Κοινόκτητες οικοδομές: Επιτακτική ανάγκη η θέσπιση ενός λειτουργικού και αποτελεσματικού νόμου

Κοινόχρηστα. Μια λέξη που προκαλεί πλέον πονοκέφαλο σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Σε ιδιοκτήτες ακινήτων, στους επαγγελματίες του κλάδου, σε ενοικιαστές, σε πωλητές και αγοραστές. Κι αυτό γιατί το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, είναι ανεπαρκές στο να αντιμετωπίσει τη ραγδαία αύξηση των κοινόκτητων οικοδομών αλλά και τις ανάγκες που προκύπτουν από τη μεγάλη αυτή αλλαγή. Υπολογίζεται μάλιστα ότι ο μισός πλέον περίπου πληθυσμός στην Κύπρο ζει σε κοινόκτητες οικοδομές.

Με τις πολυκατοικίες και τα συγκροτήματα κατοικιών, λοιπόν να αυξάνονται χρόνο με το χρόνο όλο και περισσότερο, η ρύθμιση της λειτουργίας τους για την επίλυση των διαχρονικών προβλημάτων που αντιμετωπίζουν, καθίσταται σήμερα πιο αναγκαία από ποτέ. Τέλος στην αταξία που επικρατεί, φιλοδοξεί να θέσει «Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023», ο οποίος βρίσκεται ενώπιον της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών, προς συζήτηση.

Θέλοντας να συμβάλλει στην περαιτέρω βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου, πραγματοποίησε συζήτηση στρογγυλής τραπέζης στην παρουσία του Υπουργού Εσωτερικών, κ. Κωνσταντίνου Ιωάννου, της Επιτρόπου Νομοθεσίας, κας. Λουίζας Ζαννέτου, του μέλους της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών και βουλευτή του ΔΗΚΟ, κ. Πανίκου Λεωνίδου, όπως επίσης και αρμόδιων φορέων και εκπροσώπων Συνδέσμων και Οργανώσεων.

Καταγράφοντας τις θέσεις και εισηγήσεις που ακούστηκαν και μελετώντας το προτεινόμενο νομοσχέδιο με τους νομικούς του συμβούλους, ο Σύνδεσμος προχώρησε στην ετοιμασία ενός αναλυτικού υπομνήματος με προτάσεις, που απέστειλε στον Υπουργό Εσωτερικών, όπως και στην Επίτροπο Νομοθεσίας.

Οι θέσεις του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου

Αναφορικά με τις διαχειριστικές επιτροπές, ο Σύνδεσμος υπογραμμίζει την ανάγκη σύστασής τους ως νομικά πρόσωπα, γεγονός που θα πρέπει να αποτελεί υποχρεωτική προϋπόθεση με την έκδοση άδειας οικοδομής. Αυτό θα διασφαλίσει την έγκαιρη οργάνωση της επιτροπής για τη συντήρηση και προστασία των κοινόχρηστων χώρων. Προτείνει, επίσης, ο αρχικός ιδιοκτήτης ή η εταιρεία ανάπτυξης γης να ορίζει προσωρινή επιτροπή μέχρι την εκλογή της κανονικής στην πρώτη γενική συνέλευση των κυρίων μονάδων, ενώ οι διαχειριστικές επιτροπές να έχουν τη δυνατότητα ανάθεσης υπηρεσιών σε τρίτους, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αντίστοιχου ταμείου.

Στο ζήτημα των κοινοχρήστων, ο Σύνδεσμος προτείνει ο υπολογισμός να γίνεται βάσει τετραγωνικών μέτρων, με δυνατότητα διαφοροποίησης από τη γενική συνέλευση, λαμβάνοντας υπόψη τη χρήση (οικιστική, εμπορική, γραφειακή). Η κατανομή των κοινοχρήστων πρέπει να πιστοποιείται γραπτώς από τη διαχειριστική επιτροπή, ενώ οι χρεώσεις μπορούν να καθορίζονται είτε αναδρομικά είτε προκαταβολικά. Το πιστοποιητικό κοινοχρήστων θα πρέπει να εξοφλείται εντός 28 ημερών, με περιορισμούς στην προβολή υπερασπίσεων σε περίπτωση καταχώρισης απαίτησης από τη διαχειριστική επιτροπή. Επιπλέον, ο Σύνδεσμος εισηγείται την πρόβλεψη σύνθετου τόκου για καθυστερημένες οφειλές.

Για την καλύτερη διαχείριση απρόβλεπτων εξόδων, ο Σύνδεσμος τονίζει την ανάγκη υποχρεωτικής τήρησης ταμείων από τις διαχειριστικές επιτροπές. Τα ταμεία αυτά μπορούν να χρηματοδοτούνται με ετήσια χρέωση, π.χ., 0,02% της αξίας του ακινήτου, κατανεμημένα βάσει των εκτιμήσεων του Κτηματολογίου, διασφαλίζοντας πόρους για μελλοντικές ανάγκες.

Όσον αφορά τις κολυμβητικές δεξαμενές, ο Σύνδεσμος εισηγείται να ορίζεται «διαχειριστής» της δεξαμενής και η χρήση της να περιορίζεται σε ιδιωτική (για οικογένεια και καλεσμένους). Σε περιπτώσεις όπου οι χρήστες επιθυμούν να λειτουργεί ως δημόσια, αυτό να επιτρέπεται μόνο κατόπιν απόφασης της διαχειριστικής επιτροπής και υπό τις σχετικές νομοθετικές πρόνοιες.

Για το Μητρώο Κοινόκτητων Οικοδομών, ο Σύνδεσμος υποστηρίζει ότι αυτό πρέπει να τηρείται κεντρικά ή ανά επαρχία, ώστε να είναι προσβάσιμο από κρατικές υπηρεσίες, διαχειριστικές επιτροπές και ιδιοκτήτες. Προτείνεται, επίσης, η σύνδεση του μητρώου με τη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου, παρέχοντας εύκολη πρόσβαση μέσω διαδικτυακών πυλών, όπως ο Ιππόδαμος ή η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων.

Τέλος, ο Σύνδεσμος αναγνωρίζει ότι οι παραπάνω ρυθμίσεις μπορεί να επηρεάσουν ευάλωτα άτομα, όπως ηλικιωμένους με χαμηλά εισοδήματα. Προτείνει τη δημιουργία σχεδίου οικονομικής ενίσχυσης από το Υπουργείο Εσωτερικών, με συγκεκριμένα κριτήρια επιλεξιμότητας, ώστε να διασφαλιστεί η προστασία αυτών των ομάδων.

Κοινός Στόχος: Ένα Βιώσιμο Μέλλον για τις Κοινόκτητες Οικοδομές

Η ανάγκη για τη δημιουργία ενός σύγχρονου και λειτουργικού νομικού πλαισίου για τις κοινόκτητες οικοδομές δεν αποτελεί πλέον επιλογή, αλλά επιτακτική προτεραιότητα. Τα προβλήματα που έχουν συσσωρευτεί με την πάροδο των χρόνων – από τη δυσλειτουργία των διαχειριστικών επιτροπών, έως την έλλειψη συντήρησης και τη μη καταβολή κοινοχρήστων – θέτουν σε κίνδυνο όχι μόνο την ποιότητα ζωής των κατοίκων, αλλά και την ασφάλεια και τη βιωσιμότητα αυτών των δομών.

Ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου αναγνωρίζει το μέγεθος της πρόκλησης και τη σημασία της έγκαιρης δράσης. Γι’ αυτό, με αίσθημα ευθύνης, δεσμεύεται μέσα από την τεχνογνωσία του να στηρίξει κάθε ενέργεια του Υπουργείου Εσωτερικών για την επίλυση αυτών των χρόνιων ζητημάτων.

Μέσα από τη συνεργασία, τον διάλογο και τη συλλογική προσπάθεια, μπορούμε να πετύχουμε τη ρύθμιση της λειτουργίας των κοινόκτητων οικοδομών εντός του 2025. Η διαμόρφωση ενός τέτοιου θεσμικού πλαισίου δεν αφορά μόνο την καθημερινότητα των κατοίκων, αλλά και την εξέλιξη της Κύπρου ως ένα σύγχρονο, λειτουργικό και οργανωμένο ευρωπαϊκό κράτος.

*Γενική Διευθύντρια Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου