Σ. Χαμπουλλάς: Γιατί οι διεθνείς επενδυτές… αγαπούν το Βερολίνο

Η επένδυση στον οικιστικό τομέα του Βερολίνου είναι αναμφίβολα το ασφαλέστερο στοίχημα για έναν επενδυτή, αναφέρει ο Σίμος Χαμπούλλας, Διευθύνων Σύμβουλος της Berlin Estates, διεθνούς σύμβουλου ακινήτων.

Όπως, μεταξύ άλλων, επισημαίνει σε συνέντευξη που παραχώρησε στο περιοδικό GOLD, οι τιμές στο Βερολίνο είναι αρκετά χαμηλές, σε σύγκριση με τις τιμές σε άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, όπως είναι το Λονδίνο και το Παρίσι.  

Πώς βλέπετε τις προοπτικές επένδυσης στο real estate του Βερολίνου φέτος και το 2022;
Η αγορά ακινήτων στη Γερμανία έχει αποδείξει ότι, ακόμη και σε περιόδους άνευ προηγουμένου κρίσης, στηρίζεται πάντα σε ισχυρές βασικές αρχές. Η αγορά ακινήτων του Βερολίνου έχει δείξει απίστευτη ανθεκτικότητα, παρά το ξέσπασμα της πανδημίας COVID-19. Τα οικιστικά ακίνητα έχουν μεγάλη ζήτηση και οι τιμές αυξήθηκαν έως και 7% πέρυσι. Οι ενοικιάσεις ακινήτων είναι τόσο δημοφιλείς όσο ποτέ και οι αυξημένες τιμές (σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν) έχουν εκπλήξει ακόμη και τους πιο έμπειρους διεθνείς επενδυτές. Δεν είναι τυχαίο ότι το Βερολίνο έχει επιλεγεί ως η Νο. 1 ευρωπαϊκή πόλη για επένδυση, βάσει της έρευνας «Αναδυόμενες τάσεις: Real Estate Europe 2021» από την PwC και το Urban Land Institute. Αναμένω ότι το 2022 θα είναι έτος ακόμη πιο δυναμικής ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων του Βερολίνου.

Οι τιμές στο Βερολίνο είναι αρκετά χαμηλές, σε σύγκριση με εκείνες των ακινήτων σε άλλες μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες όπως το Λονδίνο και το Παρίσι, ή ακόμη και την πόλη του Μονάχου στη Γερμανία. Το Βερολίνο είναι η πρωτεύουσα, αλλά εξαιτίας ιστορικών λόγων - ειδικά η διαίρεση της πόλης και μετά η επανένωση -  χρειάστηκε μια μακρά περίοδος στρατηγικού σχεδιασμού και σημαντικές επενδύσεις για να ανακτήσει την παλιά της δόξα. Σε μια εποχή (στη δεκαετία του 1990 και του 2000) όταν άλλες μεγάλες γερμανικές πόλεις (Μόναχο, Αμβούργο, Φρανκφούρτη) ήταν έτοιμες για ανάπτυξη, το Βερολίνο εξακολουθούσε να αγωνίζεται με βασικά ζητήματα υποδομής. Μετά από μια μακρά περίοδο μεγάλων επενδύσεων και μια μακρά περίοδο προσαρμογής, το Βερολίνο άρχισε επιτέλους να αποκτά βαρύτητα στη δεκαετία του 2010 και έκτοτε δεν έχει κοιτάξει ποτέ πίσω. Η πόλη είναι σήμερα η πρωτεύουσα της Ευρώπης, το απόλυτο μέρος για πάρτι. Ο καθένας λατρεύει να επισκέπτεται το Βερολίνο για την όμορφη φύση, τους ιστορικούς θησαυρούς, τα μοντέρνα εστιατόρια / κλαμπ, αλλά και τη νέα ακμάζουσα επιχειρηματική του γοητεία. Είναι ενδεικτικό της «νέας» εποχής του Βερολίνου που η Tesla το επέλεξε ως την πόλη για την κατασκευή του πρώτου ευρωπαϊκού εργοστασίου της.

Διαβάστε ακόμη: 

Οι γαλλικοί κολοσσοί… ψηφίζουν Κύπρο

Σπίτια από €54.000 και διαμερίσματα από €48.800

Γιατί κάποιος πρέπει να επενδύσει σε ακίνητα στο Βερολίνο;
Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους το Βερολίνο είναι η «αγάπη» των διεθνών επενδυτών. Η έλλειψη επαρκών κατοικιών και η συνεχής αύξηση του πληθυσμού της πόλης σημαίνει ότι η ζήτηση θα συνεχίσει να ξεπερνά την προσφορά, ωθώντας έτσι τις τιμές των ακινήτων υψηλότερα. Το Βερολίνο είναι μία από τις λίγες πόλεις της Δυτικής Ευρώπης, στις οποίες ο πληθυσμός αυξάνεται από τότε που είναι νέος. Είναι επίσης η πρωτεύουσα της ισχυρότερης οικονομίας της Ευρώπης και αποτελεί το ασφαλέστερο καταφύγιο για επενδύσεις σε περιόδους κρίσης. Επιπλέον, το ισχυρό νομικό του σύστημα, το καλά οργανωμένο κτηματολόγιο και η κυριότητα της ακίνητης ιδιοκτησίας προσφέρουν σιγουριά, ενώ η χρήση των υφιστάμενων χαμηλότοκων και δανείων με σταθερά επιτόκια (που προσφέρονται από γερμανικές τράπεζες) είναι ένας καλός λόγος για κάποιον να επενδύσει στο Βερολίνο αυτή τη στιγμή. Το μεγάλο νέο αεροδρόμιο που μόλις ολοκληρώθηκε θα καταστήσει το Βερολίνο ακόμη πιο ελκυστικό, όχι μόνο ως τουριστικό προορισμό (όπου ήδη κατατάσσεται ως η τρίτη πόλη με τις περισσότερες επισκέψεις στην Ευρώπη), αλλά κυρίως ως κόμβος για περισσότερες διεθνείς επιχειρήσεις. Εμπειρογνώμονες από την Deutsche Bank μιλούν για έναν «σούπερ κύκλο» στην αγορά ακινήτων του Βερολίνου και αναμένουν ότι η γερμανική πρωτεύουσα θα γίνει ο πιο ακριβός αστικός οικισμός της χώρας, γεγονός που καθιστά τις επενδύσεις σε ακίνητα του Βερολίνου μία από τις πιο ελπιδοφόρες στην Ευρώπη.

Η ιδέα του «One-stop-shop» της Berlin Estates και οι αγγλόφωνοι συνεργάτες (συμπεριλαμβανομένων δικηγόρων, χρηματοδοτών, τραπεζιτών, φορολογικών συμβούλων και εταιρειών διαχείρισης), μπορούν να βοηθήσουν διεθνείς επενδυτές που δεν μιλούν γερμανικά καθ 'όλη τη διάρκεια της επενδυτικής διαδικασίας.

Πού θα συμβουλεύατε κάποιον να επενδύσει στο Βερολίνο;
Ο οικιστικός τομέας είναι αναμφίβολα το ασφαλέστερο στοίχημα. Οι υφιστάμενες ισχυρές βασικές αρχές (υπάρχει ανεπαρκής προσφορά οικιστικών καταλυμάτων) και οι προβλέψεις από κυβερνητικά ιδρύματα για περαιτέρω ανάγκη για κατοικίες στο Βερολίνο, δείχνουν σαφώς ότι η επένδυση σε κατοικίες στο Βερολίνο είναι μια από τις ασφαλέστερες επενδύσεις που μπορεί να κάνει. Ο τομέας των γραφείων σημείωσε επίσης εξαιρετική ανάπτυξη, αν και οι επενδύσεις σε αυτό το τμήμα της αγοράς μπορούν να γίνουν μόνο από μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, καθώς ουσιαστικά δεν υπάρχουν μικρά γραφεία προς πώληση στο Βερολίνο.

Τα εμπορικά ακίνητα αντιμετωπίζουν αυτήν τη στιγμή ορισμένες δυσκολίες λόγω του COVID-19, αλλά όταν η αγορά επιστρέψει στα φυσιολογικά επίπεδα, αυτός είναι ένας τομέας που μπορεί να προσφέρει υψηλότερη απόδοση ενοικίασης, αν και με μεγαλύτερο κίνδυνο.

Τι είδους αποδόσεις μπορεί να περιμένει ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής σε ακίνητα στο Βερολίνο τα επόμενα χρόνια;
Η πραγματοποίηση προβλέψεων για μακροπρόθεσμες επενδύσεις είναι εξαιρετικά δύσκολη, καθώς εξαρτάται από πολλές παραμέτρους. Ωστόσο, κοιτάζοντας έναν 10ετή ορίζοντα, θα έλεγα ότι η απόδοση των επενδύσεων σε κατοικίες περίπου 7% ετησίως θα ήταν μια εύκολα επιτεύξιμη συντηρητική πρόβλεψη.

Εάν ένας μακροπρόθεσμος επενδυτής που αναζητά αποδόσεις με προοπτική 10 ετών και είναι πρόθυμος να επενδύσει €1 εκατ. σε ακίνητα στο Βερολίνο, σας διορίσει ως σύμβουλο επενδύσεών του, πώς θα τον συμβουλεύατε να κατανέμει το χαρτοφυλάκιό του;
Εξαρτάται πολύ από το προφίλ του επενδυτή. Εάν υποθέσουμε ότι ψάχνει για μια ασφαλή επένδυση με ελάχιστο κίνδυνο, θα τον συμβούλευα να αγοράσει μερικά μικρά διαμερίσματα σε νέα έργα από γνωστούς σεβαστούς developers, σε ένα ή περισσότερα έργα σε καλές και αναπτυσσόμενες τοποθεσίες του Βερολίνου, κοντά στο κέντρο της πόλης με καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις. Η ζήτηση για μικρές μονάδες ενός υπνοδωματίου και στούντιο θα συνεχίσει να αυξάνεται με τον υψηλότερο ρυθμό όλων των τύπων καταλυμάτων, σύμφωνα με προβλέψεις της Γερουσίας του Βερολίνου. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι όσο μικρότερη είναι η μονάδα, τόσο υψηλότερο είναι το ενοίκιο που μπορεί να επιτύχει ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η συνέντευξη δημοσιεύθηκε στο περιοδικό GOLD στο πλαίσιο του αφιερώματος Investment Outlook 2021.