Νέο νομοσχέδιο: Θα είναι η λύση των προβλημάτων για τις πολυκατοικίες μας;

Προς αποφυγή παρεξηγήσεων, υπάρχει σήμερα σχετική νομοθεσία για τις κοινόκτητες οικοδομές, η οποία, όμως, παρουσιάζει σημαντικές ελλείψεις.

Πρώτο πρόβλημα: σήμερα υπάρχει δυσκολία στην είσπραξη κοινοχρήστων από κακούς ιδιοκτήτες. Για να εισπράξεις πρέπει να διεκδικήσεις μέσω δικαστηρίου, με αστική αγωγή, η οποία είναι μια χρονοβόρα και πολυέξοδη διαδικασία, για την Διαχειριστική Επιτροπή, (Δ.Ε.).

Με το νέο νομοσχέδιο, το οποίο θα συζητηθεί στην Βουλή σύντομα, μπορεί η ΔΕ να επιβάλλει πρόστιμο σε ιδιοκτήτη που οφείλει κοινόχρηστα. Η νέα Υπηρεσία που θα δημιουργηθεί σε επίπεδο των οικείων δήμων (η Υπηρεσία) μπορεί να επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο σε κάποιον ιδιοκτήτη. Η Υπηρεσία μπορεί να ενάγει σήμερα κάποιον κακοπληρωτή με αστική ή ποινική υπόθεση. Για να μπορεί ο κακοπληρωτής να τύχει υπεράσπισης στην αστική αγωγή, πρέπει πρώτα να πληρώσει τα κοινόχρηστα που οφείλει, είτε στον πρωτοκολλητή του δικαστηρίου είτε στην ΔΕ., και ακολούθως ο δικηγόρος του να παρουσιάσει υπεράσπιση.

Η Δ.Ε. θα έχει δικαίωμα να περιορίσει τα δικαιώματα του κακοπληρωτή αλλά χωρίς να του αποκόψει την πρόσβαση στο διαμέρισμα του. Αυτή η πρόνοια χρειάζεται περισσότερη επεξήγηση στον νόμο, δηλαδή τι ακριβώς μπορεί να κάνει η Δ.Ε. για να ασκήσει πίεση στον κακοπληρωτή για να πληρώσει.

Με το νέο νομοσχέδιο το Κτηματολόγιο θα απαιτεί πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων κατά την μεταβίβαση ακινήτου.

Ένα άλλο πρόβλημα είναι ότι τόσο στην υφιστάμενη νομοθεσία όσο και στο νομοσχέδιο, δεν υπάρχει πρόνοια που να επιβάλλει την δημιουργία πάγιου ταμείου.

Ένα μόνο μικρό ποσοστό των κτηρίων σήμερα, έχουν δημιουργήσει πάγιο ταμείο, το οποίο συγκεντρώνει κάποια ποσά τα οποία θα χρησιμοποιηθούν για τις μεγάλες επιδιορθώσεις του κτηρίου όπως είναι η μόνωση της ταράτσας, η αλλαγή του ανελκυστήρα, ο εξωραϊσμός της εισόδου και η συντήρηση (ρωγμές, μπογιάτισμα κλπ.) του εξωτερικού κελύφους του κτηρίου.

Είναι πολύ πιο ανώδυνο να υπάρχει ήδη σημαντικό ποσό στο ταμείο την ώρα των μεγάλων επιδιορθώσεων παρά να απαιτείται από τους εκάστοτε ιδιοκτήτες, η πληρωμή ενός μεγάλου ποσού σε μικρό χρονικό διάστημα, όταν προκύψει η ανάγκη.

Πιστεύουμε ότι η νέα νομοθεσία θα πρέπει να επιβάλλει την δημιουργία ενός πάγιου ταμείου.

Αλλά ποιο είναι το μεγαλύτερο πρόβλημα; Ίσως η πιο μεγάλη έλλειψη του νέου νομοσχεδίου είναι ότι δεν υπάρχει απαίτηση για διαφάνεια μέσω τακτικής και σωστής πληροφόρησης προς τους ιδιοκτήτες από τις Δ.Ε. Στην υφιστάμενη νομοθεσία υπάρχει μια γενική αναφορά για τριμηνιαία πληροφόρηση ενώ στο νομοσχέδιο υπάρχει πρόνοια είτε για εξαμηνιαία είτε για ετήσια πληροφόρηση που θα γίνεται κατά την ετήσια συνέλευση των ιδιοκτητών. Αυτή η πρόνοια σίγουρα δεν είναι ικανοποιητική. Η διαφάνεια στα οικονομικά είναι απαραίτητη για να μην δημιουργούνται σκιές ότι η Διαχειριστική Επιτροπή πιθανόν να καταχράται των οικονομικών πόρων του κτηρίου και να αποφεύγονται οι πλείστες παρεξηγήσεις και προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών.

Σήμερα, στην εποχή της πληροφόρησης, θα αναμέναμε από τις Δ.Ε. να έχουν αναρτημένη ηλεκτρονικά και σε συνεχή βάση αυτή την πληροφόρηση. Αν η συνεχής πληροφόρηση δεν είναι εφικτή τότε τουλάχιστον μια μηνιαία πληροφόρηση στη οποία να παρουσιάζονται όλες α. οι πληρωμές και εισπράξεις του μήνα, β. οι οικονομικές υποχρεώσεις της πολυκατοικίας και τα εισπρακτέα της πολυκατοικίας από τους ιδιοκτήτες, γ. προσφορές που έχουν εξασφαλιστεί για επιδιορθώσεις καθώς και λεπτομέρειες για τις αναθέσεις εργασιών σε επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών κλπ.

Το νομοσχέδιο διαφοροποιεί τους πρότυπους Κανονισμούς στον τρόπο επιμερισμού των κοινοχρήστων έτσι που μόνο το 40% των καλυμμένων βεραντών και το 20% των ακάλυπτων βεραντών θα λαμβάνονται υπόψη ως εμβαδόν της μονάδας.

Νοείται ότι συνεχίζουν οι κοινόκτητες οικοδομές να έχουν το δικαίωμα δημιουργίας των δικών τους Κανονισμών σε απόκλιση από τους πρότυπους Κανονισμούς που υπάρχουν στην νομοθεσία. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες με πλειοψηφία 75% μπορούν να διαφοροποιήσουν τις πρόνοιες των πρότυπων Κανονισμών.

Το νέο νομοσχέδιο βελτιώνει τις διαδικασίες, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των εμπλεκόμενων ιδιοκτητών και της Δ.Ε. σε περίπτωση που μονάδα δημιουργεί πρόβλημα είτε σε άλλη μονάδα είτε στους κοινόχρηστους χώρους.

Το νομοσχέδιο αναθέτει την επιτήρηση του αρχείου των κοινόκτητων οικοδομών σε επαρχιακή υπηρεσία των δήμων αντί του Κτηματολογίου που βρίσκεται σήμερα. Η εμπλοκή του Κτηματολογίου στα προβλήματα των κοινόκτητων οικοδομών μέχρι σήμερα ήταν σχεδόν ανύπαρκτη. Ελπίζουμε ότι η νέα υπηρεσία στους δήμους θα μπορέσει να ανταπεξέλθει στην αποστολή της, έτσι ώστε τα προβλήματα, όπως ανυπαρξία Διαχειριστικής Επιτροπής, την μη έγκαιρη πληρωμή κοινόχρηστων από ιδιοκτήτες, και έγκαιρες επιδιορθώσεις, να επιλύονται σε μικρό χρονικό διάστημα.

Να τονίσουμε ότι το νομοσχέδιο επιβάλλει στις διαχειριστικές επιτροπές την εξασφάλιση πιστοποιητικού καταλληλόλητας από συμβούλους (ΜΟΤ κτιρίων ) που είναι και απαίτηση άλλης νομοθεσίας που ρυθμίζει θέματα ασφάλειας των πολίτων. Οι κοινόκτητες οικοδομές έχουν υποχρέωση να εγγράφονται στο μητρώο της Υπηρεσίας και να την ενημερώνουν ετήσια για την σύσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής, καταβάλλοντας σχετικό τέλος (€20).

Συνοψίζοντας, το νέο νομοσχέδιο δίνει κάποιες λύσεις για το κύριο πρόβλημα της μη είσπραξης των κοινοχρήστων. Το δεύτερο κύριο πρόβλημα, αυτό της έλλειψης διαφάνειας με σωστή και έγκαιρη πληροφόρηση, δεν αντιμετωπίζεται από το νέο νομοσχέδιο και είναι κάτι που η Βουλή θα πρέπει να διορθώσει κατά την διάρκεια συζήτησης του νομοσχεδίου.

Μια τελική ανησυχία που έχουμε είναι ότι με τις αυξημένες υποχρεώσεις και ευθύνες των μελών της ΔΕ, δεν θα υπάρχει ενδιαφέρον από τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν στην ΔΕ. Εισήγηση μας είναι όπως όλοι οι ιδιοκτήτες να είναι μέλη στην ΔΕ δια νόμου, αλλά για πρακτικούς λόγους να διοικεί μια μικρή ομάδα ιδιοκτητών ως εκτελεστική επιτροπή της ΔΕ.

*Διευθυντής FOX Smart Estate Agency

Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)