Leaf Research: Περαιτέρω μείωση τιμών, κυρίως στη γη

Παρά την αναμενόμενη σταθεροποίηση και μικρή ανάκαμψη της οικονομίας, η αύξηση του χάσματος μεταξύ πλουσίων και φτωχών και η ύφεση στην αγορά ακινήτων είναι πιθανόν να συνεχιστεί περαιτέρω, σύμφωνα με τις τελευταίες προβλέψεις της Leaf Research για την Κυπριακή Οικονομία και την Αγορά Ακινήτων.

Σε σχέση με την Αγορά Ακινήτων, η αύξηση στην προσφορά γραφειακών χώρων κατηγορίας Β’ και εξοχικών κατοικιών, σε συνδυασμό με τη μειωμένη ζήτηση, είναι πιθανόν να συμβάλουν αρνητικά στις προοπτικές ανάκαμψης των τιμών. Υπολογίζεται ότι μεσοπρόθεσμα, οι τιμές ακινήτων, και ειδικά της γης, θα μειωθούν ακόμα περισσότερο, καθώς: δεν αναμένεται ουσιαστική ανάταση στην τιμή του τελικού προϊόντος, ο ρυθμός των πωλήσεων είναι πιθανό να ελαττωθεί ακόμα περισσότερο και η επιλογή δανειακής χρηματοδότησης θα εξακολουθήσει να μην είναι διαθέσιμη.  

Βραχυπρόθεσμα, η μεγαλύτερη πρόκληση θα είναι η δυνατότητα ανάπτυξης εντός των Βρετανικών Βάσεων, αφού ενδέχεται να αυξήσει σημαντικά την προσφορά γης σε Λάρνακα και Λεμεσό. Μεσοπρόθεσμα, η οικονομία θα αντιμετωπίσει τη συνεχιζόμενη πρόκληση απομόχλευσης και εκποίησης των ακινήτων, ενώ μακροπρόθεσμα αναμένεται να εγερθούν πολλαπλά ζητήματα λόγω των αλόγιστων κινήτρων που έχουν δοθεί για ώθηση της ανάπτυξης μέσω της απόδοσης επιπρόσθετου συντελεστή δόμησης για διάφορες αναπτύξεις, γεγονός που έχει δημιουργήσει το φαινόμενο της «έγκλειστου» υπερπροσφοράς.
Φαίνεται ότι ο όγκος συναλλαγών έχει φθάσει στα χαμηλότερα επίπεδα που μπορεί να φθάσει, ενώ οι τιμές είναι πιθανό ότι θα συνεχίσουν να μειώνονται στο εγγύς μέλλον εξαιτίας της υποτονικής ζήτησης. Η ζήτηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα κυρίως λόγω της ανεργίας η οποία εξακολουθεί να βρίσκεται σε ψηλά επίπεδα και αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω μέσα στο 2014. Ωστόσο, οι θετικές προοπτικές για την Κυπριακή Οικονομία και τον τομέα των Ακινήτων έχουν αρχίσει να διαφαίνονται, καθώς τα χειρότερα ανήκουν πλέον στο παρελθόν, και έχουμε πλέον δειλά-δειλά εισέλθει σε μια περίοδο σταθεροποίησης.

ΑΕΠ & Ανεργία

Όσο αφορά το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ), η προβλεπόμενη οικονομική σταθεροποίηση και ανάπτυξη του ΑΕΠ από το 2015 και έπειτα εικάζεται ότι δεν θα είναι αρκετή για αλλαγή της γενικής εικόνας της οικονομίας και της αγοράς εργασίας σε σύντομο χρονικό διάστημα. Η μείωση του ΑΕΠ κατά το 2013 περιορίστηκε στο 5,3%, η οποία συγκρίνεται θετικά με την αρχική πρόβλεψη για μείωση 8,7%. Σύμφωνα με τις αναθεωρημένες προβλέψεις, κατά το 2014 το ΑΕΠ αναμένεται να μειωθεί περαιτέρω, ενώ για το 2015 αναμένεται αύξησή του γύρω στο 1,1%.  Την ίδια στιγμή, το ποσοστό ανεργίας έχει αγγίξει το 17,5% το Δεκέμβριο του 2013 και αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω μέσα στο 2014, ξεπερνώντας το 19,0%. Η αναμενόμενη ανάκαμψη από το 2015 και έπειτα αναλογεί σε αύξηση κατά 1,0-1,5% του ΑΕΠ ετησίως, γεγονός το οποίο δεν θα μειώσει τα επίπεδα ανεργίας κάτω από το 10% πριν από το 2020.
Τουρισμός
Αν και έχει καταγραφεί αύξηση στο εισόδημα του 2013 από τον τουρισμό, οι ξενοδόχοι εξακολουθούν να βρίσκονται σε δύσκολη θέση εξαιτίας του επιπέδου δανεισμού τους.     Επιπλέον, δεν έχουν επενδύσει στα ξενοδοχεία τους για μεγάλο χρονικό διάστημα, κάτι το οποίο έχει ως αποτέλεσμα το προσφερόμενο προϊόν τους να φαίνεται αρκετά υποβαθμισμένο σε σχέση με άλλες αγορές.  
Αξίζει να σημειωθεί ότι παρόλη την μείωση ύψους 2,4% στις αφίξεις τουριστών κατά το 2013, το εισόδημα από τον τουρισμό έχει καταγράψει μια αύξηση 8% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Επιπρόσθετα, οι αφίξεις από τη Ρωσία έχουν αυξηθεί κατά 27,5% το 2013, με την αναλογία τους να αυξάνεται σε σχέση με τους τουρίστες από το Ηνωμένο Βασίλειο, το οποίο ωστόσο παραμένει η μεγαλύτερη αγορά. Σε γενικές γραμμές, οι αφίξεις αναμένεται να αυξηθούν κατά το 2014, ειδικά από τη Ρωσία (η αύξηση υπολογίζεται γύρω στο 11% περίπου), ενώ η πολιτική «Open Skies» (Ανοικτών Αιθέρων) εικάζεται ότι θα αρχίσει να μειώνει την εποχικότητα των τουριστικών αφίξεων και να παρατείνει τη λειτουργία των ξενοδοχείων κατά ένα ή δύο μήνες.
Χρέος Νοικοκυριών και Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ)
Το ποσοστό των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων φαίνεται ότι σταθεροποιείται, εξακολουθεί ωστόσο να παραμένει σε ψηλά επίπεδα, γεγονός που αποδεικνύει ότι η ανάγκη εκποίησης εξασφαλίσεων και περαιτέρω ανακεφαλαιοποίησης των τραπεζών θα είναι επιτακτική.  
Συγκεκριμένα, κατά το 2013 παρατηρείται μία ετήσια μείωση της τάξης του 7,1% στον συνολικό δανεισμό των νοικοκυριών σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, με τα πλείστα δάνεια των νοικοκυριών να είναι στεγαστικά  (€11,8 δις ), και να αναλογούν στο 53% του συνόλου του δανεισμού τους. Το σύνολο των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων ανέρχεται σε €24.1 δις, ποσό που αντιστοιχεί στο 147% του υπολογιζόμενου ΑΕΠ για το 2013. Η πλειοψηφία των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων καταγράφηκε στον κατασκευαστικό τομέα και το σύνολό τους υπολογίζεται στα €4.62 δις. Μέχρι το τέλος του 2013, τα ΜΕΔ αναλογούσαν στο 53% των δανείων της Τράπεζας Κύπρου και στο 47% των δανείων της Ελληνικής Τράπεζας. Στον Συνεργατισμό, μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2013, τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια αναλογούσαν στο 47% του χαρτοφυλακίου τους.

Όγκος Συναλλαγών και Τιμές

Κατά το 2013, η μεγαλύτερη κινητικότητα τόσο σε συνολικό όγκο όσο και σε αγορές από ξένους παρατηρήθηκε στην επαρχία της Πάφου με 31% (1.164 αγοραπωλητήρια) και 38% (445 αγοραπωλητήρια) αντίστοιχα, ενώ το 27% του συνόλου των αγοραπωλητηρίων εγγράφων αφορούσαν ξένους αγοραστές. Τα λιγότερα αγοραπωλητήρια έγγραφα (241) κατατέθηκαν στην επαρχία Αμμοχώστου (6% του συνόλου) και το χαμηλότερο ενδιαφέρον εκ μέρους ξένων επενδυτών παρατηρήθηκε στη Λευκωσία (13% του συνόλου, 92 αγοραπωλητήρια).

Περαιτέρω, οι τιμές μειώθηκαν σε όλες τις πόλεις και για όλα τα είδη των ακινήτων. Οι μεγαλύτερες μειώσεις αφορούσαν στα καταστήματα (μείωση 42% σε σχέση με το 4ο τρίμηνο του 2009) και οι μικρότερες στα σπίτια (μείωση 26%). Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφηκαν στην Λευκωσία, όπου οι τιμές μειώνονται με γρήγορο ρυθμό, μιας και η πρωτεύουσα ήταν η τελευταία που επηρεάστηκε από την κρίση και η οικονομία της βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον τραπεζικό τομέα.

Η μείωση στον όγκο συναλλαγών και στις τιμές δεν παρουσιάζει την πλήρη εικόνα που επικρατεί στην αγορά ακινήτων, καθώς υπάρχει πενιχρό ενδιαφέρον για αγορά γης (ειδικά χωράφια) και οικοδομές σε δευτερεύουσες περιοχές. Σε αρκετές περιπτώσεις, ειδικά για ακίνητα «μαζικής παραγωγής» οι τιμές είναι κάτω του κατασκευαστικού κόστους, αλλά δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Τα ακίνητα πολυτελείας ελκύουν περιορισμένη ζήτηση, αλλά σε καταρρέουσες τιμές, και συνήθως σε συνδυασμό με πληρωμές που σχετίζονται με «μπλοκαρισμένες» καταθέσεις.

Αναμένονται κατά το 2014…

Ανάμεσα στα κυριότερα μέτρα που εφαρμόζονται από την κυβέρνηση συμπεριλαμβάνονται και οι ιδιωτικοποιήσεις ημικρατικών οργανισμών, αρχής γενομένης της ΑΤΗΚ, της ΑΗΚ, και της Αρχής Λιμένων. Παράλληλα, ο δημόσιος τομέας υπόκειται σε ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις, με την εφαρμογή σχεδίων πρόωρης αφυπηρέτησης και μείωσης των εμποδίων στην κινητικότητα του προσωπικού.

Ο εξορθολογισμός των διαδικασιών και η ελεύθερη ανταλλαγή πληροφοριών μεταξύ κυβερνητικών τμημάτων και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων θα αυξήσει την πίεση στους δανειολήπτες και θα επιτρέψει την καλύτερη λειτουργία του χρηματοπιστωτικού συστήματος σε σχέση με τη διαχείριση των πολλαπλών προβλημάτων που σχετίζονται με τα ΜΕΔ. Σε εξέλιξη βρίσκεται επίσης τροποποίηση της νομοθεσίας για επίσπευση της διαδικασίας εκποίησης ακινήτων, με σκοπό να διασφαλιστεί η εκποίηση των περιουσιών που αφορούν την πρώτη κατοικία μέσα σε 2,5 χρόνια και των υπόλοιπων περιουσιών μέσα σε 1,5 χρόνο από την έναρξη των νομικών διαδικασιών. Τέλος, η δημιουργία μονάδων διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων και ακινήτων σε όλες τις τράπεζες και τα συνεργατικά αναμένεται να λειτουργήσει ως πλατφόρμα για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του αυξανόμενου αριθμού των ΜΕΔ.