Ακίνητα για έξυπνους επενδυτές και διαβατήρια

Όσο περνάει ο χρόνος οι ξένοι επενδυτές είναι περισσότερο προσηλωμένοι στον στόχο τους και έχουν ξεκάθαρη στρατηγική επενδύσεων. Με αυτό σαν δεδομένο γίνεται δυσκολότερο να ικανοποιηθούν οι επενδυτικές τους ανάγκες.

Οι ξένες επενδύσεις είναι ο κύριος λόγος που ο τομέας των ακινήτων παρουσιάζει σημάδια βελτίωσης. Η πλειοψηφία αυτών των επενδυτών στοχεύουν στην απόκτηση διαβατηρίων ή μόνιμη άδεια παραμονής στο νησί.

Για να τελεσφορήσει η διαδικασία απόκτησης διαβατηρίου ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει ένα ή περισσότερα οικιστικά ακίνητα ελάχιστης αξίας €2,000,000. Υπαλλακτική λύση είναι η αγορά κύριας κατοικίας, αξίας τουλάχιστο €500,000 και επιπρόσθετα εμπορικό ή άλλο ακίνητο (α) αξίας €2,000,000.Και στις δύο περιπτώσεις τα ακίνητα, εκτός της κύριας κατοικίας που πρέπει να είναι ελάχιστης αξίας €500,000, μπορούν να μεταπωληθούν μετά από περίοδο 3 ετών.

ΑΝΗΣΥΧΙΕΣ
Η κύρια ανησυχία των ξένων επενδυτών φαίνεται να είναι αν θα μπορέσουν να μεταπωλήσουν τα ακίνητα μετά την πάροδο 3 ετών με ένα λογικό κέρδος. Προβληματίζονται επίσης για το αν στην διάρκεια των 3 χρόνων θα μπορούν να εξασφαλίσουν ενοικίαση του ακινήτου με ένα καλό εισόδημα.

Οι πρώτοι επενδυτές που παρουσιάστηκαν στην κυπριακή αγορά, με σκοπό την απόκτηση διαβατηρίου, αγόρασαν ως επί το πλείστον ακριβές κατοικίες.

Οι πιο καλά πληροφορημένοι επενδυτές συνήθως αγοράζουν κατοικία κόστους περίπου €500,000 και επενδύουν το υπόλοιπο των €2,000,000 σε ένα ή περισσότερα εμπορικά ακίνητα με υφιστάμενους καλούς ενοικιαστές με μακροχρόνια ενοικιαστήρια συμβόλαια. Οι περισσότεροι επιλέγουν αυτή την συνταγή αφού το ποιοτικό στοιχείο που τους ενδιαφέρει είναι οι καλοί, μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές. Δεν υπάρχουν όμως αρκετά τέτοια ακίνητα με καλή απόδοση.

ΕΝΟΙΚΙΑ
Οι ετήσιες αποδόσεις ενοικίων για καλά εμπορικά ακίνητα κυμαίνονται από 4,5%-5,2%. Οι επενδυτές από την Μέση Ανατολή είναι συνηθισμένοι σε αποδόσεις που υπερβαίνουν το 6% ενώ οι Ρώσοι επενδυτές είναι συνήθως ικανοποιημένοι με απόδοση κοντά στο 5%.

Οι αποδόσεις ενοικίων στην Κύπρο είναι χαμηλότερες από αυτές παρόμοιων αγορών. Οι τιμές των ενοικίων στην Κύπρο παρέμειναν χαμηλότερες με κύρια αιτία τις απαρχαιωμένες νομοθεσίες και κανονισμούς.

Ανακεφαλαιώνοντας, η γνώμη μας είναι ότι τα περισσότερα εμπορικά ακίνητα, με ελάχιστες εξαιρέσεις, πρέπει να εξασφαλίζουν μια απόδοση ενοικίου της τάξης του 6%. Οι κίνδυνοι της κυπριακής κτηματαγοράς δικαιολογούν τέτοιες αποδόσεις, ιδιαίτερα το μικρό μέγεθος της αγοράς που σημαίνει ότι μπορεί να πάρει αρκετό χρόνο για να εξασφαλιστεί καινούριος καλός ενοικιαστής.

Ομολογώ ότι ήταν δύσκολο να εντοπίσουμε έστω και μικρό αριθμό εμπορικών κτιρίων που εξασφαλίζουν απόδοση πέραν του 6% για να ικανοποιήσουμε απαιτητικούς επενδυτές που θα αιτηθούν Κυπριακό διαβατήριο.

Επειδή πιστεύουμε ότι οι τιμές των εμπορικών κτιρίων βρίσκονται σήμερα σε λογικά επίπεδα, με κάποιες εξαιρέσεις, αναμένουμε ότι τα εμπορικά ενοίκια θα πρέπει να αυξηθούν για να προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις στους επενδυτές, αντανακλώντας τα ρίσκα και προοπτικές της Κυπριακής Κτηματαγοράς. Από την μία, ξένοι Επενδυτές για ακίνητα πάντοτε θα υπάρχουν αλλά θα έχουν απαιτήσεις τις οποίες θα πρέπει να ικανοποιούμε εάν θέλουμε να προσελκύουμε τα κεφάλαια τους. Δεν είμαι σίγουρος από την άλλη, εάν η Κυπριακή Δημοκρατία θα μπορεί να συνεχίσει να προσφέρει διαβατήρια μέσω επενδύσεων στα ακίνητα, άρα θα εκλείψουν να υπάρχουν τα κίνητρα για εύκολους επενδυτές.