Π. Λοΐζου: Δεν είναι απλό εγχείρημα οι επενδύσεις σε ακίνητα

Ο Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος της WiRE FS, εξηγεί πώς οι επενδυτές μπορούν να επωφεληθούν από την κατάσταση μετά την πανδημία στον τομέα των ακινήτων επιλέγοντας τον καλύτερο δυνατό τρόπο για να χρησιμοποιήσουν το κεφάλαιό τους.

«Εξακολουθούμε να μην γνωρίζουμε τον πλήρη αντίκτυπο της κρίσης, αλλά δεν πρέπει να περιμένουμε από την αγορά να επιστρέψει στα επίπεδα προ πανδημίας κατά τη διάρκεια του 2021 ή του 2022», τονίζει, μεταξύ άλλων, ο κ. Λοΐζου, σε συνέντευξή του στο GOLD.

Παράλληλα, δίνει τις δικές του συμβουλές σε ενδιαφερόμενους επενδυτές στο real estate της Κύπρου.

Διαβάστε ακόμα:

Σε χαμηλές πτήσεις τα ταξίδια λόγω πανδημίας

LionGlobal Advisors: Αντιστέκονται στην κρίση τα ακίνητα

Επί τάπητος η ενίσχυση των επιχειρηματικών σχέσεων Ινδίας -  Κύπρου

Πώς βλέπετε τις επενδυτικές προοπτικές για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο το 2021-2022;
Η επένδυση σε ακίνητα είναι πιθανώς η «λιγότερο κακή επιλογή», ​​δεδομένου ότι τα επιτόκια είναι μηδενικά, οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων είναι κάτω του 1% και το χρηματιστήριο έχει αποδειχθεί δύσκολα ρευστοποιήσιμο. Η αγορά ακινήτων προσφέρει κάποιες αξιοπρεπείς αποδόσεις εισοδήματος, που κυμαίνονται από 4% για οικιστικά έως 6,5% -7% για εμπορικά ακίνητα, συν το πλεονέκτημα της προσωπικής εμπλοκής στη διαχείριση τους, έτσι ώστε να διασφαλίσετε και να προσθέσετε αξία επιλύοντας προβλήματα, αναπτύσσοντας, κ.λπ. Ταυτόχρονα όμως, η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι εγγενώς μη ρευστή και έχει υψηλό κόστος διαχείρισης και συντήρησης, π.χ. μεταβιβαστικά τέλη, προμήθειες κ.λπ., οπότε θα πρέπει να θεωρείται ως μακροπρόθεσμη επένδυση και όχι απαραίτητα για διενέργεια συναλλαγών.

Το 2020 παρατηρήσαμε λιγότερες πωλήσεις και πιέσεις στις τιμές συγκεκριμένων ακινήτων, όπως τα high-end οικιστικά και τα δευτερεύοντα καταστήματα λιανικής. Υπήρχε επίσης ένας γενικός δισταγμός για την υλοποίηση στρατηγικών επενδύσεων, καθώς ο αντίκτυπος της πανδημίας ήταν - και είναι - ακόμα αισθητός. Αυτό πρέπει να αναμένεται διότι, σε περιόδους κρίσης, η διατήρηση επαρκών επιπέδων ρευστότητας είναι (ή θα έπρεπε) να είναι, η νούμερο ένα προτεραιότητα για κάθε άτομο ή εταιρεία.

Όλοι γνωρίζουν ότι υπάρχουν επενδυτικές ευκαιρίες μετά από κάθε μεγάλη κρίση, καθώς περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας βγαίνουν εξ’ ανάγκης στην αγορά. Στην Κύπρο, για παράδειγμα, είδαμε μια άνοδο των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε διάφορους τομείς μετά το 2013. Αναμένουμε νέες επενδυτικές ευκαιρίες να προκύψουν τους επόμενους μήνες, ειδικά στον τομέα του τουρισμού και των εμπορικών ακινήτων. Όσον αφορά τους ιδιώτες επενδυτές, οι επενδυτικές αποφάσεις δεν είναι τόσο απλές, καθώς έχουν πιο περιορισμένες επιλογές. Εξακολουθούμε να μην γνωρίζουμε τον πλήρη αντίκτυπο της κρίσης, αλλά δεν πρέπει να περιμένουμε από την αγορά να επιστρέψει στα επίπεδα προ πανδημίας κατά τη διάρκεια του 2021 ή του 2022.

Γιατί κάποιος πρέπει να επενδύσει στο real estate της Κύπρου;
Όταν οι επενδυτές λιανικής αποφασίζουν να επενδύσουν τα χρήματά τους απευθείας στο real estate, μετατρέπουν τα ρευστοποιήσιμα στοιχεία ενεργητικού σε μη ρευστή μορφή. Η συμβουλή μας προς τους επενδυτές λιανικής που ενδιαφέρονται για τον τομέα της ακίνητης περιουσίας είναι να επενδύσουν μέσω εξειδικευμένων Real Estate Investment Trusts (REITs) ή Exchange Traded Funds (ETFs), τα οποία είναι εισηγμένα σε διεθνή χρηματιστήρια. Αυτά τα REIT κατανέμουν τις επενδύσεις τους σε διάφορα έργα και γεωγραφικούς προορισμούς για να ελαχιστοποιήσουν τους πιθανούς κινδύνους. Ταυτόχρονα, τα REIT και ETF καταβάλλουν μέρισμα επί της επένδυσης σε τακτά χρονικά διαστήματα και, καθώς είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο, είναι (περισσότερο) ρευστά και δεν έχουν κόστος τριβής. Πιστεύω ότι ο ιδιωτικός και ο δημόσιος τομέας πρέπει να επικεντρώσουν τις προσπάθειές τους στην προσέλκυση αυτών των τεράστιων επενδυτικών κεφαλαίων για να επενδύσουν στην Κύπρο, αντί να ενθαρρύνουν τους μεμονωμένους επενδυτές να αποκτήσουν μεμονωμένες μονάδες, να κλειδώσουν τα χρήματά τους και να μην έχουν την κατάλληλη τεχνογνωσία ή πόρους για τη διαχείρισή τους. Οι συνέργειες που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν είναι ατελείωτες, βελτιώνοντας τόσο την ποιότητα των περιουσιακών στοιχείων που διατίθενται στους χρήστες (π.χ. έχουν τη δυνατότητα να αναπτύξουν μεγαλύτερα κτήρια με καλύτερο σχεδιασμό / προδιαγραφές ποιότητας, καθώς έχουν μια πιο μακροπρόθεσμη άποψη για την κατοχή και τη διαχείρισή τους) και τους επενδυτές (δηλαδή μία εταιρεία κατέχει το περιουσιακό στοιχείο, αποφεύγοντας τα τυπικά προβλήματα της ύπαρξης μίας μονάδας σε μια πολυ-ιδιοκτησιακή περιουσία).

Σε ποιον τομέα θα συμβούλευες κάποιον να επενδύσει στην Κύπρο;
Σε μια μετα-πανδημία εποχή, μια καλή επένδυση θα ήταν σε ποιοτικά, εξυπηρετούμενα κτήρια γραφείων με μεγάλους χώρους, ιδανικά στη Λευκωσία και στη Λεμεσό. Υπάρχουν πολλές μεγάλες και μικρές εταιρείες που αναζητούν γραφεία που μπορούν να καλύψουν τις σύγχρονες ανάγκες τους, πχ. ευκολία στη διαμόρφωση του χώρου ώστε μπορεί να διαμορφωθεί ανάλογα με τον αριθμό προσωπικού, ένα έξυπνο κτήριο που προσφέρει 24ωρη πρόσβαση, κ.λπ. Προσφέροντας υπηρεσίες σε ενοικιαστές, όπως καθαρισμός, παραλαβή / παράδοση πλυσίματος ρούχων, εκτέλεση καθηκόντων, πλύσιμο αυτοκινήτων κ.λπ. είναι ένας καλός τρόπος για αύξηση των εσόδων και διαφοροποίηση του προσφερόμενου προϊόντος. Θα αποθαρρύνω την επένδυση σε μεμονωμένες εμπορικές μονάδες ή κατοικίες που αποτελούν μέρος μεγαλύτερων κτηρίων, διότι, δυστυχώς, ο νόμος σχετικά με τα θέματα συντήρησης και κοινής χρήσης είναι προβληματικός στην Κύπρο. Τις περισσότερες φορές, οι ιδιοκτήτες τείνουν να μην πληρώνουν τα τέλη τους στη διαχειριστική επιτροπή, ο κοινός λογαριασμός χρηματοδοτείται για λίγο διάστημα και με την πάροδο του χρόνου το κτήριο τείνει να μην συντηρείται σωστά.

Τι είδους αποδόσεις μπορεί να αναμένει ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής στα ακίνητα της Κύπρου τα επόμενα χρόνια;
Αυτό ποικίλει σημαντικά, ανάλογα με την τοποθεσία και τον τύπο διαχείρισης που κάθε ιδιοκτήτης εφαρμόζει. Για πρώτου βαθμού κτήρια γραφείων και αποθήκες, μια λογική απόδοση θα κυμαίνεται μεταξύ 6% -7% ετησίως. Οι επενδύσεις σε εξυπηρετούμενα κτήρια κατοικιών θα μπορούσαν να αποφέρουν ετήσια απόδοση 4%-5%. Υπενθυμίζω βέβαια, ότι οι millennials και οι νεότεροι προτιμούν να νοικιάζουν παρά να αγοράζουν ακίνητα, οπότε, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσφέρουν μια πιο ολοκληρωμένη υπηρεσία και όχι απλώς να νοικιάζουν ένα διαμέρισμα / σπίτι. Όσον αφορά τον τουριστικό τομέα, λόγω της τρέχουσας αβεβαιότητας, είναι δύσκολο να προβούμε σε συγκεκριμένες προβλέψεις. Ωστόσο, καθώς τα πράγματα σταθεροποιούνται κάπως, θα ήταν λογικό να αναμένεται ετήσια απόδοση 8% -10%.

Ας υποθέσουμε ότι ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής που αναζητά αποδόσεις με προοπτική πέραν της δεκαετίας και είναι πρόθυμος να επενδύσει €1 εκατ. στο real estate της Κύπρου, αποφασίσει να σας διορίσει ως σύμβουλο επενδύσεων. Πώς θα τον συμβουλεύατε να δομήσει το χαρτοφυλάκιο;
Για επενδύσεις σε ακίνητα, €1 εκατ. είναι ένα σχετικά μικρό ποσό. Εάν κάποιος προσπάθησε να το «σπάσει» και να επενδύσει σε πολλά έργα, το κόστος διαχείρισης θα ανέβαινε στα ύψη και οι αποδόσεις θα ελαχιστοποιούνταν. Η επαγγελματική μου συμβουλή θα ήταν να αγοράσει ένα μικρό οικιστικό κτήριο με τέσσερα ή πέντε διαμερίσματα για ενοικίαση, είτε στη Λευκωσία είτε στη Λεμεσό. Με αυτόν τον τρόπο, θα είχε τον πλήρη έλεγχο του ακινήτου, ένα μηνιαίο εισόδημα από ενοικιάσεις που προέρχονται από τέσσερις έως πέντε διαφορετικές πηγές, ενώ θα είχε την επιλογή να πουλήσει μία ή περισσότερες από τις μονάδες εάν χρειαζόταν μετρητά. Επίσης, υπάρχει έλεγχος του περιουσιακού στοιχείου, κατανομή κινδύνου μεταξύ των ενοικιαστών και δυνατότητα άντλησης ρευστότητας μέσω της πώλησης «μέρους» του περιουσιακού στοιχείου (π.χ. ένα διαμέρισμα), εάν χρειάζεται, αντί του ακινήτου στο σύνολό του. Εναλλακτικά, θα τον συμβούλευα να επενδύσει σε τουριστικά καταλύματα (κατοικίες) στην Πόλη Χρυσοχούς ή στον Πρωταρά οι οποίες θα προσφέρονται για βραχυπρόθεσμες διακοπές σε ντόπιους. Η ζήτηση για τέτοιες μονάδες διακοπών αυξάνεται λόγω της πανδημίας και αυτή η τάση θα συνεχιστεί στο μέλλον. Η ζήτηση για ενοικιάσεις τύπου Airbnb θα επιστρέψει, ισχυρότερη από ποτέ. Δεν θα συμβούλευα κάποιον με αυτό το συγκεκριμένο επενδυτικό προφίλ να βάλει χρήματα σε γραφεία ή άλλα εμπορικά κτήρια. Για μικρότερα επενδυτικά ποσά, εξακολουθώ να πιστεύω ότι ο καλύτερος τρόπος για έναν ιδιώτη επενδυτή να επενδύσει σε real estate είναι μέσω εξειδικευμένων Real Estate Investment Trusts (REITs) ή Exchange Traded Funds (ETFs).
 

Η συνέντευξη δημοσιεύθηκε στο περιοδικό GOLD.