Δάνεια, ακίνητα και τραπεζικές προκλήσεις

Η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, στη μετά κορωνοϊό εποχή, αποτελεί μία από τις μεγάλες προκλήσεις που θα έχουν να αντιμετωπίσουν οι τράπεζες και η κυπριακή οικονομία γενικότερα. Βέλτιστης διαχείρισης θα πρέπει να τύχουν τόσο οι παλιές περιπτώσεις κόκκινων δανείων όσο και οι καινούργιες οι οποίες τυχόν να προκύψουν ως αποτέλεσμα των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας σε νοικοκυριά και επιχειρήσεις.
 
Παράγοντες όπως η λήξη των σχεδίων κρατικής στήριξης για τις περισσότερες επιχειρήσεις και εργαζόμενους, η λήξη της περιόδου αναστολής δόσεων δανείων αλλά και η μειωμένη ζήτηση στον τομέα των ακινήτων από ξένους επενδυτές, λόγω της αναστολή του επενδυτικού προγράμματος, στο τέλος της μέρας θα επηρεάσουν την ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους αρκετών δανειοληπτών.
 
Η πρόσφατη ιστορία κατέδειξε πως οι κύριες λύσεις που εφαρμόστηκαν από τις τράπεζες για χειρισμό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ήταν η ανταλλαγή περιουσιακών στοιχείων –κυρίως ακίνητης περιουσίας- με χρέος και οι ομαδοποιημένες πωλήσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Εκτιμούμε πως η έλλειψη ρευστότητας που διαμορφώνεται λόγω της πανδημίας, θα οδηγήσει το επόμενο διάστημα σε αύξηση των περιπτώσεων όπου λύση θα μπορεί να δίνεται μόνο μέσω συμφωνιών ανταλλαγής ακινήτων έναντι χρέους. Επομένως, η πρόκληση που αντιμετωπίζουν ήδη οι Τράπεζες για σωστή διαχείριση των ακινήτων που εισέρχονται στην κατοχή τους, αναμένεται να λάβει μεγαλύτερες διαστάσεις.

Αν και τα τελευταία χρόνια οι τράπεζες, με τη βοήθεια εξωτερικών συμβούλων, απέκτησαν την τεχνογνωσία για τον βέλτιστο χειρισμό των ακινήτων που περνούν στην κατοχή τους, εντούτοις, θα πρέπει να είναι κατάλληλα προετοιμασμένες για ακριβείς προβλέψεις των τιμών στις οποίες θα κυμανθεί η αγορά ακινήτων στο άμεσο μέλλον, για αύξηση των υπό διαχείριση ακινήτων, και εν τέλει για σωστή διοχέτευσή τους στην αγορά.. Ο βέλτιστος χειρισμός αυτών των ακινήτων, θα είναι καθοριστικός παράγοντας για την κερδοφορία των Κυπριακών Τραπεζών, αφού εκτός του οικονομικού σκέλους έχουν να διαχειριστούν και τις εποπτικές πιέσεις σε σχέση με το συγκεκριμένο ζήτημα.
Όσον αφορά τις πωλήσεις χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων αποδεικνύεται στην πράξη πως είναι ο ταχύτερος τρόπος για βελτίωση του ισολογισμού των τραπεζών και μείωση των σταθμισμένων στοιχείων ενεργητικού.
 
Με τα δεδομένα όπως διαμορφώνονται μέχρι σήμερα, θεωρούμε σχεδόν σίγουρο ότι το 2021, θα δούμε νέες πράξεις πώλησης κόκκινων δανείων σε εξειδικευμένα επενδυτικά ταμεία. Ήδη, αρκετές τράπεζες στην Κύπρο είχαν τροχοδρομήσει τέτοιες διαδικασίες οι οποίες ανεστάλησαν προσωρινά λόγω της πανδημίας. Εκτιμούμε πως αρκετές από αυτές τις διαδικασίες θα ολοκληρωθούν επιτυχώς, αν τα υγειονομικά δεδομένα το επιτρέψουν.

Προφανώς οι τράπεζες που θα προχωρήσουν σε πωλήσεις δανείων θα καταγράψουν ζημιές, ωστόσο, δεν θα είναι τόσο μεγάλες όσο αν χρειαστεί να προβούν σε διαγραφές. Άλλωστε, τα τελευταία χρόνια οι κυπριακές τράπεζες έλαβαν σημαντικές προβλέψεις και μπορούν να απορροφήσουν τυχόν ζημιές που θα προκύψουν από αυτές τις συμφωνίες. Μπορεί επίσης να υπάρξουν παράπλευρα οφέλη για τις τράπεζες που συμμετέχουν στην χρηματοδότηση των επενδυτικών ταμείων τα οποία θα αποκτήσουν τα δάνεια. 

Οι συγκεκριμένες εξελίξεις δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζονται υπό αρνητική σκοπιά ούτε από τους επηρεαζόμενους δανειολήπτες αφού είναι πολλές οι περιπτώσεις στις οποίες είδαμε να επωφελούνται. Το γεγονός ότι αυτά τα χαρτοφυλάκια αγοράζονται με σημαντική έκπτωση, προσφέρει τη δυνατότητα στα επενδυτικά ταμεία να κινηθούν με μεγαλύτερη ελαστικότητα απέναντι στους δανειολήπτες, προσφέροντάς τους βιώσιμες λύσεις αναδιάρθρωσης. Ενδεικτικές είναι οι περιπτώσεις στις οποίες η αξία του δανείου έχει πλέον υπερβεί την αξία της σχετικής εξασφάλισης.

Όσο κι αν στην αρχή η κοινή γνώμη ήταν διστακτική έναντι αυτού του είδους των ταμείων, στην πραγματικότητα, η κάθοδος τους συνοδεύτηκε από θετικές εξελίξεις σε πολλά επίπεδα. Με την εμπειρογνωμοσύνη τους από άλλες αγορές βοήθησαν στην ομαλή λειτουργία μίας αγοράς που ήταν τελείως καινούργια για τα κυπριακά δεδομένα.. Ο τρόπος που λειτουργούν μέχρι στιγμής, είναι στα πλαίσια των συνθηκών της αγοράς κάτι που επιτρέπει να διατηρούνται οι γενικότερες αξίες των ακινήτων στην κτηματαγορά. Επίσης, με τη βοήθεια εγχώριων συνεργατών, προσπαθούν να εξορθολογήσουν τα ακίνητα που έρχονται στην κατοχή τους ώστε να καταστούν πιο ρευστοποιήσιμα. Λύσεις οι οποίες περιλαμβάνουν βελτιωτικές εργασίες, επίλυση νομοθετικών ζητημάτων και ούτω καθ’ εξής δεν αυξάνουν απλώς την αξία των ακινήτων αλλά δημιουργούν νέα οικονομική δραστηριότητα, από την οποία επωφελούνται πολλοί συσχετιζόμενοι τομείς.

Σε μια περίοδο κρίσης και αβεβαιότητας όπως αυτή που διανύουμε, ο ρόλος των Τραπεζών είναι κομβικός: είναι οι υγιείς και κερδοφόρες Τράπεζες που μπορούν να πιστοδοτήσουν επιχειρήσεις, ώστε και αυτές να δημιουργήσουν θέσεις εργασίας. Οι προκλήσεις που θα αντιμετωπίσουν όπως αναφέρεται και πιο πάνω, δεν αφορούν πλέον μόνο τις τραπεζικές δραστηριότητες αλλά άπτονται σε μεγάλο βαθμό και στη διαχείριση ακινήτων. Επομένως είναι απαραίτητο να διασφαλίσουν και τους σωστούς στρατηγικούς εταίρους ενόψει της περιόδου που ακολουθεί.
 
Portfolio Manager
Delfi Partners & Company