Η αγορά των στεγαστικών δανείων στην Κύπρο διατηρεί τη δυναμική της, με τους δανειολήπτες να αναζητούν μεγαλύτερη ασφάλεια και προβλεψιμότητα στη μηνιαία τους δόση. Την ίδια ώρα η άνοδος του κόστους στέγασης, η ανάγκη για ενεργειακή αναβάθμιση και ο ψηφιακός μετασχηματισμός δημιουργούν νέα δεδομένα για τις τράπεζες και την κτηματαγορά. Ο διευθυντής επικοινωνίας και δημοσίων σχέσεων του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου, Αντρέας Κωστουρής, μιλά για τις τάσεις στην αγορά στεγαστικών δανείων, τις επιλογές των νέων δανειοληπτών, την πορεία των επιτοκίων, την προσιτή στέγαση και τις αλλαγές που διαμορφώνουν το νέο τοπίο.
Πώς διαμορφώνεται σήμερα η αγορά στεγαστικών δανείων στην Κύπρο και ποιες είναι οι βασικές τάσεις που τη χαρακτηρίζουν;
Η αγορά στεγαστικών δανείων στην Κύπρο επιδεικνύει μια ανθεκτικότητα, η οποία συνδέεται με τη διαχρονική τάση στη χώρα που ωθεί τα νοικοκυριά στην επιλογή της ιδιόκτητης στέγης. Η νέα χρηματοδότηση προς τα νοικοκυριά κινείται σταθερά στην περιοχή του €1 με €1.2 δισεκατομμυρίου ετησίως κατά τα τελευταία χρόνια. Οι βασικές τάσεις περιλαμβάνουν τη σαφή στροφή των δανειοληπτών προς προϊόντα σταθερού επιτοκίου, ιδιαίτερα για τα πρώτα τρία έως πέντε έτη, την αυστηρή εφαρμογή των κανονιστικών οδηγιών της Κεντρικής Τράπεζας, όπως η ενδελεχής πιστοληπτική αξιολόγηση των δανειοληπτών, και τη διατήρηση υψηλής ποιότητας στο χαρτοφυλάκιο νέων χορηγήσεων.
Πώς έχει εξελιχθεί η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια τα τελευταία χρόνια και ποιοι είναι οι βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν σήμερα τις αποφάσεις των δανειοληπτών;
Η ζήτηση διατηρείται ζωηρή, παρά τις διεθνείς αβεβαιότητες και τις πληθωριστικές πιέσεις. Διαμορφώνεται τόσο από τις εγχώριες στεγαστικές ανάγκες όσο και από την ανάπτυξη του οικοσυστήματος ξένων εταιρειών, που ενισχύει τη ζήτηση στην κτηματαγορά. Οι αποφάσεις των δανειοληπτών επηρεάζονται, πλέον, καθοριστικά από το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, τις τιμές των ακινήτων στα αστικά κέντρα και την ανάγκη για προβλεψιμότητα στη μηνιαία δόση.
Η προσιτή στέγαση αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα κυπριακά νοικοκυριά. Ποιος είναι ο ρόλος του τραπεζικού τομέα στην αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος;
Η προσιτή στέγαση είναι ένα σύνθετο δομικό ζήτημα, που απαιτεί συλλογική αντιμετώπιση. Είναι κάτι που συζητείται και απασχολεί έντονα και την ίδια την ΕΕ, αφού το στεγαστικό αποτελεί μία από τις κύριες προκλήσεις για τη νέα γενιά. Ο τραπεζικός τομέας λειτουργεί ως σταθερός αιμοδότης της οικονομίας, παρέχοντας υπεύθυνη χρηματοδότηση και συμμετέχοντας ενεργά σε κρατικά σχεδιάσματα στήριξης, όπως για παράδειγμα για νεαρά ζευγάρια ή ακριτικές και απομακρυσμένες περιοχές. Ωστόσο οι τράπεζες δεν χαράσσουν οικιστική πολιτική. Η ουσιαστική αντιμετώπιση προϋποθέτει πολυεπίπεδες ενέργειες, κυρίως από το κράτος, με στόχευση και συνεργασίες με τον ιδιωτικό τομέα.
Πώς αξιολογείτε τη σημερινή πορεία των επιτοκίων;
Μετά την περίοδο αυστηρής νομισματικής πολιτικής της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για τη συγκράτηση του πληθωρισμού, τα επιτόκια εισήλθαν, την τελευταία διετία, σε πεδίο σταθεροποίησης. Στην Κύπρο το μέσο επιτόκιο νέων στεγαστικών δανείων παραμένει κοντά ή και κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Από εκεί και πέρα είναι θέμα της κάθε τράπεζας να χαράξει τη δική της επιτοκιακή πολιτική στη βάση των στοχεύσεων και των επιδιώξεών της.
Τα επιτόκια επηρεάζουν τη ζήτηση για στεγαστικά δάνεια;
Σαφώς και τα επιτόκια επηρεάζουν τη ζήτηση και αυτός είναι, άλλωστε, ο λόγος μεταξύ νομισματικής πολιτικής και κατανάλωσης όταν προκύπτει ανάγκη συγκράτησης του πληθωρισμού ή στην αντίθετη περίπτωση ανάγκη για τόνωση της αγοράς με χαμηλότερα επιτόκια. Η κυρίαρχη προσέγγιση υπαγορεύει ψηλότερα επιτόκια σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού με στόχο τη μείωσή του και χαμηλότερα επιτόκια σε περιόδους επιβράδυνσης ή χειρότερα οικονομικής ύφεσης με σκοπό την τόνωση της αγοράς. Οι κανόνες έχουν τις εξαιρέσεις που έχουν να κάνουν και με άλλες μεταβλητές στην κάθε οικονομία ή ευρύτερα σε οικοσυστήματα όπως αυτό της Ευρωζώνης.
Πώς έχουν μεταβληθεί οι ανάγκες και το προφίλ των σημερινών δανειοληπτών, ιδιαίτερα των νέων;
Οι νέοι δανειολήπτες είναι πιο ενήμεροι, αλλά καλούνται να διαχειριστούν αυξημένες προκλήσεις. Η μεγαλύτερη αφορά στην εξασφάλιση της ίδιας συμμετοχής - τουλάχιστον 20% του ύψους του δανείου - και τη διατήρηση υγιούς αναλογίας εισοδήματος και δόσης. Παρατηρούμε μια πιο ορθολογική προσέγγιση. Οι νέοι αναζητούν, πλέον, ακίνητα που καλύπτουν τις πραγματικές τους δυνατότητες, δίνοντας έμφαση στη λειτουργικότητα και τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα.
Ποιος είναι ο ρόλος των πράσινων στεγαστικών δανείων και της χρηματοδότησης ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών;
Η πράσινη μετάβαση αποτελεί κεντρικό πυλώνα της στρατηγικής του τραπεζικού τομέα. Τα πράσινα στεγαστικά δάνεια προσφέρουν κίνητρα όπως ευνοϊκότερο επιτόκιο ή μειωμένα τραπεζικά έξοδα, αφορά ανέγερση ή ανακαίνιση ακινήτων υψηλής ενεργειακής κλάσης σε συνδυασμό με κίνητρα από την πολιτεία. Παρατηρείται σταθερά αυξανόμενο ενδιαφέρον από τους καταναλωτές, καθώς αντιλαμβάνονται ότι μια ενεργειακά αποδοτική κατοικία μειώνει αισθητά το καθημερινό κόστος διαβίωσης και διατηρεί υψηλότερη μεταπωλητική αξία σε βάθος χρόνου. Ταυτόχρονα μια ενεργειακά αποδοτική οικοδομή αποτελεί μακροχρόνια επένδυση για ένα νέο νοικοκυριό, αφού προκύπτει μεγαλύτερο διαθέσιμο εισόδημα από τα μειωμένα πάγια έξοδα ενέργειας, θέρμανσης και κλιματισμού μιας οικίας.
Ποιες θεωρείτε ότι θα είναι οι σημαντικότερες εξελίξεις που θα διαμορφώσουν την αγορά τα επόμενα χρόνια;
Τρεις είναι οι βασικοί πυλώνες: Πρώτον, ο ψηφιακός μετασχηματισμός που θα καταστήσει τη διαδικασία αδειοδότησης και έγκρισης δανείων ταχύτερη. Δεύτερον, η πλήρης ενσωμάτωση των κριτηρίων ESG όπου η ενεργειακή απόδοση του ακινήτου θα επηρεάζει άμεσα τους όρους χρηματοδότησης. Τρίτον, οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για τη δημιουργία στοχευμένων εργαλείων που θα ενισχύσουν την προσφορά προσβάσιμης στέγης.
Ο δυνητικός δανειολήπτης οφείλει…
Τι θα συμβουλεύατε έναν ενδιαφερόμενο που βρίσκεται σήμερα στη διαδικασία επιλογής στεγαστικού δανείου;
Συνιστώ προσεκτικό και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό. Με απλά λόγια ο δυνητικός δανειολήπτης οφείλει:
-Να υπολογίσει ρεαλιστικά τα διαθέσιμα εισοδήματά του, κρατώντας περιθώριο ασφαλείας για έκτακτες ανάγκες.
-Να αξιολογήσει την επιλογή σταθερού έναντι κυμαινόμενου επιτοκίου με βάση τα οικονομικά του δεδομένα, τουλάχιστον για τα πρώτα χρόνια του δανείου.
-Να γνωρίζει τις διαφορές στα κυμαινόμενα επιτόκια, για παράδειγμα Euribor, επιτόκιο ΕΚΤ ή επιτόκιο τράπεζας. Με αυτή τη γνώση μπορεί να κάνει καλύτερη αξιολόγηση των προτάσεων από τις τράπεζες.
-Να συζητήσει λεπτομερώς με την τράπεζά του για τη διαμόρφωση της καταλληλότερης λύσης.
