Οι Στρεβλώσεις του Ενοικιοστασίου

Είναι γενική παραδοχή ότι ‘ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος’ είναι αναχρονιστικός και πρέπει να καταργηθεί γιατί δημιουργεί πολλές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων στην Κύπρο.

Ο νόμος αυτός έγινε μετά την εισβολή του 1974 με σκοπό να προστατέψει τους πρόσφυγες που αναγκάστηκαν να καταφύγουν στις ελεύθερες περιοχές, από πιθανούς πλεονέκτες ιδιοκτήτες. Παρόμοιοι νόμοι είχαν γίνει και σε κάποιες άλλες ευρωπαϊκές χώρες μετά από πολέμους  ή θεομηνίες.

Σε όλες τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες είτε καταργηθήκαν τελείως, είτε παρέμειναν σε μορφή που δεν δημιουργούν προβλήματα στην αγορά ακινήτων. Στην δική μας περίπτωση, όχι μόνο δεν τροποποιήθηκαν οι πρόνοιες  του νόμου, αλλά επεκτάθηκαν για  να περιλαμβάνουν όλα τα ακίνητα που κτίστηκαν μέχρι τις 31/12/1999 σε όλες τις πόλεις και κάποια χωριά.

Οι βασικές πρόνοιες του ενοικιοστάσιου που δημιουργούν στρεβλώσεις, είναι οι εξής:

1. Το ύψος της μέγιστης αύξησης που επιτρέπεται να απαιτηθεί από τους θέσμιους ενοικιαστές , καθορίζεται κάθε δεύτερο Απρίλη, από την κυβέρνηση. Δυστυχώς οι αποφάσεις των εκάστοτε κυβερνόντων δεν βασίζονται σε καθαρά οικονομικά κριτήρια αλλά μάλλον σε ψηφοθηρικές προσεγγίσεις που περιόρισαν σημαντικά τις αυξήσεις των ενοικίων στα ενοικιοστασιακά ακίνητα.
2. Οι συνθήκες κάτω από τις οποίες μπορεί να επανακτήσει ένας ιδιοκτήτης την κατοχή του ακινήτου του και να τερματίσει την ενοικίαση, είναι καθορισμένοι στον νόμο. Με τους αργούς ρυθμούς διεκπεραίωσης υποθέσεων ενώπιον των δικαστηρίων μας είναι σχεδόν αδύνατον να ανακτήσει ένας ιδιοκτήτης το ακίνητο του για οποιοδήποτε λόγο σε χρόνο λιγότερο των επτά ετών.

Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, τα ενοικιοστασιακά ακίνητα, τα οποία αποτελούν περίπου το 50% του συνολικού αριθμού ακινήτων προς ενοικίαση στις πόλεις, ενοικιάζονται με ενοίκια πολύ χαμηλότερα των υπολοίπων ακινήτων.Αυτό δημιουργεί ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και ακίνητα δύο ταχυτήτων. Στο νόμο του ενοικιοστασίου οφείλεται εν μέρη και η σημαντική αύξηση των ενοικίων, που παρουσιάστηκε τελευταίως στα μη ενοικιοστασιακά ακίνητα λόγω του ότι τα μισά ακίνητα έχουν βγει εκτός αγοράς ενοικίων και για αυτό όλη η ζήτηση επικεντρώθηκε στα άλλα μισά.

Υπάρχει τώρα πρόταση νόμου για τροποποίηση του σχετικού νόμου. Η πρόταση για αλλαγή της νομοθεσίας η οποία αναμένεται να ψηφιστεί από την Ολομέλεια της Βουλής σε μια από τις επόμενες Παρασκευές, στοχεύει στην επίσπευση έξωσης θέσμιων ενοικιαστών σε περίπτωση μη πληρωμής ενοικίων. Είναι θετικό ότι κάποιοι βουλευτές τόλμησαν να προτείνουν αλλαγή σε αυτή την ‘ιερή αγελάδα’ που ονομάζεται ενοικιοστάσιο. Θα ήταν πιο ουσιαστική η βελτίωση εάν για παράδειγμα η πρόταση ήταν για σταδιακή κατάργηση του νόμου.

Με τις σημερινές συνθήκες  είναι οι ιδιοκτήτες που χρειάζονται την προστασία του νόμου από τους ενοικιαστές παρά το αντίθετο. Οι ιδιοκτήτες, μαστίζονται από ενοικιαστές που είναι κακοπληρωτές, δημιουργούν ζημιές, αφήνουν λογαριασμούς απλήρωτους και δεν μπορούν βρουν το δίκαιο τους σε εύλογο χρονικό διάστημα στα κυπριακά δικαστήρια. Επιπλέον, το ενοίκιο είναι το μοναδικό εισόδημα που τριπλοφορολογείται, δηλαδή πληρώνει φόρο εισοδήματος, άμυνα και ΓΕΣΥ.

Καταλήγοντας, οι ιδιοκτήτες ακινήτων χρειάζονται την στήριξη της πολιτείας για να μπορούν να προσφέρουν ακίνητα προς ενοικίαση με λογικά ενοίκια. Μεταξύ άλλων πρέπει να τροποποιηθεί ουσιαστικά ο νόμος του ενοικιοστασίου, να απλοποιηθούν και να εκσυγχρονιστούν οι σχετικές φορολογίες στα ακίνητα, να αυξηθεί η ταχύτητα με την οποία τα δικαστήρια μας αποφασίζουν σε διαφορές ιδιοκτητών -ενοικιαστών, και να βελτιωθεί ο νόμος για κοινόκτητες οικοδομές.   

Γιώργος Μουσκίδης
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)