Ενοίκια ακινήτων-Τι πραγματικά ισχύει

Τον τελευταίο καιρό βλέπουμε αρκετούς συμπολίτες μας να προβληματίζονται για την αύξηση των ενοικίων σε κατοικίες και διαμερίσματα. Ποιο κάτω θα εξηγήσουμε τί πραγματικά συμβαίνει και ποιοι είναι οι τρόποι που θα πρέπει να προσεγγίζουμε και να επιλέγουμε με σωστά κριτήρια την ενοικίαση ενός ακινήτου.

Για την σωστή επιλογή θα πρέπει να λάβουμε υπόψη τα ποιο κάτω.

Περιοχή: Θα πρέπει να λάβουμε υπόψη την απόσταση του ακινήτου από τον τόπο εργασίας. Ο χρόνος μετακίνησης και το κόστος ταξιδιού είναι αυτά που θα μειώσουν ή θα αυξήσουν τον χρόνο μεταφοράς μας και τα έξοδα μετακίνησης. Σε περίπτωση που έχουμε παιδιά σε σχολεία ή άλλες καθημερινές ανάγκες, θα πρέπει να λάβουμε υπόψη τις αποστάσεις των σχολείων.

Επιλογή ακινήτου: Για να γίνει σωστή επιλογή ενοικίασης ακινήτου σύμφωνα με τα μηνιαία μας έσοδα θα πρέπει να υπολογιστούν όλα τα μηνιαία έξοδα προσθέτοντας το ποσό του ενοικίου που είμαστε διατεθειμένοι να πληρώνουμε.

Αναζήτηση ακινήτου

Με τον υπολογισμό των ποιο πάνω θα είμαστε έτοιμοι γνωρίζοντας την περιοχή και το ενοίκιο που θα μπορούμε να πληρώνουμε, να αρχίσουμε την αναζήτηση ενοικίασης του ακινήτου της αρεσκείας μας σύμφωνα μες τις ανάγκες μας.

Τί πρέπει να προσέξουμε

Αρχίζοντας την επίσκεψη μας σε κτήρια, εάν είναι διαμέρισμα θα πρέπει πρώτα να δούμε την ηλικία της πολυκατοικίας, να ελέγξουμε για εξωτερικές κακοτεχνίες, την είσοδο της πολυκατοικίας, τον ανελκυστήρα και στο τέλος το διαμέρισμα εάν έχει ατέλειες, κακοτεχνίες, υγρασίες κτλ. Θα πρέπει επίσης να ελέγξουμε την κατάσταση των κλιματιστικών και εάν είναι μεγάλης ηλικίας θα πρέπει να γνωρίζουμε ότι το καλοκαίρι θα έχουμε περισσότερη κατανάλωση ρεύματος. Τα καινούργια κλιματιστικά που έχουν ενσωματωμένο "inverter" έχουν μεγαλύτερη δυνατότητα εξοικονόμηση ρεύματος. Θα πρέπει επίσης να ελέγξουμε τον χώρο στάθμευσης που αντιστοιχεί στο ακίνητο για να ξέρουμε που θα βάζουμε το αυτοκίνητο μας.

Υπολογισμός ενοικίου

Για να καταλάβουμε πώς υπολογίζει το ενοίκιο ένας ιδιοκτήτης ακινήτου θα δώσουμε το ποιο κάτω παράδειγμα.

Ένα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων σήμερα στην Λευκωσία πωλείται περίπου €250.000. Ο ιδιοκτήτης του για να μπορέσει να το αγοράσει θα πρέπει να αποδείξει στην τράπεζα ότι έχει το 30% των €250.000, δηλαδή τις €75.000. Τις υπόλοιπες €175.000 θα τις πληρώσει η τράπεζα στον "Developer" υποθηκεύοντας το ακίνητο, νοουμένου ότι γίνει έγκριση του δανείου, παρουσιάζοντας τα μηνιαία του έξοδα σύμφωνα με τον μισθό του και να έχει την δυνατότητα αποπληρωμής του δανείου.

Παράδειγμα

Σύμφωνα με τον ποιο πάνω πίνακα το δάνειο είναι €175.000 και έχει τόκο 4%. Ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώνει €1,060 μηνιαία δόση για περίοδο 20 χρονών. Το σύνολο των τόκων στην αποπληρωμή του δανείου θα ανέρχεται σε €79.511

Κόστος Επένδυσης αγοράς ακινήτου

Το σύνολο εξόδων και το κόστος αγοράς του ακινήτου που αγοράστηκε €250.000 ανέρχεται σε

€250.000 + €79.511 = €329.511

Απόδοση Επένδυσης

Σύμφωνα με τα ποιο πάνω δεδομένα του δανείου, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου για να διαθέσει το ακίνητο στην αγορά ενοικίασης θα πρέπει εκτός από το κόστος αγοράς που έχει, να πρέπει να υπολογίσει και το κέρδος του. Για να μπορέσει να υπολογίσει την απόδοση της επένδυσης του θα πρέπει να ακολουθήσει την ποιο κάτω φόρμουλα.

Κόστος αγοράς/αξίας ακινήτου: €250.000

Μηνιαία δόση: €1.060

Κόστος δανεισμού: €79.511 ÷ 20 χρόνια = 3.975 ανα χρόνο ÷ 12 μήνες = € 331

Σύνολο μηνιαίου κόστους / εξόδων = €1060 + €331 = €1.391

(Στα ποιο πάνω έξοδα / κόστος δανεισμού δεν έχουν υπολογιστεί τα έξοδα συντήρησης του ακινήτου που μπορεί να είναι περίπου €10.000 κάθε 5 χρόνια)

Υπολογισμός απόδοσης

Παράδειγμα 1:

€ 254.000 Αξία ακινήτου + έξοδα Χ 5% απόδοση/ ανα χρόνο = € 12.700

Αν ο ιδιοκτήτης έχει 5% τον χρόνο απόδοση, σημαίνει ότι

€ 12.700 Χ 20 (χρόνια δανειοδότηση) = € 254.000.

Το κόστος δανεισμού είναι €329.511, άρα με 5% η € 12.700/ χρόνο δεν θα μπορέσει να αποπληρώσει το δάνειο του και θα υπολείπονται €329.511 - € 254.000 = €75.511

Παράδειγμα 2:

€ 254.000 Αξία ακινήτου + έξοδα Χ 7% απόδοση/ ανα χρόνο = € 17.780

Με 7% απόδοση τον χρόνο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα παίρνει € 17.780/ χρόνο σε ενοίκια, και σε 20 χρόνια Χ €17.780 = €355.600

Συμπέρασμα:

Eνα διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων για να μπορέσει να το διαθέσει ένας ιδιοκτήτης στην αγορά ενοικίασης, σημαίνει ότι θα πρέπει να το ενοικιάζει €17.780 τον χρόνο, η €1.481/ μήνα, για να μπορέσει να αποπληρώσει το δάνειο του σε 20 χρόνια.

Συμβουλές προς ενοικιαστές

Όπως έχουμε διαπιστώσει ποιο πάνω, ένας ιδιοκτήτης ακινήτου που το αγόρασε €250.000, με το κόστος δανεισμού να ανέρχεται στις €329.511, για να μπορέσει να αποπληρώσει το δάνειο του θα πρέπει να το ενοικιάζει το λιγότερο €1.480 τον μήνα.

Λαμβάνοντας υπόψη την αρχική αναφορά για τα θέματα που θα πρέπει να λάβει υπόψη του κάποιος που ενδιαφέρεται να ενοικιάσει ένα διαμέρισμα , δηλαδή την απόσταση από τον χώρο εργασίας και το κόστος ταξιδιού και το κόστος ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος σύμφωνα με το παράδειγμα που έχουμε δώσει, η συμβουλή είναι ότι θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι διάφορες εναλλακτικές λύσεις όπως η αλλαγή περιοχής κοντά στην περιοχή ενδιαφέροντος όπου τα ενοίκια πιθανών να είναι μειωμένα σε σχέση με την πρώτη επιλογή. Παράλληλα, το ποσό του ενοικίου που θα μπορεί να πληρώνεται σύμφωνα με τις οικονομικές δυνατότητες, μπορεί να αντισταθμιστεί με ένα ακίνητο που να έχει λιγότερα πολυτελή χαρακτηριστικά από μία ακριβότερη επιλογή.

*Master of Science in Real Estate MSc RE