Το τελευταίο διάστημα επανέρχεται στη δημόσια συζήτηση η πρόταση για επιβολή πλαφόν στις ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων στην Κύπρο. Η πρόθεση όσων υποστηρίζουν το μέτρο είναι κατανοητή. Η αύξηση του κόστους στέγασης δημιουργεί πραγματικές δυσκολίες σε πολλές οικογένειες και ιδιαίτερα στους νέους που προσπαθούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία ή να δημιουργήσουν τη δική τους οικογένεια.
Το ερώτημα, όμως, δεν είναι αν υπάρχει πρόβλημα. Υπάρχει. Το πραγματικό ερώτημα είναι αν το πλαφόν αποτελεί τη σωστή λύση.
Η απάντηση που δίνει η διεθνής εμπειρία είναι ξεκάθαρη. Σχεδόν σε κάθε χώρα όπου εφαρμόστηκαν αυστηροί περιορισμοί στις αυξήσεις των ενοικίων, τα αποτελέσματα ήταν αντίθετα από τα επιδιωκόμενα. Αντί να μειωθούν τα ενοίκια, μειώθηκαν τα διαθέσιμα σπίτια προς ενοικίαση, με αποτέλεσμα οι νέοι ενοικιαστές να αντιμετωπίζουν ακόμη μεγαλύτερες δυσκολίες.
Το βασικό πρόβλημα δεν είναι οι τιμές των ενοικίων, αλλά η έλλειψη προσφοράς κατοικιών. Οι τιμές, όπως κάθε τιμή σε μια ελεύθερη οικονομία, καθορίζονται από την προσφορά και τη ζήτηση. Όταν υπάρχουν λίγα διαθέσιμα διαμερίσματα και πολλοί ενδιαφερόμενοι, οι τιμές αναπόφευκτα αυξάνονται. Εάν, αντί να αυξήσουμε την προσφορά κατοικιών, επιβάλουμε διοικητικό περιορισμό στις αυξήσεις των ενοικίων, το πιθανότερο αποτέλεσμα είναι να περιοριστεί ακόμη περισσότερο η προσφορά. Πρόκειται για ένα φαινόμενο που έχει επαναληφθεί πολλές φορές διεθνώς και δεν αποτελεί απλώς θεωρητική προσέγγιση.
Η περίπτωση του Βερολίνου είναι ιδιαίτερα χαρακτηριστική. Το 2020 η τοπική κυβέρνηση επέβαλε ανώτατο όριο στα ενοίκια μέσω του γνωστού «Mietendeckel». Μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα παρατηρήθηκε σημαντική μείωση των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες απέσυραν τα ακίνητά τους από την αγορά ή προχώρησαν στην πώλησή τους. Η ζήτηση συγκεντρώθηκε στα λιγοστά διαθέσιμα διαμερίσματα, καθιστώντας την εύρεση κατοικίας ακόμη δυσκολότερη. Τελικά, το μέτρο κρίθηκε αντισυνταγματικό και ακυρώθηκε από το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο της Γερμανίας.
Ανάλογη είναι η εμπειρία της Σουηδίας. Στη Στοκχόλμη, όπου εφαρμόζεται εδώ και δεκαετίες αυστηρό σύστημα ελέγχου των ενοικίων, οι λίστες αναμονής για μια κατοικία φτάνουν σε πολλές περιπτώσεις τα δέκα ή και περισσότερα χρόνια. Παράλληλα, αναπτύχθηκε μια ανεπίσημη αγορά μεταβίβασης συμβολαίων μίσθωσης, με σημαντικά ποσά να καταβάλλονται παράνομα προκειμένου κάποιος να αποκτήσει πρόσβαση σε ένα διαμέρισμα με χαμηλό ενοίκιο.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η περίπτωση του Σαν Φρανσίσκο. Μελέτη του Πανεπιστημίου Stanford κατέληξε στο συμπέρασμα ότι, παρότι ο έλεγχος των ενοικίων προστάτευσε προσωρινά ορισμένους υφιστάμενους ενοικιαστές, ταυτόχρονα οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες να μετατρέψουν ή να αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά ενοικίασης. Το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών μειώθηκε σημαντικά και, τελικά, τα ενοίκια για όσους αναζητούσαν νέα κατοικία αυξήθηκαν ακόμη περισσότερο.
Οι λόγοι για τους οποίους συμβαίνει αυτό είναι σχετικά απλοί. Όταν περιορίζεται τεχνητά η απόδοση μιας επένδυσης, πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να πουλήσουν το ακίνητό τους ή να το αξιοποιήσουν διαφορετικά, μετατρέποντάς το, όπου αυτό επιτρέπεται, σε βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb ή το Booking.com, σε φοιτητική στέγη, σε ιδιοκατοίκηση ή ακόμη και να το διατηρήσουν κενό αναμένοντας ευνοϊκότερες συνθήκες στην αγορά. Παράλληλα, αρκετοί επενδυτές εγκαταλείπουν τα σχέδιά τους για την ανέγερση νέων κατοικιών προς ενοικίαση, καθώς η προβλεπόμενη απόδοση της επένδυσής τους μειώνεται σημαντικά. Το αποτέλεσμα είναι ότι η αγορά διαθέτει ολοένα και λιγότερες κατοικίες προς μακροχρόνια ενοικίαση, γεγονός που εντείνει ακόμη περισσότερο τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Παράλληλα, η επιβολή πλαφόν περιορίζει την οικονομική δυνατότητα των ιδιοκτητών να συντηρούν και να αναβαθμίζουν τα ακίνητά τους. Οι ανακαινίσεις, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, η αντικατάσταση παλαιών εγκαταστάσεων και η γενικότερη συντήρηση αναβάλλονται ή εγκαταλείπονται, με αποτέλεσμα να υποβαθμίζεται σταδιακά το κτιριακό απόθεμα μιας χώρας. Η εμπειρία έχει δείξει ότι οι πολιτικές αυτές δεν οδηγούν μόνο σε λιγότερα διαθέσιμα σπίτια αλλά και σε χαμηλότερη ποιότητα κατοικιών.
Ένα ακόμη πρόβλημα είναι ότι δημιουργούνται σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά. Όταν ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διαφοροποιήσει το ενοίκιο ανάλογα με τον κίνδυνο ή τις συνθήκες της αγοράς, γίνεται πολύ πιο επιλεκτικός ως προς τον ενοικιαστή που θα επιλέξει. Έτσι, οι νέοι, οι φοιτητές, τα νεαρά ζευγάρια, οι αυτοεργοδοτούμενοι ή όσοι έχουν χαμηλότερα εισοδήματα δυσκολεύονται ακόμη περισσότερο να εξασφαλίσουν κατοικία. Σε αρκετές χώρες παρατηρήθηκαν επίσης ανεπίσημες ή παράνομες πρόσθετες χρεώσεις, καθώς η αγορά προσπαθεί να παρακάμψει τους περιορισμούς που επιβάλλονται διοικητικά.
Το πλαφόν δημιουργεί επίσης το λεγόμενο «φαινόμενο εγκλωβισμού». Όταν ένας ενοικιαστής καταβάλλει ενοίκιο σημαντικά χαμηλότερο από τις πραγματικές τιμές της αγοράς, έχει κάθε λόγο να παραμείνει στο ίδιο ακίνητο, ακόμη και όταν οι στεγαστικές του ανάγκες έχουν αλλάξει. Έτσι, μεγάλα διαμερίσματα παραμένουν σε μικρά νοικοκυριά και μικρότερες κατοικίες καταλαμβάνονται από οικογένειες που πλέον χρειάζονται περισσότερο χώρο. Η αγορά παύει να λειτουργεί αποτελεσματικά και οι διαθέσιμες κατοικίες γίνονται ακόμη λιγότερες.
Η πραγματικότητα στην Κύπρο απέχει σημαντικά από την εικόνα που πολλές φορές παρουσιάζεται. Μέσα στην τελευταία δεκαετία, το κόστος κατασκευής κατοικιών έχει σχεδόν διπλασιαστεί. Ενώ πριν από δέκα περίπου χρόνια η κατασκευή μιας σύγχρονης κατοικίας κόστιζε περίπου 900 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σήμερα το αντίστοιχο κόστος κυμαίνεται μεταξύ 1.900 και 2.300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να συνυπολογίζεται η αξία της γης. Την ίδια περίοδο αυξήθηκαν σημαντικά οι τιμές των οικοδομικών υλικών, το εργατικό κόστος, η ενέργεια, τα επιτόκια, τα ασφάλιστρα, καθώς και οι απαιτήσεις που επιβάλλονται για την ενεργειακή απόδοση των νέων κτιρίων.
Παρά αυτή τη δραματική αύξηση του κόστους, οι αποδόσεις των επενδύσεων σε κατοικίες δεν έχουν αυξηθεί αντίστοιχα. Αντίθετα, η μέση μικτή απόδοση από ενοίκια στην Κύπρο παραμένει περίπου στο 5% ετησίως πριν από φόρους, έξοδα συντήρησης, ασφάλιση, περιόδους κενότητας και άλλες επιβαρύνσεις. Η πραγματική καθαρή απόδοση είναι αισθητά χαμηλότερη. Αυτό αποδεικνύει ότι η αύξηση των ενοικίων δεν αποτελεί αποτέλεσμα υπερβολικής κερδοφορίας των ιδιοκτητών, αλλά αντικατοπτρίζει κυρίως τη σημαντική αύξηση του κόστους και τη χρόνια ανεπάρκεια νέων κατοικιών.
Αν πραγματικά επιθυμούμε να μειωθούν τα ενοίκια, οφείλουμε να αντιμετωπίσουμε την πραγματική αιτία του προβλήματος και όχι το σύμπτωμα. Η Πολιτεία μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά επιταχύνοντας την έκδοση πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών, παρέχοντας κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών προς ενοικίαση, ενθαρρύνοντας την ανακαίνιση και επαναφορά κενών ακινήτων στην αγορά και αξιοποιώντας δημόσια γη για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας. Παράλληλα, η στήριξη των πραγματικά ευάλωτων νοικοκυριών θα πρέπει να γίνεται με στοχευμένες κοινωνικές πολιτικές και όχι με οριζόντιες παρεμβάσεις που αλλοιώνουν τη λειτουργία της αγοράς.
Η στέγαση αποτελεί αναμφίβολα θεμελιώδες κοινωνικό αγαθό και όλοι επιθυμούμε οι νέοι άνθρωποι να μπορούν να βρουν αξιοπρεπή κατοικία σε προσιτές τιμές. Ωστόσο, η εμπειρία δεκάδων χωρών μάς διδάσκει ότι οι διοικητικοί περιορισμοί στις αυξήσεις των ενοικίων δεν επιλύουν το πρόβλημα. Αντίθετα, αποθαρρύνουν τις επενδύσεις, μειώνουν την προσφορά κατοικιών, υποβαθμίζουν το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα και τελικά οδηγούν σε ακόμη μεγαλύτερη στεγαστική κρίση.
Η Κύπρος δεν πρέπει να επαναλάβει λάθη που άλλες χώρες έχουν ήδη δοκιμάσει και εγκαταλείψει. Η πραγματική λύση βρίσκεται στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στην ενίσχυση των επενδύσεων και στη συνεργασία μεταξύ Πολιτείας και ιδιωτικού τομέα, ώστε να δημιουργηθούν περισσότερες και καλύτερες κατοικίες για όλους. Μόνο έτσι θα προστατευθούν ουσιαστικά τόσο οι σημερινοί όσο και οι αυριανοί ενοικιαστές.
*Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων