Κάθε φορά που ένα μπαλκόνι καταρρέει ή ένα κτήριο παρουσιάζει σοβαρές στατικές βλάβες, η δημόσια συζήτηση ακολουθεί το ίδιο μοτίβο. Αναζητούμε ευθύνες, συζητούμε για λίγες ημέρες και, μέχρι το επόμενο περιστατικό, το θέμα ξεχνιέται.
Το πραγματικό ερώτημα, όμως, δεν είναι ποιος θα λογοδοτήσει μετά την επόμενη τραγωδία. Το πραγματικό ερώτημα είναι τι κάνουμε σήμερα, ώστε αυτή να μην επαναληφθεί.
Για τον Σύνδεσμο Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου, η απάντηση βρίσκεται στην πρόληψη. Η χώρα χρειάζεται ένα σύγχρονο θεσμικό πλαίσιο για τις κοινόκτητες οικοδομές, με μέτρα που θα μεταφέρουν το βάρος από τη διαχείριση των συνεπειών στην πρόληψη των κινδύνων. Στο επίκεντρο αυτής της μεταρρύθμισης πρέπει να βρίσκεται η άμεση ολοκλήρωση της κοινοβουλευτικής συζήτησης και η ψήφιση του νομοσχεδίου με τίτλο “Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023”, όπως και η καθιέρωση περιοδικού τεχνικού ελέγχου των κτηρίων – ενός ΜΟΤ κτηρίων.
Ένα θεσμικό πλαίσιο άλλης εποχής
Οι βασικές ρυθμίσεις που διέπουν σήμερα τη λειτουργία και διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών ανάγονται κυρίως στις αρχές της δεκαετίας του 1990, σε μια εποχή όπου οι ανάγκες της αγοράς και ο τρόπος ανάπτυξης των πόλεων ήταν πολύ διαφορετικά.
Σήμερα, η πραγματικότητα έχει αλλάξει ριζικά. Πολυώροφα κτήρια, μεικτές αναπτύξεις, κλειστές οικιστικές κοινότητες, φωτοβολταϊκά συστήματα, σύνθετες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και εκτεταμένοι κοινόχρηστοι χώροι αποτελούν πλέον αναπόσπαστο μέρος των σύγχρονων αναπτύξεων. Ωστόσο, η νομοθεσία εξακολουθεί να στηρίζεται σε δεδομένα μιας άλλης εποχής, αδυνατώντας να ανταποκριθεί στις σημερινές απαιτήσεις.
Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργούνται καθημερινά προβλήματα στη διαχείριση και τη συντήρηση των κοινόκτητων οικοδομών. Διαχειριστικές Επιτροπές που δυσκολεύονται να λειτουργήσουν αποτελεσματικά, δυσκολία στη συλλογή των κοινοχρήστων, καθυστερήσεις στη λήψη αποφάσεων για αναγκαίες εργασίες συντήρησης, έλλειψη οικονομικών πόρων για την αντιμετώπιση σοβαρών φθορών, αλλά και πολύχρονες δικαστικές διαμάχες που συχνά αφήνουν τα προβλήματα να διογκώνονται αντί να επιλύονται.
Όλα αυτά συνθέτουν ένα πλαίσιο που δεν δυσχεραίνει μόνο τη σωστή διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, αλλά θέτει σε κίνδυνο την ασφάλεια των πολιτών, υποβαθμίζει το κτιριακό απόθεμα της χώρας και απαξιώνει τη μεγαλύτερη επένδυση των περισσότερων Κυπρίων: το σπίτι τους.
Τρεις κρίσιμες προτεραιότητες της μεταρρύθμισης
Η Κύπρος χρειάζεται ένα ολοκληρωμένο και σύγχρονο πλαίσιο υπεύθυνης διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, που να ανταποκρίνεται στις ανάγκες των σύγχρονων αναπτύξεων και να διασφαλίζει την ασφαλή, την αποτελεσματική και τη βιώσιμη διαχείριση του κτηριακού αποθέματος της χώρας.
Στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης αυτής, ο Σύνδεσμος αναδεικνύει τρεις κρίσιμες προτεραιότητες. Η πρώτη αφορά τις Διαχειριστικές Επιτροπές, οι οποίες πρέπει να αποκτήσουν σαφέστερες και ενισχυμένες αρμοδιότητες, αποτελεσματικά εργαλεία επιβολής των αποφάσεών τους και την αναγκαία θεσμική υποστήριξη, ώστε να μπορούν να λαμβάνουν έγκαιρα τις αναγκαίες αποφάσεις για τη συντήρηση και την ασφαλή λειτουργία των κτηρίων, χωρίς να εγκλωβίζονται σε χρονοβόρες διαδικασίες ή λειτουργικά αδιέξοδα.
Η δεύτερη προτεραιότητα αφορά τη θέσπιση ταχέων, χαμηλού κόστους και αποτελεσματικών μηχανισμών επίλυσης διαφορών και είσπραξης οφειλών, περιλαμβανομένης της διαμεσολάβησης όπου αυτή είναι πρόσφορη. Στόχος πρέπει να είναι η αποφυγή πολύχρονων και δαπανηρών δικαστικών διαδικασιών, χωρίς όμως η προαιρετική διαμεσολάβηση να παρεμποδίζει την έγκαιρη λήψη μέτρων για τη συντήρηση και την ασφάλεια της οικοδομής.
Τρίτη προτεραιότητα είναι η υποχρεωτική δημιουργία επαρκώς χρηματοδοτούμενου Πάγιου Ταμείου, το οποίο θα καλύπτει προγραμματισμένες εργασίες συντήρησης, σοβαρές βλάβες και έκτακτες ανάγκες. Με αυτόν τον τρόπο θα αποτρέπεται η σταδιακή υποβάθμιση των κτηρίων και θα προστατεύεται τόσο η ασφάλεια των ενοίκων όσο και η αξία της περιουσίας των ιδιοκτητών.
Το σπίτι χρειάζεται το δικό του ΜΟΤ
Η καθιέρωση υποχρεωτικού περιοδικού τεχνικού ελέγχου των κοινόκτητων οικοδομών αποτελεί βασική προϋπόθεση για την πρόληψη και την προστασία της ανθρώπινης ζωής.
Ο έλεγχος αυτός θα πρέπει να είναι αναλογικός και να καθορίζεται με βάση την ηλικία, τη χρήση, το μέγεθος, τα τεχνικά χαρακτηριστικά και τον βαθμό επικινδυνότητας κάθε οικοδομής. Θα πρέπει να διενεργείται από κατάλληλα καταρτισμένους και πιστοποιημένους επαγγελματίες, στο πλαίσιο μιας απλής και ψηφιοποιημένης διαδικασίας, χωρίς επικαλύψεις με άλλους υφιστάμενους ελέγχους και χωρίς τη δημιουργία αχρείαστου διοικητικού βάρους για τους ιδιοκτήτες.
Κάθε χρόνο χιλιάδες οδηγοί περνούν το αυτοκίνητό τους από ΜΟΤ. Κανείς δεν το θεωρεί περιττή γραφειοκρατία. Αντιλαμβανόμαστε όλοι ότι ένας περιοδικός τεχνικός έλεγχος προστατεύει όχι μόνο τον οδηγό, αλλά και κάθε χρήστη του δρόμου.
Γιατί, λοιπόν, να μη λειτουργεί η ίδια λογική και για τα κτήρια, μέσα στα οποία ζουν χιλιάδες άνθρωποι, εργάζονται και μεγαλώνουν τα παιδιά τους;
Κάθε οικοδομή γερνά. Ο χρόνος, οι καιρικές συνθήκες, η υγρασία, η διάβρωση και η καθημερινή χρήση αφήνουν το αποτύπωμά τους. Οι ανάγκες συντήρησης αυξάνονται όσο περνούν τα χρόνια και οι φθορές δεν εξαφανίζονται επειδή τις αγνοούμε. Αντίθετα, εξελίσσονται σε σοβαρότερα προβλήματα, αυξάνοντας τόσο τους κινδύνους για την ασφάλεια των ενοίκων όσο και το κόστος αποκατάστασής τους.
Ένα σύστημα περιοδικού τεχνικού ελέγχου θα επιτρέπει τον έγκαιρο εντοπισμό προβλημάτων, πριν αυτά εξελιχθούν σε σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια των πολιτών.
Πέραν των προνοιών του νομοσχεδίου, ο Σύνδεσμος θεωρεί ότι κάθε κοινόκτητη οικοδομή θα πρέπει σταδιακά να αποκτήσει ψηφιακό φάκελο, στον οποίο θα καταγράφονται το ιστορικό των τεχνικών ελέγχων, οι εργασίες συντήρησης που έχουν πραγματοποιηθεί, τα στοιχεία της Διαχειριστικής Επιτροπής, η κατάσταση του Πάγιου Ταμείου, οι προγραμματισμένες δαπάνες συντήρησης και η συνολική κατάσταση της οικοδομής, με την κατάλληλη προστασία των προσωπικών και οικονομικών δεδομένων. Πρόκειται για ένα σύγχρονο εργαλείο διαφάνειας και αποτελεσματικής διαχείρισης, το οποίο θα παρέχει στους ιδιοκτήτες πλήρη εικόνα της κατάστασης του ακινήτου τους και θα συμβάλλει στη διατήρηση της αξίας και της ασφάλειάς του.
Το πραγματικό κόστος είναι η αδράνεια
Η εμπειρία των τελευταίων ετών απέδειξε ότι η αδράνεια έχει πραγματικό κόστος. Το κόστος αυτό δεν μετριέται μόνο σε χρήματα, αλλά και στη διακινδύνευση ανθρώπινων ζωών, στην απαξίωση περιουσιών και στη διόγκωση προβλημάτων που θα μπορούσαν να είχαν προληφθεί.
Ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας για τις κοινόκτητες οικοδομές αποτελεί πλέον ζήτημα δημόσιας ασφάλειας. Η Βουλή έχει σήμερα την ευκαιρία – αλλά και την ευθύνη – να προχωρήσει στον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για ασφαλέστερα κτήρια, αποτελεσματικότερη διαχείριση και προστασία της ανθρώπινης ζωής και της περιουσίας των πολιτών. Γιατί η ευθύνη μιας σύγχρονης Πολιτείας δεν αρχίζει όταν καταρρεύσει το επόμενο μπαλκόνι. Η ευθύνη μιας σύγχρονης Πολιτείας είναι να δημιουργεί εγκαίρως τους μηχανισμούς που μειώνουν δραστικά τον κίνδυνο και προλαμβάνουν, στον μεγαλύτερο δυνατό βαθμό, το επόμενο σοβαρό περιστατικό.
*Γενική Διευθύντρια του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
