Αλλαγή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ που εφαρμόζεται σε κατοικίες στην Κύπρο

Μετά από διαβούλευση με το ΕΤΕΚ για το πιο πάνω θέμα, το Υπουργείο Οικονομικών επανήλθε δριμύτερο με πολύ χειρότερες εισηγήσεις από τις προηγούμενες του. Συγκεκριμένα, τώρα υπάρχει διαχωρισμός μεταξύ σπιτιών και διαμερισμάτων και μέγιστη αξία αγοράς / κόστος κατασκευής.

Αναλυτικά, για σπίτι μέχρι 170τ.μ. και μέγιστης αξίας συναλλαγής, (ελπίζουμε να μας ξεκαθαρίσουν τι σημαίνει αυτό), €350,000 πληρώνεται ΦΠΑ 5%. Για σπίτια εμβαδού μεταξύ 170τ.μ. και 220τ.μ., αναλογικά πληρώνεται ΦΠΑ 5% μέχρι τα 170τ.μ. και για τα επιπλέον μέτρα 19%. Για παράδειγμα, εάν η κατοικία έχει εμβαδό 200τ.μ. και αξία €300,000, τότε θα πληρωθεί 5% Χ 170 / 200 Χ €300,000 (€12,750), συν 19% Χ 30 / 200 Χ €300,000 (€8,550). Δηλαδή, θα πληρωθεί συνολικό ποσό ΦΠΑ €21,300. Εάν το σπίτι υπερβαίνει τα 220τ.μ. ή τις €350,000 τότε πληρώνεται 19% σε όλο το ποσό αγοράς.

Για τα διαμερίσματα, οι αντίστοιχοι αριθμοί είναι μέχρι 90τ.μ. 5%, από 90τ.μ μέχρι 110 τ.μ. 19%. Εάν το διαμέρισμα υπερβαίνει τα 110τ.μ. ή πωλείται πέραν των €200,000 τότε όλο το ποσό επιβαρύνεται με 19%.

Για κάποιο περίεργο λόγο το ΕΤΕΚ και το Υπουργείο Οικονομικών, θεωρούν ότι προτιμούν να μένουν σε σπίτια όλες οι Κυπριακές οικογένειες. Η εισήγηση για τα σπίτια μπορεί να συμπεριλάβει ένα αρκετά μεγάλο αριθμό των μέσων σπιτιών που κτίζονται σήμερα στην Κύπρο και να επωφεληθούν του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ. Οι πλείστες οικογένειες, ζευγάρια ή μονήρεις μπορούν να κατοικήσουν άνετα σε σπίτι 170τμ εσωτερικού εμβαδού.

Σίγουρα, το ΕΤΕΚ και Υπουργείο, δεν προτιμούν τα διαμερίσματα, αφού καμία οικογένεια, όση οικονομική ανάγκη και να έχει δεν θα καταφέρει να αποκτήσει διαμέρισμα με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ. Για τα διαμερίσματα δεν βγάζει νόημα ο μέσος όρος των 90τ.μ. επειδή θα επωφεληθούν του μειωμένου συντελεστή όλα τα μονάρια, λίγα δυάρια και καθόλου τριάρια ή πιο μεγάλα διαμερίσματα. Άρα, οι οικογένειες των τεσσάρων ατόμων και πάνω αποκλείονται από των μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, ανεξάρτητα αν είναι πλούσιοι ή φτωχοί. Γιατί αυτή η διάκριση εναντίον των οικογενειών που προτιμούν το διαμέρισμα; Σκεφτήκατε ότι κάποιες οικογένειες μπορεί να μην έχουν την δυνατότητα να αγοράσουν σπίτι ή από δική τους επιλογή προτιμούν το διαμέρισμα (βλέπε λιγότερα έξοδα συντήρησης κλπ.);

Εισήγηση μας είναι να μην διαχωριστούν τα διαμερίσματα από τα σπίτια και να ισχύσουν και για τα διαμερίσματα ότι ισχύει για τα σπίτια.

Όσον αφορά τις μέγιστες αξίες που εισηγούνται, με τα σημερινά κόστη των υλικών και αξία της γης τα μέτρα που επωφελούνται μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ ελαχιστοποιούνται. Σήμερα, ένα μέτριο διαμέρισμα σε μια καλή περιοχή πωλείται πέραν των €2,300 το τετραγωνικό μέτρο, άρα 86 τ.μ. θα επωφεληθούν. Ίσως οι αρμόδιοι του Υπουργείου θέλουν να προωθήσουν τα ακίνητα του Οργανισμού Ανάπτυξης Γης. Δεν γίνεται, μια μέση Κυπριακή οικογένεια να κατοικεί σε μια μικρή πολυκατοικία σε μια καλή περιοχή; Ίσως από την άλλη το ΕΤΕΚ να προτιμά τα σπίτια αφού πιο πολλοί αρχιτέκτονες και μηχανικοί θα εργοδοτηθούν με τις κατοικίες αφού συνήθως είναι πιο πολλές μικρές αναπτύξεις.

Ο καθορισμός μέγιστης τιμής και μέγιστου εμβαδού με μαθηματική ακρίβεια, θα μειώσει τα μεγέθη και τις αξίες των κατοικιών μας. Οι καινούριες αναπτύξεις θα καθοδηγούνται από αυτές αφού η επιβολή 19% ΦΠΑ για μη δικαιούχες μονάδες θα κάνει την αγορά καινούριου διαμερίσματος και σπιτιού ασύμφορη για πολλούς αγοραστές. Πιθανόν, να δώσει και κίνητρα σε κάποιους επιτήδειους να δηλώνουν μειωμένες αξίες ή ακόμη και μεγέθη, αυξάνοντας τα αδήλωτα/ αφορολόγητα ποσά.

Αναφορικά με την μεταβατική περίοδο, αυτή ολοκληρώνεται μέχρι τις 30/11/2022. Πιστεύουμε ότι πρέπει να δοθεί περισσότερος χρόνος για να μπορέσουν να πωληθούν οι υφιστάμενες αναπτύξεις που σήμερα επωφελούνται αλλά θα αδικηθούν με το νέο καθεστώς.

Επίσης, θα δημιουργηθεί το εξής παράδοξο: Στην ίδια πολυκατοικία δύο ίδια διαμερίσματα θα φορολογηθούν με διαφορετικό ΦΠΑ.

Εάν δεν δοθεί αρκετός χρόνος, οι εταιρίες ανάπτυξης που ξεκίνησαν έργα, χωρίς να έχουν υπόψιν τους τις επερχόμενες αλλαγές θα καταστραφούν οικονομικά αν δεν προλάβουν να πουλήσουν όλα τους τα διαμερίσματα, μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία. Η δική μας εισήγηση, είναι να συνεχίσει να ισχύει το υφιστάμενο καθεστώς, για όλες τις κατοικίες που έχουν πάρει την πολεοδομική άδεια και θα ξεκινήσουν εργασίες εντός ενός έτους.

Με τους πιο πάνω προβληματισμούς και εισηγήσεις που επισημαίνουμε, ελπίζουμε ότι τα πολιτικά κόμματα, θα δουν τα πολύπλοκα θέματα του ΦΠΑ με πιο ορθολογιστική προσέγγιση, για το καλό της αγοράς των ακινήτων που αποτελεί ένα από τους κύριους πυλώνες που στηρίζουν τα οικονομικά του κράτους και που τώρα ταλανίζεται λόγο των ψηλών κοστών κατασκευών.

*Γιώργος Μουσκίδης, Διευθυντής FOX Smart Estate Agency, Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)