Αγορά ακινήτων-Πάφος: Η τιμολόγηση-κλειδί των €300–€400 χιλ. και ο κίνδυνος ακίνητα να βρεθούν εκτός αγοράς

Η Πάφος δεν είναι πλέον απλώς ένας παραθαλάσσιος, τουριστικός προορισμός. Το 2024 η Ask Wire κατέγραψε 4.853 μεταβιβάσεις ακινήτων αξίας €1,19 δισ., ιστορικό υψηλό και περίπου 30% πάνω από το υψηλότερο σημείο προ πανδημίας.

Ξένα κεφάλαια πλέον χρηματοδοτούν πάνω από τις μισές αγορές καινούριων διαμερισμάτων, αναδιαμορφώνοντας την έννοια του “prime” για τους ντόπιους κατασκευαστές. Πού τοποθετούν λοιπόν κεφάλαια οι έξυπνοι επενδυτές σήμερα;

Σε διαμερίσματα και λιγότερο σε σπίτια

Οι συναλλαγές κατοικιών έφτασαν τις 3.171, με τα διαμερίσματα να ξεχωρίζουν: 1.767 (56% του όγκου κατοικιών) άλλαξαν χέρια έναντι 1.404 σπιτιών. Τα νεόδμητα αποτελούν την κινητήριο δύναμη αφού 786 καινούριες μονάδες κάλυψαν το 44% των πωλήσεων διαμερισμάτων αλλά το 64% της αξίας τους (€210 εκατ.). Πολλές κρατήσεις για πύργους υπό ανέγερση στην Κάτω Πάφο και τη Χλώρακα έγιναν με 10% προκαταβολή—εξασφαλίζοντας αποδόσεις «στο χαρτί» πριν την ολοκλήρωση.

Πηγή: Developers View της Ask Wire

Τι πληρώνουν πραγματικά οι αγοραστές;

Το Developers View της Ask Wire—με 125 ενεργά έργα στην Πάφο—δείχνει ξεκάθαρα την κλίμακα τιμών:

Ο στατιστικός μέσος είναι €4.198/τ.μ. (διάμεσος €3.809/τ.μ.), αλλά οι μισές πράξεις συγκεντρώνονται γύρω από τα €3.800—χρήσιμο «σημείο αναφοράς» για νέα έργα. Το ύψος έχει δική του κλίμακα: από €3.583/τ.μ. στον πρώτο όροφο, οι τιμές ανεβαίνουν ως €10.476/τ.μ. στον όγδοο.

Σε απόλυτους αριθμούς, μιλάμε για €213 χιλ. για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, €351 χιλ. για δύο και λίγο κάτω από €400 χιλ. για τρία. Αυτή η «ζώνη των €300–400 χιλ.» ευθυγραμμίζεται με το ανώτατο όριο προϋπολογισμού πολλών αγοραστών που στοχεύουν απόκτηση άδειας μόνιμης παραμονής— αν οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης ξεφύγουν πολύ η ζήτηση μπορεί να μειωθεί.

Πηγή: Developers View της Ask Wire

Hot spot και περιοχές που δεν αποδίδουν

Η παραλία της Κάτω Πάφου προηγείται, με Γερμανούς, Ισραηλινούς και Άραβες επενδυτές να κυνηγούν αποδόσεις από βραχυχρόνιες μισθώσεις και κίνητρα μόνιμης διαμονής. Η αναβαθμισμένη περιοχή Universal και η γειτονική Χλώρακα έχουν έντονη κινητικότητα λόγω νέων τουριστικών υποδομών. Η ζήτηση για βίλες έχει μετακινηθεί βορειοδυτικά, προς Πέγεια και Θαλασσινές Σπηλιές, αυξάνοντας τις τιμές γης. Η Πόλη–Λατσί έχει σταθεροποιηθεί μετά από διετή άνοδο. Χωριά της ενδοχώρας όπως η Τάλα και η Τσάδα προσφέρουν ακόμη αξία, αλλά η απορρόφηση είναι πιο αργή καθώς οι επενδυτές προτιμούν προσβασιμότητα στην ακτογραμμή.

Γιατί η σύνθεση προϊόντος έχει σημασία για τους κατασκευαστές

Ξένοι αγοραστές ή και για δεύτερη κατοικία κάλυψαν πάνω από το 60% των νέων διαμερισμάτων το 2024, απαιτώντας ενεργειακή αποδοτικότητα, κοινόχρηστους χώρους με ανέσεις και υπηρεσίες τύπου concierge. Οι Κύπριοι συνεχίζουν να στηρίζουν την αγορά μονοκατοικιών. Αν υποτιμήσεις τον σωστό συνδυασμό, τα φινιρίσματα ή τη χρονική στιγμή διάθεσης, τα περιθώρια κέρδους χάνονται· αν τα στοχεύσεις σωστά, η Πάφος παραμένει η πιο δυναμική περιοχή της Κύπρου.

Από τα δεδομένα στο κέρδος

Σε αυτά τα 125 έργα, η Ask Wire παρακολούθησε 281 πωλήσεις διαμερισμάτων το 2024 αξίας €101 εκατ. Το Developers View επιτρέπει ανάλυση σε όλα τα επίπεδα (από ευρύτερη περιοχή μέχρι κάθε όροφο ξεχωριστά), σύγκριση τιμών €/τ.μ. με κόστος κατασκευής και αξιολόγηση διαφορετικών στρατηγικών εξόδου—πολύ πριν ξεκινήσει το σκάψιμο. Σε μια αγορά όπου οι ζώνες €300–750 χιλ. και €2.500–5.000/τ.μ. καλύπτουν τα δύο τρίτα των πράξεων, η τιμολόγηση με βάση τα δεδομένα είναι η διαφορά ανάμεσα σε κρατήσεις από την πρώτη μέρα και απούλητο απόθεμα.