεται στη σημερινή πραγματικότητα.
H Κύπρος είναι πιθανώς η μοναδική Ευρωπαϊκή χώρα που επιβάλλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μόνο στα κέρδη από την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο είτε άμεσα, είτε έμμεσα (μέσω της πώλησης μετοχών εταιρείας που κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο), και όχι σε κέρδη από τη πώληση άλλων κινητών περιουσιακών στοιχείων ή ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στο εξωτερικό.
Θέσεις του ΚΣΙΑ
Σε αντίθεση με ορισμένες τοποθετήσεις που υποστηρίζουν ότι η ακίνητη περιουσία δεν φορολογείται επαρκώς και αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο να εξεταστεί η επαναφορά του κρατικού φόρου ακίνητης περιουσίας, θεωρούμε ότι είναι εντελώς άστοχες και υπονομεύουν την αρχή της φορολογικής δικαιοσύνης.
Όπως έχει ήδη τεκμηριωθεί αναλυτικά, η ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο υφίσταται υπέρμετρη φορολογική επιβάρυνση, από τη στιγμή της απόκτησης, καθ’ όλη τη διάρκεια της κατοχής και εκμετάλλευσής της, μέχρι και την τελική της διάθεση.
Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αποτελεί ισοδύναμο ενός ετήσιου φόρου στον πλούτο, καθώς δεν λαμβάνει υπόψη όλα τα περιουσιακά στοιχεία του φορολογουμένου, ενώ αγνοεί κρίσιμους παράγοντες όπως δάνεια και οικονομικές υποχρεώσεις. Συνεπώς, η ρητορική ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι όλοι εύποροι ή «πλούσιοι» είναι λανθασμένη και παραπλανητική.
Αν κάτι τέτοιο ίσχυε, οι τράπεζες και τα επενδυτικά funds ακινήτων δεν θα είχαν αποκτήσει δισεκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα μέσω κατασχέσεων, αποτέλεσμα της αδυναμίας πολλών ιδιοκτητών να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους και τις υποθήκες τους.
Το γεγονός ότι η ακίνητη ιδιοκτησία αποτελεί φορολογική βάση που εύκολα εξακριβώνεται εξηγεί, σε σημαντικό βαθμό, τη διαφοροποίησή της από άλλα περιουσιακά στοιχεία. Είναι δηλαδή εύκολη «λεία» για τις φορολογικές αρχές.
Η κατάργηση του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας είχε αποφασιστεί ορθά, ώστε να αντισταθμιστεί η επιβολή ΦΠΑ 19% στα ακίνητα, μια σημαντική επιβάρυνση με άμεσες επιπτώσεις στην αγορά και στους ιδιοκτήτες.
Ταυτόχρονα, τα τοπικά τέλη υπέρ δήμων και κοινοτήτων αυξήθηκαν
δυσανάλογα και δραματικά, με το δημοτικό/κοινοτικό τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας να φτάνει σε πρωτοφανή επίπεδα. Επομένως, οποιαδήποτε σκέψη ή συζήτηση περί επαναφοράς του φόρου αυτού, θα ήταν κατάφωρα άδικη και παράλογη.
Η φορολογική μεταρρύθμιση που χρειάζεται η Κύπρος δεν πρέπει να έχει στόχο την περαιτέρω επιβάρυνση της ακίνητης ιδιοκτησίας, αλλά τη διόρθωση αυτής της ανισότητας, η οποία έχει ήδη διαμορφωθεί με τρόπο που δεν ευνοεί ούτε την ιδιοκτησία, ούτε τη στέγαση, ούτε την ανάπτυξη.
Μπορείτε να βρείτε μια πιο λεπτομερή παρουσίαση με τις εισηγήσεις μας στην ιστοσελίδα μας https://ksia.org.cy/forologiki-metarrythmisi-ksia/.
*Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων.
