Είναι κοινά παραδεκτό ότι στην Κύπρο χιλιάδες διαμερίσματα βρίσκονται σε κοινόκτητες οικοδομές με προβληματική ή ανύπαρκτη διαχείριση. Ανελκυστήρες με αμφίβολη συντήρηση, κοινόχρηστα με χρόνιες ανείσπρακτες οφειλές, διαχειριστικές επιτροπές -όπου υπάρχουν- που ενεργοποιούνται μόνο όταν «σπάσει» κάτι, και οικοδομές χωρίς πραγματική διοίκηση.
Η προληπτική συντήρηση και οι έγκαιρες επιδιορθώσεις αποτελούν συχνά την εξαίρεση και όχι τον κανόνα. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο τεχνικό ή διοικητικό. Είναι και ζήτημα δικαιοσύνης μεταξύ συνιδιοκτητών. Όταν ο κακοπληρωτής δεν έχει ουσιαστική συνέπεια, όταν η οφειλή του παραμένει άτοκη και όταν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να καλύπτουν το κενό για να μη μείνει η οικοδομή χωρίς ασφάλιση, συντήρηση ή βασικές υπηρεσίες, τότε το σύστημα δεν ανέχεται απλώς την ασυνέπεια· την επιβραβεύει. Η πρόσφατη τραγωδία στη Λεμεσό, με την κατάρρευση τμήματος πολυκατοικίας, υπενθύμισε με τον πιο οδυνηρό τρόπο ότι η γήρανση του κτηριακού αποθέματος, η ελλιπής συντήρηση, οι χρόνιες οφειλές και η διοικητική αδράνεια δεν είναι θεωρητικά ζητήματα. Αφορούν την ασφάλεια, την περιουσία και εν τέλει την ίδια την ανθρώπινη ζωή.
Το νομοσχέδιο για τη διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών είναι, αναμφίβολα, αναγκαίο και πρέπει άμεσα να προχωρήσει. Η συζήτηση, όμως, δεν πρέπει να περιοριστεί στο αν θα ψηφιστεί, αλλά να επικεντρωθεί στο κατά πόσο το πλαίσιο που προτείνεται μπορεί πραγματικά να λειτουργήσει. Διότι υπάρχει μια επαναλαμβανόμενη αδυναμία στη νομοθετική διαδικασία: Εντοπίζουμε ένα πρόβλημα, δημιουργούμε νέες δομές ή φορτώνουμε μια υφιστάμενη με πρόσθετες αρμοδιότητες, θεσπίζουμε ένα σύστημα διαδικασιών, αιτήσεων, εγκρίσεων, ενστάσεων και προστίμων και αντί για ένα απλό, έξυπνο και αποτελεσματικό σύστημα καταλήγουμε συχνά σε ένα γραφειοκρατικό μοντέλο με πολλές υποχρεώσεις και περιορισμένη αποτελεσματικότητα.
Αν ο νέος νόμος για τις κοινόκτητες οικοδομές προϋποθέτει ότι μια Υπηρεσία θα εγκρίνει κάθε διαχειριστική επιτροπή, θα ελέγχει τα πρακτικά κάθε γενικής συνέλευσης, θα επιλαμβάνεται των διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και θα κινεί η ίδια κάθε διαδικασία συμμόρφωσης, τότε είναι καταδικασμένος να αποτύχει. Όχι γιατί στερείται βούλησης. Αλλά επειδή κανένας δημόσιος μηχανισμός δεν διαθέτει τη δυνατότητα, ούτε και πρέπει να διαχειρίζεται, σε καθημερινή βάση, χιλιάδες μικρές ιδιωτικές υποθέσεις ή διαφορές.
Ένας σωστά σχεδιασμένος νόμος στη διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, ιδίως όταν αφορά περισσότερες από 70.000 κοινόκτητες οικοδομές, οι οποίες μάλιστα αυξάνονται με γοργούς ρυθμούς, πρέπει να είναι στον μεγαλύτερο βαθμό αυτοεφαρμοζόμενος. Αυτό δεν αποτελεί σύνθημα. Είναι ζήτημα ορθού σχεδιασμού. Ο νόμος πρέπει να απαντά εκ των προτέρων σε απλά αλλά κρίσιμα ερωτήματα: τι γίνεται αν δεν υποβληθεί αίτηση; Τι γίνεται αν δεν εκλεγεί διαχειριστική επιτροπή, αν κανένας δεν ενημερώνει την αρμόδια υπηρεσία ή αν ένας ιδιοκτήτης καθυστερεί συστηματικά τα κοινόχρηστα; Η απάντηση δεν μπορεί να είναι πάντα «θα παρέμβει η Υπηρεσία». Η λύση πρέπει να είναι ενσωματωμένη στον ίδιο τον νόμο, μέσα από μηχανισμούς που ενεργοποιούνται αυτομάτως και οδηγούν στη συμμόρφωση χωρίς να απαιτείται κάθε φορά διοικητική παρέμβαση.
Οι πιο κάτω προτάσεις δεν ανατρέπουν τη φιλοσοφία του νομοσχεδίου που βρίσκεται ενώπιον της Βουλής, το οποίο περιλαμβάνει σημαντικές και θετικές ρυθμίσεις. Αφορούν περαιτέρω στοχευμένες βελτιώσεις οι οποίες πρέπει να ενσωματωθούν κατά την κατ’ άρθρο συζήτησή του, χωρίς να επηρεαστεί το χρονοδιάγραμμα ψήφισής του, δεδομένου του επείγοντος του χαρακτήρα του θέματος.
1. Ψηφιακό μητρώο κοινόκτητων οικοδομών. Εισήγηση του ΕΤΕΚ είναι όπως δημιουργηθεί ένα ψηφιακό μητρώο κοινόκτητων οικοδομών - όχι ενός ηλεκτρονικού αρχείου αιτήσεων, ή μιας πλατφόρμας ανάρτησης εγγράφων, αλλά μιας ψηφιακής υποδομής πάνω στην οποία θα λειτουργήσει ολόκληρο το σύστημα διαχείρισης των εν λόγω οικοδομών. Το μητρώο θα πρέπει να είναι διασυνδεδεμένο με το Κτηματολόγιο ή τον ΙΠΠΟΔΑΜΟ ώστε κάθε κοινόκτητη οικοδομή να έχει μοναδικό αναγνωριστικό αριθμό, κάθε διαχειριστική επιτροπή να δηλώνεται ηλεκτρονικά και κάθε ειδοποίηση, πιστοποιητικό, βεβαίωση εξόφλησης ή επικαιροποίηση στοιχείων να εκδίδεται και να διεκπεραιώνεται μέσα από τυποποιημένες ψηφιακές διαδικασίες.
2. Προσωρινοί ψηφιακοί φάκελοι. Η εγγραφή των οικοδομών ή διαχειριστικών επιτροπών δεν πρέπει να αφεθεί στην πρωτοβουλία των ιδιοκτητών. Ο νόμος θα πρέπει να προβλέπει την αυτόματη δημιουργία προσωρινών ηλεκτρονικών φακέλων για κάθε κοινόκτητη οικοδομή, αξιοποιώντας τα ήδη διαθέσιμα στοιχεία των δημόσιων αρχείων. Στη συνέχεια, οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστικές επιτροπές θα καλούνται να επιβεβαιώσουν, να συμπληρώσουν ή να διορθώσουν τα στοιχεία αυτά μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα. Η αντίστροφη προσέγγιση -να αναμένεται δηλαδή από χιλιάδες οικοδομές να υποβάλουν εξαρχής αιτήσεις αρχικής εγγραφής- είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε συμφόρηση κατά την έναρξη εφαρμογής του νόμου, καθυστερήσεις και τελικά σε μια παρατεταμένη περίοδο αδράνειας.
3. Δηλωτική και όχι εγκριτική εγγραφή. Η εγγραφή της διαχειριστικής επιτροπής πρέπει να είναι δηλωτική και όχι εγκριτική. Εφόσον συμπληρωθούν τα υποχρεωτικά στοιχεία και υποβληθούν τα αναγκαία έγγραφα, η επιτροπή θα πρέπει να θεωρείται εγγεγραμμένη. Η Υπηρεσία, μπορεί να διενεργεί δειγματοληπτικούς ελέγχους, να ζητά διορθώσεις και να παρεμβαίνει σε εξαιρετικές περιπτώσεις ή σε σοβαρές παρατυπίες. Δεν είναι, όμως, ούτε αναγκαίο ούτε λειτουργικό να διαχειρίζεται ή να εγκρίνει το κάθε τι, ή να απαιτείται η παρέμβαση της για να υπάρχει ικανοποιητική συμμόρφωση σε μεγάλη κλίμακα.
4. Η οικοδομή δεν πρέπει να μένει ακέφαλη. Ο νόμος πρέπει να διασφαλίζει ότι καμία κοινόκτητη οικοδομή δεν μένει χωρίς όργανο διαχείρισης. Όταν δεν υπάρχει εγγεγραμμένη διαχειριστική επιτροπή θα πρέπει να ενεργοποιείται αυτοδικαίως ένας προσωρινός μηχανισμός διαχείρισης, βασισμένος σε αντικειμενικά και προκαθορισμένα κριτήρια - για παράδειγμα, στους ιδιοκτήτες με τα μεγαλύτερα ποσοστά συμμετοχής. Έτσι, διασφαλίζεται η συνέχεια της διαχείρισης χωρίς να απαιτείται προηγούμενη παρέμβαση ή απόφαση της αρμόδιας Υπηρεσίας.
5.αυτόματες συνέπειες,. Η αδράνεια ή και η μη συμμόρφωση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται μόνο όταν κάποια αρχή αποφασίσει να ενεργήσει. Ο νόμος πρέπει να προβλέπει εκ των προτέρων σαφείς και αυτοματοποιημένους μηχανισμούς συνέπειας. Εάν για παράδειγμα μια οικοδομή παραμένει για δώδεκα μήνες χωρίς διαχειριστική επιτροπή, να ενεργοποιείται, μετά από προειδοποίηση, προβλεπόμενη από το νέο νόμο προσαύξηση σε σχετικό δημοτικό ή άλλο τοπικό τέλος π.χ στο τέλος ακίνητης ιδιοκτησίας. Αν η μηνιαία πληρωμή των κοινόχρηστων ή άλλων αναγκαίων δαπανών καθυστερεί πέραν των δύο μηνών, θα πρέπει να προβλέπεται στο νέο νόμο εύλογη εφάπαξ επιβάρυνση, την οποία η διαχειριστική επιτροπή θα μπορεί να επιβάλει χωρίς άλλες διατυπώσεις. . Αντίστοιχα, η μη έγκαιρη καταβολή του ετήσιου τέλους εγγραφής της διαχειριστικής επιτροπής θα πρέπει να συνεπάγεται προβλεπόμενη από το νέο νόμο προσαύξηση. Την ίδια ώρα, οι αυτόματες συνέπειες πρέπει να συνοδεύονται από δικλίδες ασφαλείας: ενημέρωση, δικαίωμα διόρθωσης προφανών σφαλμάτων, διαδικασία ένστασης και μηχανισμούς προστασίας από ανακριβή ή λανθασμένα στοιχεία του μητρώου.
6. Επαγγελματική διαχείριση με κανόνες
Ο νέος νόμος πρέπει επίσης να αναγνωρίζει και να ενισχύει τον ρόλο των επαγγελματιών διαχειριστών. Πολλές κοινόκτητες οικοδομές -ιδίως μεγάλες, μικτής χρήσης ή με σημαντικό αριθμό απόντων ιδιοκτητών- δεν μπορούν να λειτουργήσουν αποτελεσματικά στη βάση του εθελοντισμού. Η αγορά μπορεί να προσφέρει πρακτικές λύσεις, αλλά αυτές πρέπει να λειτουργούν μέσα σε ένα σαφές πλαίσιο κανόνων: έγγραφη σύμβαση, διαφάνεια, υποχρέωση τήρησης αρχείων και καθορισμένα όρια ευθύνης. Η τελική ευθύνη για τις αποφάσεις και τη λειτουργία της οικοδομής πρέπει να παραμένει στη διαχειριστική επιτροπή, όμως η καθημερινή διοικητική και τεχνική διαχείριση μπορεί και πρέπει να οργανώνεται με επαγγελματικό τρόπο.
Οι κοινόκτητες οικοδομές δεν χρειάζονται ακόμη ένα νομοθετικό πλαίσιο που θα λειτουργεί μόνο όταν ενεργοποιείται η διοίκηση. Χρειάζονται έναν σύγχρονο νόμο με έξυπνες ρυθμίσεις, ψηφιακή υποδομή, τεκμήρια, αυτόματες συνέπειες, στοχευμένη παρέμβαση, κίνητρα, αντικίνητρα και γενική εποπτεία. Έναν νόμο που λειτουργεί ικανοποιητικά χωρίς να απαιτεί παρέμβαση από κάποια Υπηρεσία . Μόνο έτσι η διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών μπορεί να μετατραπεί από πεδίο αδράνειας και συγκρούσεων σε αποτελεσματικό μηχανισμό προστασίας της ασφάλειας, της περιουσίας και της ποιότητας ζωής. Ταυτόχρονα, ένας τέτοιος σχεδιασμός αποτρέπει τη συνηθισμένη παγίδα δημιουργίας δομών, πολυάριθμων θέσεων και πρόσθετου διοικητικού κόστους, το οποίο τελικά μετακυλίεται στους πολίτες.
*Πρόεδρος ΕΤΕΚ
