Η επιλογή μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης δεν είναι θέμα τάσης ή προσωπικής προτίμησης. Είναι μια καθαρά επενδυτική απόφαση, που επηρεάζεται από το θεσμικό πλαίσιο, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και το συνολικό κόστος κύκλου ζωής της επένδυσης.
Η συζήτηση γύρω από το ποιο μοντέλο μίσθωσης «αποδίδει περισσότερο» συχνά γίνεται επιφανειακά. Στην πράξη, όμως, η επιλογή μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης απαιτεί την ίδια αυστηρή ανάλυση που θα εφαρμοζόταν σε κάθε μορφής επένδυση, ειδικά σε ένα περιβάλλον αυξημένου κόστους κατασκευής και λειτουργικών εξόδων.
Η μακροχρόνια μίσθωση παραδοσιακά θεωρείται η πιο συντηρητική επιλογή, λόγω της σταθερότητας των εσόδων και της περιορισμένης καθημερινής διαχείρισης. Ωστόσο, το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο στην Κύπρο έχει μεταβάλει ουσιαστικά το επενδυτικό της προφίλ. Η αυξημένη προστασία των ενοικιαστών, οι χρονοβόρες διαδικασίες σε περιπτώσεις καθυστερήσεων πληρωμών και η δυσκολία άμεσης ανάκτησης του ακινήτου μεταφέρουν μεγαλύτερο ρίσκο στον ιδιοκτήτη. Παράλληλα, η περιορισμένη δυνατότητα αναπροσαρμογής τιμών μειώνει την ευελιξία σε ανοδικές αγορές.
Ένας ακόμη παράγοντας που συχνά υποτιμάται είναι το κεφαλαιουχικό κόστος (CapEx). Στη μακροχρόνια μίσθωση, η φθορά του ακινήτου συσσωρεύεται σε βάθος χρόνου και γίνεται εμφανής κυρίως μεταξύ μισθώσεων. Οι εργασίες ανακαίνισης, αποκατάστασης και αντικατάστασης εξοπλισμού είναι συχνά εκτεταμένες και απαιτούν σημαντική επένδυση κεφαλαίου, η οποία δεν έχει ενσωματωθεί στα ετήσια έσοδα. Η βραχυχρόνια μίσθωση, αντίθετα, απαιτεί αυξημένο αρχικό κεφάλαιο. Η μετατροπή ενός ακινήτου σε λειτουργικό προϊόν βραχυχρόνιας μίσθωσης προϋποθέτει επένδυση σε εξοπλισμό, επίπλωση, τεχνολογικές υποδομές και αισθητική αναβάθμιση. Το αρχικό κεφάλαιο που απαιτείτε είναι σαφώς υψηλότερο σε σύγκριση με μια απλή μακροχρόνια μίσθωση, ωστόσο, αυτή η επένδυση λειτουργεί διαφορετικά σε βάθος χρόνου. Η συχνή χρήση του ακινήτου, σε συνδυασμό με την επαγγελματική διαχείριση, οδηγεί σε συνεχή συντήρηση και έγκαιρη αντιμετώπιση φθορών. Μικρά προβλήματα διορθώνονται άμεσα, ο εξοπλισμός ανανεώνεται σταδιακά και το ακίνητο διατηρείται σε σταθερά υψηλή λειτουργική κατάσταση. Στην πράξη, αυτό συχνά μεταφράζεται σε χαμηλότερα σωρευτικά έξοδα σε βάθος χρόνου, σε σύγκριση με τις μεγάλες και αιφνίδιες επενδύσεις που απαιτούνται μεταξύ μακροχρόνιων μισθώσεων.
Φυσικά, η απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης εξαρτάται από συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Η τοποθεσία παραμένει ο καθοριστικότερος παράγοντας. Κεντρικές περιοχές πόλεων, σημεία με πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς, επιχειρηματικά κέντρα ή τουριστική ζήτηση λειτουργούν σαφώς υπέρ της βραχυχρόνιας αξιοποίησης. Αντίθετα, ακίνητα σε καθαρά οικιστικές περιοχές συχνά εξυπηρετούν καλύτερα τη μακροχρόνια μίσθωση.
Ο τύπος του ακινήτου παίζει επίσης κρίσιμο ρόλο. Διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων τείνουν να είναι πιο λειτουργικά και αποδοτικά στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης. Παράλληλα, η ύπαρξη παροχών σε κοντινή απόσταση — εστίαση, καταστήματα, υπηρεσίες — αλλά και επιπλέον υποδομών του συγκροτήματος, όπως πισίνα, γυμναστήριο ή χώρος στάθμευσης, ενισχύει σημαντικά τη δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Καθοριστικός παράγοντας παραμένει η διαχείριση. Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση ανατίθεται σε επαγγελματική εταιρεία, το λειτουργικό βάρος για τον ιδιοκτήτη μειώνεται δραστικά. Η οργανωμένη λειτουργία, οι τακτικοί έλεγχοι και η συστηματική συντήρηση μετατρέπουν το ακίνητο σε ένα πραγματικό επενδυτικό προϊόν και όχι σε πηγή καθημερινών προβλημάτων.
Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά ο CEO της Nomads Properties:
«Στη Nomads Properties επιλέγουμε λιγότερο από το 10% των ακινήτων που αξιολογούμε. Ο λόγος είναι απλός: θέλουμε να συμβουλεύουμε τους ιδιοκτήτες σωστά και να αναλαμβάνουμε μόνο ακίνητα που, με βάση τα δεδομένα τους, έχουν πραγματικό νόημα να μεταφερθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση.»
Η προσέγγιση αυτή αντικατοπτρίζει μια πιο ώριμη αντίληψη της αγοράς. Η επιλογή μοντέλου δεν είναι ιδεολογική, αλλά αποτέλεσμα ανάλυσης καταλληλότητας, κόστους και ρίσκου.
Το συμπέρασμα είναι σαφές. Η επιλογή μεταξύ Airbnb και μακροχρόνιας μίσθωσης δεν πρέπει να βασίζεται σε γενικούς κανόνες, αλλά σε ανάλυση δεδομένων, κόστους και ρίσκου. Όπως σε κάθε σοβαρή επένδυση, το αποτέλεσμα δεν καθορίζεται από το μοντέλο, αλλά από τη στρατηγική εφαρμογή του.
Περισσότερες πληροφορίες για τη στρατηγική διαχείριση βραχυχρόνιων μισθώσεων και την αξιολόγηση ακινήτων:
👉 https://www.nomadsproperties.com
*CEO & CO-Founder, Nomads Properties
