26 όροφοι πέραν του επιτρεπόμενου αριθμού σε κτήριο στη Λεμεσό

Ψηλό κτήριο στη Λεμεσό ανήγειρε 26 ορόφους πέραν του επιτρεπόμενου βάσει του τοπικού σχεδίου, λόγω της «μεγάλης ελαστικότητας» κατά την εφαρμογή της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή του από το Τμήμα Πολεοδομίας, σύμφωνα με έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας που δόθηκε στη δημοσιότητα την Δευτέρα.

Στην έκθεση διαπιστώνεται αύξηση στο επιτρεπόμενο δομήσιμο εμβαδόν την ανάπτυξης, με υπερμέγεθεος προβλεπόμενο όφελος για τους ιδιοκτήτες.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση η Υπηρεσία διενήργησε έλεγχο συμμόρφωσης, κατόπιν καταγγελίας που υποβλήθηκε με επιστολή, ημερ. 16.10.2017, από τον τότε Πρόεδρο του Κινήματος Οικολόγων Συνεργασία Πολιτών. 

Στην εν λόγω επιστολή γίνεται αναφορά σε παράπονο από ανώνυμο πολίτη, το οποίο  υποβλήθηκε και στην Υπηρεσία μας στις 17.10.2017, «για χαριστικές παράνομες παρεκκλίσεις για  κτήριο  στη Λεμεσό και για πολιτική κάλυψη από τις αρχές της Κυπριακής Δημοκρατίας».

To κτήριο αφορά σε πολυώροφη ανάπτυξη οικιστικών διαμερισμάτων, καταστημάτων και διευκολύνσεων αναψυχής/ψυχαγωγίας, εντός πέντε τεμαχίων σε παραλιακή λεωφόρο δήμου, που εμπίπτει εντός των ορίων του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού (ΤΣΛ). Τα τεμάχια αγοράστηκαν από την ιδιοκτήτρια εταιρεία το 2007 σε τιμή €20 εκ περίπου.

Η εταιρεία το 2009 υπέβαλε αίτηση στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) για έκδοση πολεοδομικής άδειας, η οποία  χορηγήθηκε το 2011,  και αφορούσε σε ανέγερση κτηρίου 12 ορόφων. Ακολούθησε σειρά τροποποιητικών αδειών, με την  πολεοδομική άδεια να υποβάλλεται  για έγκριση στις 2.10.2017, να χορηγείται στις 4.10.2017 και να αφορά σε κτήριο 29 ορόφων.

Η τοποθέτηση του θεμέλιου λίθου του έργου έγινε στις 6.10.2017 και η χορήγηση της Άδειας Οικοδομής από τον Δήμο  στις 27.11.2017.

Αναβάθμιση συντελεστή δόμησης

Όπως αναφέρεται, κατά την αναθεώρηση του ΤΣΛ του 2011, τα τεμάχια της εταιρείας αρχικά έτυχαν αναβάθμισης από Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ) 0,45:1 σε 0,60:1, στα πλαίσια αναβάθμισης των ΣΔ ολόκληρης της ζώνης στην οποία ανήκαν. Ακολούθως, κατά το στάδιο υποβολής ενστάσεων, η εταιρεία αιτήθηκε την ένταξη των τεμαχίων της σε ζώνη με ΣΔ 1:1, ενώ ο Δήμος εισηγήθηκε την αναβάθμιση του ΣΔ της ζώνης στην οποία ανήκαν σε 0,80:1. Κατά την οριστικοποίηση του ΤΣΛ 2013, τα αιτήματα της εταιρείας και του Δήμου ικανοποιήθηκαν μερικώς. Ως αποτέλεσμα, ο ΣΔ των πέντε τεμαχίων της ανάπτυξης πλέον ενός ενδιάμεσου, αυξήθηκε από 0,60:1 σε 0,80:1, ευεργετώντας αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες τους.

Όπως το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως  (ΤΠΟ) πληροφόρησε την υπηρεσία, η διαφοροποίηση των όρων δόμησης για τη χρήση κατοικίας προέκυψε μέσα από την εξέταση των αιτημάτων της Τοπικής Αρχής και η αξιολόγηση των ενστάσεων γίνεται πάντοτε στη βάση επισταμένης διερεύνησης και τεκμηρίωσης, που διασφαλίζει το δημόσιο συμφέρον έναντι οποιουδήποτε ιδιωτικού.

Σύνθεση Επιτροπής Μελέτης Ενστάσεων

Η συμμετοχή του Δημάρχου της Τοπικής Αρχής κατά τη διαδικασία τροποποίησης του ΤΣΛ 2011, ως μέλος του Κοινού Συμβουλίου και ως μέλος της Επιτροπής Μελέτης Ενστάσεων (ΕΜΕ) κρίνεται από την Υπηρεσία ως μη ενδεδειγμένη και ενδεχομένως μη σύννομη, αφού δεν διασφαλίζεται η αμεροληψία των αποφάσεων.

Όπως πληροφορήθηκε η Ελεγκτική Υπηρεσία, το Τμήμα επαναξιολογεί συνολικά τη σύνθεση και λειτουργία της ΕΜΕ, μετά και από σχετική απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στις 12.6.2018.

Χορήγηση πολεοδομικής άδειας

Με την υποβολή τροποποιημένων σχεδίων στις 20.4.2015 και αφού το ΤΠΟ διενήργησε τις σχετικές διαβουλεύσεις με τις εμπλεκόμενες Αρχές, κατόπιν αιτήματος της εταιρείας στις 25.11.2015 για επίσπευση, στις 26.11.2015, χορηγήθηκε η άδεια ΛΕΜ/Χ/2009/Α. Η ολοκλήρωση της μελέτης, η έγκριση και η χορήγηση της πολεοδομικής  άδειας αρ. ΛΕΜ/Χ/2009/Α εντός μιας ημέρας, εγείρει ερωτηματικά κατά πόσο ο χρόνος αυτός ήταν ικανοποιητικός για τη διεκπεραίωση όλων των εκκρεμών διεργασιών.

Όπως πληροφόρησε το ΤΠΟ την Ελεγκτική Υπηρεσία, η μελέτη της αίτησης αρχίζει από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και επικαιροποιείται, με βάση νέα στοιχεία που δυνατόν να προκύψουν στο μεταξύ.

Στις 2.10.2017, υποβλήθηκε αίτηση για τροποποιήσεις στον τρίτο όροφο της οικοδομής που είχε εγκριθεί με την πολεοδομική άδεια ΛΕΜ/Χ/2009/Γ, ημερ. 18.9.2017, προς διευθέτηση  υπέρβασης 389 τ.μ. στο ΣΔ, για την οποία είχε τεθεί όρος μεταφοράς ΣΔ από διατηρητέες οικοδομές πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής. Η Πολεοδομική Αρχή ενέκρινε στις 4.10.2017 την αδειοδότηση και χορήγησε την πολεοδομική άδεια αρ. ΛΕΜ/Χ/2009/Δ την ίδια ημέρα. Σημειώνουμε ότι, στις 6.10.2017 έγινε η τελετή τοποθέτησης του θεμέλιου λίθου του έργου.

Όπως πληροφόρησε το ΤΠΟ την Υπηρεσία, επειδή οι διαδικασίες μεταφοράς ΣΔ από διατηρητέα οικοδομή είναι χρονοβόρες, ενόψει της τελετής για την τοποθέτηση του θεμέλιου λίθου, η εταιρεία υπέβαλε νέα αίτηση που αφορούσε την κατάργηση τμημάτων της οικοδομής, που υπολογίζονται στον ΣΔ. H Πολεοδομική Αρχή είχε στη διάθεση της πλήρεις υπολογισμούς των συντελεστών ανάπτυξης και αφού εξέτασε το πιο πάνω αίτημα χορήγησε την πολεοδομική άδεια ΛΕΜ/Χ/2009/Δ, ακυρώνοντας τον όρο για μεταφορά ΣΔ.

Αύξηση στο επιτρεπόμενο δομήσιμο εμβαδόν 

Η αύξηση στο επιτρεπόμενο δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης, κατόπιν  σύγκρισης του αρχικού που προέκυπτε κατά τον χρόνο αγοράς των τεμαχίων (με ΣΔ 0,45:1) και αυτού που προκύπτει από την αύξηση του ΣΔ που εγκρίθηκε  με την τροποποιητική άδεια ΛΕΜ/Χ/09/Δ, ημερ. 4.10.2017 (με ΣΔ 0,80:1 και παραχώρηση πολεοδομικών κινήτρων), ανέρχεται σε 15.857 τμ.

Λαμβάνοντας υπόψη ότι η εκτιμημένη αξία της γης των τεμαχίων της ανάπτυξης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την 1.1.2018, ανερχόταν σε €30 εκ περίπου, προκύπτει ότι, εάν τα τεμάχια της εταιρείας δεν επωφελούνταν από την αναβάθμιση της πολεοδομικής ζώνης και την παραχώρηση κινήτρων, για εξασφάλιση της αύξησης του δομήσιμου εμβαδού της ανάπτυξης κατά 15.857 θα απαιτείτο,  βάσει της πιο πάνω εκτίμησης, η αγορά πρόσθετης γης αξίας €37 εκ περίπου.

«Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των ιδιωτών ιδιοκτητών γης που ευεργετούνται σημαντικά από την τροποποίηση των Σχεδίων Ανάπτυξης, το Κράτος θα πρέπει να εξετάσει την προώθηση θεσμοθέτησης εργαλείων, όπως η επιβολή τέλους πολεοδομικής αναβάθμισης. Επίσης, η παραχώρηση σημαντικών αναπτυξιακών δικαιωμάτων, μέσω πολεοδομικών κινήτρων, θα πρέπει να τεκμηριώνεται επιστημονικά κατά πόσο είναι προς το δημόσιο συμφέρον και όχι να προωθεί ευκαιρίες πλουτισμού σε συγκεκριμένες κατηγορίες επιχειρηματιών. Η Υπηρεσία μας συστήνει την επαναξιολόγηση των εν λόγω κινήτρων», αναφέρεται.

Αδειοδότηση ψηλών κτηρίων

Σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία εγείρονται ερωτηματικά για το θεσμικό πλαίσιο, στο οποίο στηρίχτηκε η Πολεοδομική Αρχή, για αποδοχή της χωροθέτησης ψηλού κτηρίου 29 ορόφων, εκτός των καθορισμένων περιοχών που προβλέπονται στο ΤΣΛ όπου επιτρέπεται η χωροθέτηση κτηρίων μέχρι 13 ορόφους και  για τον τρόπο διασφάλισης της αποτελεσματικής προστασίας του περιβάλλοντος, εφόσον δεν ζητήθηκε η ανάλογη υποβολή προκαταρκτικής περιβαλλοντικής μελέτης, η οποία προνοείται στην περίπτωση ψηλών κτηρίων εντός των καθορισμένων από το ΤΣΛ περιοχών.

Επίσης, αναφέρεται ότι η μεγάλη ελαστικότητα κατά την εφαρμογή της διακριτικής ευχέρειας του Διευθυντή του ΤΠΟ, είχε ως αποτέλεσμα την έγκριση ανέγερσης κτηρίου κατά 26 ορόφους πέραν του επιτρεπόμενου βάσει του ΤΣΛ.

Σημειώνεται επίσης ότι η έκδοση Εντολής του Υπουργού Εσωτερικών, για τη διαδικασία αξιολόγησης αιτήσεων για ψηλά κτήρια, που προνοείτο στο Διευκρινιστικό Πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων για Ανέγερση Ψηλών Κτηρίων που καθορίστηκε από το ΤΠΟ στις 25.4.2018, παραμένει σε εκκρεμότητα, παρά τη χορήγηση  σημαντικού αριθμού αδειών για ψηλά κτήρια μέχρι σήμερα.

«Όπως προκύπτει από την υπό εξέταση αδειοδότηση, αλλά και από την τάση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια για ανέγερση ψηλών κτηρίων παγκύπρια, η Υπηρεσία μας συνέστησε όπως η θέσπιση ειδικού νομοθετικού πλαισίου για ψηλά κτήρια, θεωρηθεί ως προτεραιότητα από το ΤΠΟ και καθοριστεί το όριο απόκλισης από τις πρόνοιες των Τοπικών Σχεδίων, κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας από την Πολεοδομική Αρχή για σύσταση αύξησης ύψους/αριθμού ορόφων», αναφέρεται.

Όπως επιβεβαίωσε το ΤΠΟ στην Ελεγκτική Υπηρεσία, η έγκριση δόθηκε στα πλαίσια της διακριτικής ευχέρειας που παρέχεται στον Διευθυντή του ΤΠΟ για υπέρβαση του ανώτατου επιτρεπόμενου αριθμού ορόφων που προνοείται στο ΤΣΛ 2011. Το ΤΠΟ σημείωσε επίσης ότι εξασφαλίστηκε η σύμφωνη γνώμη της Τοπικής Αρχής. Επιπρόσθετα, κατά την εξέταση της αίτησης με αρ. ΛΕΜ/Χ/2009/Α, εξασφαλίστηκαν οι απόψεις/όροι του Τμήματος Περιβάλλοντος και τέθηκε όρος στην πολεοδομική άδεια, που προνοεί ότι οι όροι που θέτει η Περιβαλλοντική Αρχή θα εφαρμοστούν.

Έναρξη των εργασιών του έργου πριν την έκδοση άδειας οικοδομής

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, η παρουσία του Δημοτικού Συμβουλίου στην τοποθέτηση του θεμέλιου λίθου του έργου, πριν την έκδοση της άδειας οικοδομής, δεν συγκρούεται με τις πρόνοιες της σχετικής με την άδεια νομοθεσίας. Ωστόσο, οι οποιεσδήποτε ενέργειες θα πρέπει να είναι σύμφωνες με το περί δικαίου αίσθημα που επιβάλλουν οι Αρχές της Χρηστής Διοίκησης, που προνοούνται στον περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμο.

«Εισηγηθήκαμε όπως τα διοικητικά όργανα ενεργούν πάντοτε σύμφωνα με τις Αρχές της Χρηστής Διοίκησης, στα πλαίσια του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου», αναφέρεται.

Κατά την εξέταση της πολεοδομικής άδειας αρ. ΛΕΜ/Χ/2009/Γ από το ΤΠΟ, διαπιστώθηκε μέσω δορυφορικής εικόνας, ημερ. 11.4.2017, ότι η υλοποίηση της ανάπτυξης είχε αρχίσει, ενώ η άδεια οικοδομής χορηγήθηκε από τον Δήμο στις 27.11.2017. Ο ισχυρισμός που έχει δοθεί από τον Δήμο ότι οι εργασίες που εκτελούνταν αφορούσαν δοκιμαστικές χωματουργικές εργασίες για σκοπούς εκπόνησης της στατικής μελέτης, δεν φαίνεται να ευσταθεί, αφού η στατική μελέτη αποτελεί μέρος των εγγράφων που υποβάλλονται για σκοπούς έκδοσης της οικοδομικής άδειας, αίτηση που είχε υποβληθεί προ πολλού, σημειώνεται.