Μειωμένος ΦΠΑ στα έργα μακροχρόνιας ενοικίασης: Μια νέα πολιτική πρόταση για την Κύπρο

Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή κατοικία αποτελεί σήμερα μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η Κύπρος.

Τα τελευταία χρόνια, το στεγαστικό πρόβλημα έχει ενταθεί σημαντικά, επηρεάζοντας άμεσα την καθημερινότητα και την ποιότητα ζωής μεγάλου μέρους του πληθυσμού.

Η σημαντική αύξηση του κόστους απόκτησης κατοικίας, σε συνδυασμό με τη ραγδαία άνοδο των ενοικίων, έχει καταστήσει τη στέγαση οικονομικά δυσπρόσιτη, ιδίως για νέες οικογένειες, νέα ζευγάρια, εργαζομένους μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος και φοιτητές.

Η προσφορά κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει την αυξανόμενη ζήτηση, κυρίως στα αστικά κέντρα, γεγονός που εντείνει τις κοινωνικές ανισότητες και ασκεί πίεση στην κοινωνική συνοχή και στη χάραξη αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής.

Το φαινόμενο αυτό καθιστά επιτακτική την ανάγκη για άμεσες και στοχευμένες παρεμβάσεις που θα ενισχύσουν τη διαθεσιμότητα προσιτής κατοικίας, χωρίς να διαταράσσουν τη λειτουργία της αγοράς.

Η Οδηγία 2006/112/ΕΚ του Συμβουλίου, η οποία θεσπίζει το κοινό σύστημα Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) στην Ευρωπαϊκή Ένωση, καθορίζει τις γενικές αρχές που διέπουν την επιβολή ΦΠΑ στα κράτη μέλη.

Στο πλαίσιο αυτό, παρέχεται η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες αγαθών και υπηρεσιών, με βάση το Άρθρο 98 και το συναφές Παράρτημα III της Οδηγίας.

Η εν λόγω ρύθμιση τροποποιήθηκε με την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542, η οποία ενίσχυσε την ευελιξία των κρατών μελών, επιτρέποντάς τους να προσαρμόζουν τους μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ σε τομείς κοινωνικής σημασίας, σύμφωνα με τις εθνικές τους πολιτικές και προτεραιότητες.

Το Παράρτημα III της Οδηγίας 2006/112/ΕΚ αφορά στον κατάλογο των παραδόσεων αγαθών και παροχών υπηρεσιών που μπορούν να υπαχθούν στους μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ. Συγκεκριμένα, το σημείο 10 του Παραρτήματος, όπως τροποποιήθηκε με την Οδηγία (ΕΕ) 2022/542, αναφέρει:

«Η παροχή και η κατασκευή κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής, όπως ορίζεται από τα κράτη μέλη· η ανακαίνιση και η μετατροπή, συμπεριλαμβανομένης της κατεδάφισης και της ανακατασκευής, και η επισκευή κατοικιών κοινωνικής στέγασης και ιδιωτικών κατοικιών· η μίσθωση ακινήτων που προορίζονται για κατοικία.»

Όπως προκύπτει από τα ανωτέρω, το σημείο 10 του Παραρτήματος ΙΙΙ δεν περιορίζεται σε μία στενή ή αυστηρή ερμηνεία του όρου “κοινωνική στέγαση”, αλλά αναφέρεται γενικότερα σε πολιτικές κοινωνικής πολιτικής, τις οποίες κάθε κράτος μέλος έχει τη διακριτική ευχέρεια να διαμορφώνει με βάση τις δικές του κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, τις ανάγκες της αγοράς και τις προτεραιότητες του κοινωνικού του κράτους.

Η απουσία αυστηρού ορισμού της έννοιας «κοινωνική πολιτική» ενισχύει την ευελιξία των κρατών μελών να προσαρμόζουν τα μέτρα στήριξης ανάλογα με τις ιδιαίτερες ανάγκες των πολιτών τους.

Στο πλαίσιο αυτό, η Κυπριακή Δημοκρατία δύναται τεκμηριωμένα να αναγνωρίσει ως μέτρο κοινωνικής πολιτικής τη στήριξη επενδύσεων που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς οικιστικών μονάδων προς ενοικίαση, ιδίως σε ένα περιβάλλον ραγδαίας αύξησης των ενοικίων και αυξανόμενης δυσκολίας πρόσβασης σε προσιτή στέγη.

Η υιοθέτηση πολιτικών που ενθαρρύνουν την ανάπτυξη και διατήρηση οικιστικών μονάδων προς μακροχρόνια ενοικίαση (Build-to-Rent) δύναται τεκμηριωμένα να ενταχθεί με πλήρη συμβατότητα στο πνεύμα της Οδηγίας, δεδομένου ότι επιδιώκει κοινωνικά αποτελέσματα μέσω ρεαλιστικών, μη επιδοματικών εργαλείων, τα οποία αξιοποιούν την αγορά αλλά υπηρετούν δημόσιο σκοπό.

Στο πλαίσιο αυτό, η στήριξη τέτοιων επενδύσεων μέσω μειωμένου ΦΠΑ δεν συνιστά φορολογική παραχώρηση χωρίς αντίκρισμα, αλλά στοχευμένη παρέμβαση δημοσίου συμφέροντος, με σκοπό τη βελτίωση της προσβασιμότητας στη στέγαση, την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής και την αποφόρτιση των μελλοντικών κοινωνικών δαπανών.

Ειδικά για κράτη μέλη με περιορισμένο αποθεματικό σε δημόσια ή κοινωνική κατοικία, όπως η Κύπρος, η οποία δεν διαθέτει θεσμοθετημένο σύστημα μαζικής δημόσιας ή κοινωνικής κατοικίας όπως συμβαίνει σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (π.χ. Ολλανδία, Αυστρία, Γαλλία), η ενεργοποίηση τέτοιου είδους εργαλείων επιτρέπει τη συμπλήρωση του ελλείμματος με ιδιωτικές επενδύσεις κοινωνικής στόχευσης, υπό όρους διαφάνειας, επαγγελματικής διαχείρισης και πολυετούς δέσμευσης στη χρήση.

Το μοντέλο αυτό είναι συμβατό τόσο με τη λογική της ευρωπαϊκής κοινωνικής οικονομίας, όσο και με την αρχή της επικουρικότητας, επιτρέποντας στο κράτος να λειτουργεί ρυθμιστικά, ενισχύοντας με έμμεσους μηχανισμούς την παραγωγή κοινωνικού οφέλους.

Η Κύπρος έχει ήδη εφαρμόσει μειωμένο ΦΠΑ 5% για την πρώτη κατοικία φυσικών προσώπων, ωστόσο δεν έχει ακόμη αξιοποιήσει τη δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου ΦΠΑ σε κατοικίες που διατίθενται προς μακροχρόνια ενοικίαση, στο πλαίσιο επενδυτικών έργων με κοινωνική διάσταση.

Η επέκταση του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε έργα αυτού του τύπου μπορεί να αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, ενισχύοντας παράλληλα τη βιώσιμη αστική ανάπτυξη και τη κοινωνική συνοχή.

Η εν λόγω πρόταση ευθυγραμμίζεται με το πνεύμα της Οδηγίας και τεκμηριώνεται ως ακολούθως:

● Αυξάνει σημαντικά την προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως αστικά κέντρα και ζώνες με φοιτητικό, εργατικό ή μετακινούμενο πληθυσμό.

● Συμβάλλει στη σταθεροποίηση ή και σταδιακή μείωση των ενοικίων, καθώς η αυξημένη προσφορά επηρεάζει θετικά τις τιμές μέσω της λειτουργίας της αγοράς.

● Δημιουργεί ένα βιώσιμο, μακροχρόνιο αποθέμα ενοικιαζόμενων κατοικιών, που δεν αποσύρεται από την αγορά για πώληση αλλά παραμένει διαθέσιμο σε διαρκή χρήση.

● Διασφαλίζει ποιότητα και διαφάνεια, μέσω επαγγελματικής διαχείρισης από οργανωμένα επενδυτικά σχήματα με θεσμικά χαρακτηριστικά.

● Αναβαθμίζει τον οικιστικό ιστό, ενισχύοντας δημόσιες και κοινόχρηστες υποδομές, αστικό εξοπλισμό και λειτουργικές γειτονιές.

● Ενισχύει την κοινωνική κινητικότητα, διευκολύνοντας την πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγαση κοντά σε θέσεις εργασίας ή εκπαίδευσης.

● Αποτελεί δημοσιονομικά ουδέτερη παρέμβαση, βασιζόμενη σε φορολογικό κίνητρο με σαφείς όρους, αντί για επιδοματική πολιτική.

● Προσελκύει θεσμικές επενδύσεις με κοινωνικό προσανατολισμό, ενισχύοντας τη σταθερότητα και την προβλεψιμότητα στον τομέα της ενοικίασης.

Για την εξασφάλιση της κοινωνικής στόχευσης και της συνέπειας στην εφαρμογή του μέτρου, προτείνονται οι ακόλουθες προϋποθέσεις, περιορισμοί και έλεγχοι:

● Ελάχιστη διάρκεια ενοικίασης: Οι κατοικίες να παραμένουν αποκλειστικά προς ενοικίαση για τουλάχιστον δέκα (10) έτη από την ολοκλήρωση του έργου.

● Απαγόρευση πώλησης: Να μην επιτρέπεται η πώληση κατοικιών, είτε μεμονωμένα είτε συλλογικά, κατά τη διάρκεια της δεκαετούς περιόδου.

● Μέγεθος μονάδων: Οι αναπτύξεις να περιλαμβάνουν κατά τεκμήριο οικιστικές μονάδες μικρού και μεσαίου μεγέθους, οι οποίες ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς και συμβάλλουν πραγματικά στην αύξηση της διαθεσιμότητας σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα.

● Καταβολή διαφοράς ΦΠΑ σε περίπτωση πρόωρης διάθεσης: Σε περίπτωση πρόωρης πώλησης, να καταβάλλεται η αναλογική διαφορά ΦΠΑ που θα είχε προκύψει με την εφαρμογή του κανονικού συντελεστή.

● Επαγγελματική διαχείριση: Τα έργα να ανήκουν και να διαχειρίζονται από νομικά πρόσωπα με τεκμηριωμένη οργανωτική και λειτουργική επάρκεια.

● Έλεγχος και διαφάνεια: Να τηρείται ειδικό μητρώο έργων με μειωμένο ΦΠΑ και να προβλέπεται μηχανισμός παρακολούθησης συμμόρφωσης, όπως ετήσια δήλωση και δειγματοληπτικοί έλεγχοι.

Αν και η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε έργα μακροχρόνιας ενοικίασης κατοικιών ενδέχεται να περιορίσει βραχυπρόθεσμα μέρος των εσόδων του κράτους κατά τη φάση της κατασκευής, μια τέτοια πολιτική μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο με ουσιαστικό και πολλαπλασιαστικό δημοσιονομικό όφελος.

Μέσω της σταθερής φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια, είτε φυσικών είτε νομικών προσώπων, καθώς και των εισφορών στο Γενικό Σχέδιο Υγείας και των δημοτικών και αποχετευτικών τελών, διασφαλίζονται συνεχή και διατηρήσιμα έσοδα για το κράτος σε βάθος χρόνου.

Παράλληλα, η οργανωμένη διαχείριση τέτοιων έργων ενισχύει την απασχόληση, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας σε τομείς όπως η τεχνική υποστήριξη, η καθαριότητα, η διαχείριση ακινήτων και οι υπηρεσίες εξυπηρέτησης ενοικιαστών, με αποτέλεσμα την αύξηση των εσόδων από φόρους και κοινωνικές εισφορές.

Τέλος, η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών συμβάλλει στη σταθεροποίηση της αγοράς και περιορίζει την ανάγκη για άμεσες δημοσιονομικές παρεμβάσεις μέσω επιδομάτων ή άλλων κρατικών ενισχύσεων. Πρόκειται, επομένως, για ένα μέτρο με ισχυρό οικονομικό και κοινωνικό αποτύπωμα, το οποίο αξιοποιεί τη φορολογική πολιτική με τρόπο στρατηγικό και επωφελή για το δημόσιο συμφέρον.

Η εμπειρία του παρελθόντος, κατά την οποία η Κύπρος, στο πλαίσιο του προγράμματος πολιτογράφησης επενδυτών, παρείχε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για κατοικίες που δηλώνονταν ως «πρώτη κατοικία», ανέδειξε τα όρια της ευχέρειας που παρέχει η ευρωπαϊκή Οδηγία.

Η πρακτική αυτή κρίθηκε από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ως αντίθετη προς το πνεύμα της κοινωνικής πολιτικής που διέπει τη δυνατότητα εφαρμογής μειωμένων συντελεστών, με αποτέλεσμα-και ορθώς-να εγερθούν σοβαρές ενστάσεις και να κινηθούν διαδικασίες συμμόρφωσης.

Αντιθέτως, η προτεινόμενη εφαρμογή μειωμένου ΦΠΑ σε έργα μακροχρόνιας ενοικίασης οικιστικών μονάδων εδράζεται σε διαφανή, μακροπρόθεσμο και κοινωνικά προσανατολισμένο σκοπό: Tην ενίσχυση της προσφοράς οικιστικών μονάδων προς ενοικίαση, με στόχο τη μείωση των τιμών και τη διευκόλυνση της πρόσβασης σε προσιτή στέγη, ως απάντηση σε ένα εντεινόμενο κοινωνικό πρόβλημα.

Η διαφορά είναι ουσιώδης, καθώς στην περίπτωση αυτή η παροχή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ εξυπηρετεί μια συγκεκριμένη κοινωνική ανάγκη, στη βάση σαφών προϋποθέσεων, μηχανισμών ελέγχου και μετρήσιμων δημοσιονομικών και κοινωνικών οφελών, καθιστώντας την νομικά συμβατή και πολιτικά θεμιτή στο πλαίσιο της Οδηγίας.

Η αξιοποίηση του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής για έργα μακροχρόνιας ενοικίασης αποτελεί μια ώριμη, ρεαλιστική και αποτελεσματική επιλογή για την Κύπρο.

Πρόκειται για ένα μέτρο με άμεσο κοινωνικό αποτύπωμα, που μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς δημοσιονομική επιβάρυνση και με απόλυτο σεβασμό στους κανόνες της αγοράς.

Η θεσμοθέτησή του θα στείλει ένα ισχυρό μήνυμα κοινωνικής ευθύνης και πολιτικής βούλησης, αναγνωρίζοντας ότι η πρόσβαση σε προσιτή και ποιοτική κατοικία είναι όχι μόνο ατομική ανάγκη, αλλά και δημόσιο αγαθό.

*Property and Public Affairs Manager, Exness