Αναδιαρθρώσεις δανείων και νέες υποθήκες για το 2020

Οι αναδιαρθρώσεις δανείων είναι ένα από τα κυριότερα εργαλεία διαχείρισης των ΜΕΔ,  αφού αποτελεί ένα σημαντικό μέσο μόχλευσης.

Μέσω αυτής της διαδικασίας, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα κατάφεραν να μειώσουν σημαντικά τα χαρτοφυλάκια δανεισμού τους (ειδικά από το 2016 και μετά), καθώς και να διευκολύνουν τις συμφωνίες μέσω δημοπρασιών ή/και εσωτερικών/εξωτερικών μονάδων διαχείρισης. Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό για τη δυνητική κατάσταση του κλάδου των ακινήτων,  να μελετηθεί και η πρόοδος των νέων υποθηκών που παραχωρούνται από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, κυρίως λόγω της ισχυρής σχέσης που έχουν με τις διακυμάνσεις του επιχειρηματικού κύκλου, καθώς και την πορεία του χρηματοπιστωτικού τομέα.

Σε Παγκύπρια βάση

1. Αναδιαρθρώσεις

Κατά το έτος 2020 (Ιανουαρίου – Δεκεμβρίου) ο αριθμός πωλήσεων ακινήτων Παγκύπρια ανήλθε στις 12,708, εκ των οποίων οι 1791 αφορούσαν αναδιαρθρώσεις δανείων, δηλαδή σε ποσοστό 14.1%. Σε αριθμό, η Λευκωσία κατέχει την πρωτιά με ποσοστό 41% του συνόλου των αναδιαρθρώσεων. Ακολουθεί η Λεμεσός με 22% και η Πάφος και Λάρνακα με 16% και 15% αντίστοιχα. Σε αξία, οι αναδιαρθρώσεις σε Λευκωσία και Λεμεσό ξεπερνούν κατά πολύ τις υπόλοιπες επαρχίες, αφού με συνολικά €289 εκ., αντιπροσωπεύουν το 77% της αξίας όλων των αναδιαρθρώσεων για το έτος.

 

Όπως διαπιστώνεται και από την πιο κάτω γραφική παράσταση, η μεγάλη πλειονότητα των αναδιαρθρώσεων, τόσο σε αξία όσο και σε αριθμό, αφορά χωράφια και οικόπεδα.
 

1. Υποθήκες

Βάσει των πιο πρόσφατων στοιχείων του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κατά το έτος 2020 εκχωρήθηκαν Παγκύπρια 14269 υποθήκες συνολικής αξίας €2,9 δις. Σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, οι υποθήκες φαίνεται να έτυχαν μείωσης 11.5%, σε αριθμό και 6,1% περίπου σε αξία. Η μεγαλύτερη μείωση σε ετήσια βάση καταγράφηκε κατά την τριμηνία Μαρτίου-Μαΐου και ειδικότερα τον μήνα Απρίλιο όπου έφτασε το 77% σε όγκο και 74,8% σε αξία, ενώ οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφηκαν τους μήνες Φεβρουάριο και Νοέμβριο με 73,2% και 61,1% αντίστοιχα.
 

Όπως γίνεται αντιληπτό από τα πιο πάνω γραφήματα, οι επαρχίες παρουσιάζουν αρκετές διαφοροποιήσεις μεταξύ τους γι’ αυτό και η περεταίρω ανάλυσή τους είναι σημαντική. Πιο κάτω παραθέτουμε σύντομη ανάλυση για κάθε μία από τις πέντε επαρχίες για ολόκληρο το έτος 2020.

Λευκωσία   

Κατά την περίοδο αναφοράς, στη Λευκωσία έλαβαν χώρα 732 αναδιαρθρώσεις συνολικής αξίας €179,1 εκ. περίπου. Οι περισσότερες αφορούσαν χωράφια, σε ποσοστό 49%, και ακολουθούν τα οικόπεδα με 22%, τα διαμερίσματα με 11% και οι κατοικίες με 10%. Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται αναλύοντας τις αξίες των αναδιαρθρώσεων αφού υπερτερούν αυτές που αφορούν οικόπεδα με συνολική αξία περίπου €71,2 εκ., ή 40%. Ακολουθούν οι αναδιαρθρώσεις χωραφιών με €29,2 εκ., ή 16%, και κατοικιών με €24,6 εκ., ή 14%.

Οι υποθήκες κατά την ίδια περίοδο στην επαρχία Λευκωσίας, έτυχαν μείωσης 7,6% σε αριθμό και 14.6% σε αξία σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Παρόλο που σε γενικές γραμμές παρατηρήθηκε αύξηση στους περισσότερους μήνες, η ετήσια μείωση της περιόδου Μαρτίου – Μαΐου ήταν τόσο ισχυρή (κατά μέσο όρο 190,5% σε αριθμό και 207,5% σε αξία) που κράτησε την τάση σε αρνητικό επίπεδο. 

Λεμεσός 
Το προηγούμενο έτος, 2020, η Επαρχία Λεμεσού κατείχε τη δεύτερη θέση σε σχέση με τον αριθμό των αναδιαρθρώσεων με συνολικά 319 περιπτώσεις συνολικής αξίας €109,6 εκ. Οι περισσότερες αναδιαρθρώσεις αφορούν γη με το 46% του συνόλου να αποτελείται από χωράφια και το 24% οικόπεδα. Οι αναδιαρθρώσεις κατοικιών ακολουθούν με 12%. Σε αξία, παρόλο που υπερτερούν οι αναδιαρθρώσεις χωραφιών με €39,3 εκ., ή 36% της συνολικής αξίας, ακολουθούν τα καταστήματα με €17,1 εκ., ή 16%, και τα εμπορικά κτήρια και οικόπεδα με 15 εκ. ή 14% για την κάθε κατηγορία.

Η Λεμεσός φαίνεται πως παρόλη την αβεβαιότητα που δημιουργήθηκε στην οικονομία λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού, αλλά κυρίως της απότομης διακοπής του ΚΕΠ, κατάφερε να συγκρατήσει την εκχώρηση υποθηκών. Παρόλο που σε αριθμό καταγράφηκε ετήσια μείωση ύψους 11,7%, σε αξία καταγράφηκε μικρή αύξηση 0.6%, η οποία οφείλεται κατά κύριο λόγο στο μήνα Νοέμβριο όπου η αύξηση σε σχέση με την περσινή περίοδο ήταν της τάξης του 106,8%.

Λάρνακα
Στην Επαρχία Λάρνακας καταγράφηκαν 106 αναδιαρθρώσεις συνολικής αξίας €34,9 εκ., οι δεύτερες λιγότερες μετά την Επαρχία Αμμοχώστου. Ανά κατηγορία ακινήτου, οι περισσότερες αναδιαρθρώσεις τόσο σε όγκο (129 ή 47%) όσο και σε αξία (€10 εκ. ή 29%) αφορούν χωράφια και ακολουθούν οι κατηγορίες των οικοπέδων και των κατοικιών.

Η εκχώρηση υποθηκών στην Επαρχία Λάρνακας για το έτος 2020 έτυχε μείωσης 18% σε αριθμό και 13% σε αξία σε ετήσια βάση. Παρόλο που η χρονιά ξεκίνησε μέσα σε αυξητική τάση, με τον Φεβρουάριο να καταγράφει ετήσια αύξηση ύψους 104,3% σε αριθμό και 610,7% σε αξία υποθηκών, ο ερχομός του ‘lockdown’ έφερε μια συνεχή περίοδο με αρνητικές επιδώσεις. Τα θετικά πρόσημα που καταγράφηκαν τους μήνες Οκτώβριο και Νοέμβριο δεν φάνηκαν αρκετά για να ανατρέψουν τη γενική εικόνα. 

Αμμόχωστος
Στην Επαρχία Αμμοχώστου καταγράφηκαν οι λιγότερες αναδιαρθρώσεις, 106, αξίας €11.9 εκ. με το 70% να αφορούν χωράφια και το 10% διαμερίσματα.  Σε αξία, οι αναδιαρθρώσεις χωραφιών έφτασαν τα €6,4 εκ. αποτελώντας το 54% του συνόλου. Ακολουθούν τα διαμερίσματα με €1,7εκ. ή 14%, και οι κατοικίες με €1,6 εκ., ή 13%.

Στην επαρχία Αμμοχώστου καταγράφηκε η μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, φτάνοντας το 17% σε αριθμό και 26% σε αξία υποθηκών. Η πτωτική τάση φάνηκε από την αρχή της χρονιάς και εντάθηκε κατά την περίοδο του ‘lockdown’. Παρόλα αυτά, πλησιάζοντας προς το τέλος της χρονιάς η τάση αντιστράφηκε καταγράφοντας τον Νοέμβριο αύξηση 47,3% σε αριθμό και 581,7% σε αξία.  

Πάφος

Τέλος, στην Επαρχία Πάφου καταγράφηκαν 280 αναδιαρθρώσεις συνολικής αξίας €37,7 εκ. Το 60% των αναδιαρθρώσεων αφορούσε χωράφια και το 16% οικόπεδα. Σε αξία, το μεγαλύτερο ποσό αναδιαρθρωμένων ακινήτων, €16,6 εκ. ή 44%, αφορούσε χωράφια. Ακολούθως, €6,5 εκ., αφορούσε οικόπεδα και €6.3 εκ. αφορούσε κατοικίες.

Οι δυσκολίες του έτους, επηρέασαν μεν αρνητικά τον αριθμό των καταχωρημένων υποθηκών σε ποσοστό 12% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ωστόσο σε αξία καταγράφηκε αύξηση 37,3%. Η αυξητική τάση στην αξία των υποθηκών είναι εμφανής καθ’ όλη την περίοδο αναφοράς, αφού τα αρνητικά ποσοστά καταγράφηκαν μόνο τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο με 16,4% και 29,6% αντίστοιχα και Δεκέμβριο με 5,4%.

Αντρέας Φ. Χριστοφορίδης

Διευθύνων Σύμβουλος

ACAVALUATIONS

Εκτιμητές και Σύμβουλοι Ακινήτων