Πόσο αξίζει μια παράνομη οικοδομή;

Έχουμε ένα διαμέρισμα δυο υπνοδωματίων το οποίο έχει μετατραπεί σε διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων – ο ιδιοκτήτης «έκλεισε» την βεράντα παράνομα και την μετάτρεψε σε υπνοδωμάτιο. Απορία: το διαμέρισμα πρέπει να εκτιμηθεί ως δυάρι ή ως τριάρι; Αν ακολουθήσουμε την λογική του ότι όλα τα παράνομα δεν έχουν αξία, τότε το ακίνητο πρέπει να εκτιμηθεί ως δυάρι και να γίνει αφαίρεση για το κόστος επαναφοράς της οικοδομής στην αρχική/ νόμιμη της κατάσταση. Η άλλη σχολή σκέψης λέει ότι “this is Cyprus” και κατ’ επέκταση δεν θα ασχοληθεί ο νόμος με κανένα που έκλεισε την βεράντα του, άρα η αξία του διαμερίσματος είναι ως τριάρι.

Η εύκολη απάντηση είναι «μα γιατί καν ασχολείστε με αυτό το πράμα;». Αυτή όμως δεν είναι σωστή προσέγγιση γιατί ανάλογα με το αν θα λογιστεί ή όχι οποιαδήποτε αξία σε μια παράνομη οικοδομή, θα υπάρξει και η ανάλογη επίπτωση στην αξία του ακινήτου. Η αξία ενός ακινήτου έμμεσα καθορίζει και το ποσό του δανείου που μπορεί να λάβει κάποιος. Άρα, αν είσαι εκείνος ο οποίος θέλει δάνειο τότε το πιο πιθανόν είναι ότι θα επιθυμούσες οι παρανομίες να έχουν αξία. Από την άλλη, αν είσαι καταθέτης στην ίδια τράπεζα η οποία θα δώσει τις καταθέσεις σου σε κάποιον με εξασφάλιση μια παράνομη οικοδομή, τότε ίσως να διαφωνείς.

Η επιλογή προσέγγισης έχει μεγάλες επιπτώσεις στην αξία του ακινήτου και δεν θα έπρεπε να τίθεται θέμα επιλογής όταν γίνεται μια εκτίμηση. Όμως, λόγω της έλλειψης επιβολής της νομοθεσίας ανοίγεται ένα τεράστιο παραθυράκι (μια πόρτα για να περνούν αεροπλάνα) το οποίο επιτρέπει σε κάποιους να προβαίνουν σε παρανομίες και να «δημιουργούν» υπεραξία στις περιουσίες τους. Αν νομίζετε ότι η αναφορά μου περιορίζεται στα σπίτια και στα διαμερίσματα, για παράδειγμα σας αναφέρω ότι περί το 60-70% των ξενοδοχείων έχουν παρανομίες (επιπρόσθετες μονάδες, κτίσματα εντός της ζώνης προστασίας της παραλίας, κτλ). Κάθε χρόνο όμως η άδεια λειτουργίας αυτών των παράνομων οικοδομών ανανεώνεται με την λογική ότι δεν μπορούν να τα κλείσουν λόγω κάποιων «μικρό-παρανομιών». Πως δίνετε όμως η άδεια λειτουργίας για ένα ξενοδοχείο με 300 δωμάτια εκ των οποίων τα 50 είναι παράνομα; Πολύ απλά, δίνεται άδεια λειτουργίας για τα 250 δωμάτια μόνο και για τα υπόλοιπα τηρείται σιγή ιχθύος. Ποιο κίνητρο έχει κάποιος να είναι νόμιμος σε μία χώρα όπου οι κανονισμοί δεν τηρούνται ή αγνοούνται ώστε «να μην δημιουργείτε αναστάτωση»;

Το οποίο μας φέρνει πίσω στο θέμα των εκτιμήσεων και της αξίας. Ο εκτιμητής μπορεί να «αγοράσει τον μπελά» δίνοντας δύο αξίες – την «Αξία προς Ιδιοκτήτη» (γνωστή και ως «όσα νομίζει ο ιδιοκτήτης ότι αξίζει») η οποία περιλαμβάνει τις παρανομίες και την «Αγοραία Αξία» η οποία περιλαμβάνει μόνο το νόμιμο  οικοδόμημα  και αφαιρεί ένα ποσό για την επαναφορά τις οικοδομής σε αυτή την κατάσταση. Εναπόκειται τότε στην κρίση του αγοραστή και του χρηματοδότη του, να υιοθετήσουν μια εκ των δύο, ευελπιστώντας ότι θα χρησιμοποιήσουν την χαμηλότερη. Αυτό είναι το καλύτερο το οποίο μπορώ να προτείνω, αφού σε περίπτωση που ο νόμος επιβληθεί και για παράδειγμα εκδοθεί διάταγμα κατεδάφισης της παράνομης οικοδομής, τότε ο αγοραστής και ο χρηματοδότης του θα βρεθούν «με δύο χείλη καμένα».