Η πορεία της αγοράς ακινήτων-Το ρεκόρ πωλήσεων και η ζήτηση στο ζενίθ (Ανάλυση)

Κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023 οι τιμές κατοικιών συνέχισαν την ανοδική τους πορεία, ως αποτέλεσμα της σημαντικής ζήτησης για ακίνητα, προερχόμενη τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους αγοραστές.

Με την εγχώρια «Ζήτηση» να παραμένει σε ψηλά επίπεδα παρά την άνοδο των στεγαστικών επιτοκίων και τη συνεπακόλουθη μείωση στα στεγαστικά δάνεια ένεκα της ενιαίας νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ, και με τη ζήτηση από ξένους να καταγράφει σημαντικές αυξήσεις λόγω της αυξημένης ζήτησης από ξένες εταιρείες, ο αριθμός πωλητηρίων εγγράφων έφθασε στο ψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαπενταετίας.

Με τις τιμές των κατασκευαστικών υλικών να σημειώνουν μειώσεις σε μηνιαία βάση και να εισέρχονται σε τροχιά σταθεροποίησης, οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών αντανακλούν ως επί το πλείστον τη σημαντική άνοδο στη «Ζήτηση» και την περιορισμένη προσφορά.
Ο Δείκτης Τιμών Ακινήτων
Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών για το 2ο τρίμηνο του 2023 (2T2023) που έχει ετοιμάσει η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου, η τάση συνέχισε να καταγράφει σε ετήσια και σε τριμηνιαία βάση αυξήσεις σε όλες τις επαρχίες σε σύγκριση με τα προηγούμενα τρίμηνα. Οι τιμές στα διαμερίσματα συνέχισαν την ανοδική πορεία, λόγω αυξημένης "Ζήτησης".

Πηγή: KTK

Σύμφωνα με στοιχεία των πωλητηρίων εγγράφων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), κατέγραψε δυνητικά το υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαπενταετίας. Οι εγχώριοι αγοραστές αποτελούν το μεγαλύτερο ποσοστό, και η ετήσια αύξηση να προέρχεται από ξένους αγοραστές.

Συμπέρασμα:

1. Η αυξημένη "Ζήτηση" σε σχέση με την περιορισμένη "Προσφορά", αποτελεί τον σημαντικότερο παράγοντα στην αυξητική τάση του Δείκτη Τιμών Κατοικίων (ΔΤΚ) κατά το 2ο Τρίμηνο του 2023 (2ο Τ2023).
2. Η αυξημένη "Ζήτηση" για στέγαση ξένων εταιρειών οφείλεται στο ότι η Κύπρος πλέων έγινε γνωστή διεθνώς ως κατάλληλος προορισμός
3. Η έρευνα, δείχνει ότι υπάρχει αυξημένη "Ζήτηση" για κατοικίες και διαμερίσματα από ξένους φοιτητές
4. Η έρευνα, δείχνει ότι υπάρχει αυξημένη "Ζήτηση" από επενδυτές στην αγορά ακινήτων.
5. Α Η έρευνα, δείχνει αυξημένη "Ζήτηση" σε επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση απόδοσης εισοδήματος.

ΑΥΞΗΣΗ ΤΩΝ ΒΑΣΙΚΩΝ ΕΠΙΤΟΚΙΩΝ
Μέχρι και το 2Τ2023, η αύξηση των βασικών επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) και η συνεπακόλουθη μείωση στη ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν φαίνεται να έχουν επηρεάσει την εγχώρια ζήτηση ακινήτων σε ουσιαστικό βαθμό, η οποία συνεχίζει να παραμένει σε ανοδική τροχιά.

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΔΕΙΚΤΗ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

1. Σε ετήσια βάση, παρουσιάζεται αύξηση στις τιμές κατοικιών κατά 7,4% το 2ο Τ 2023, σε σύγκριση με 7,7% το 1ο Τ2023.
2. Οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν αύξηση 10,1% και των κατοικιών 5,6%
3. Η αυξημένη ζήτηση ακινήτων συμβάλλει στην αύξηση του ΔΤΚ κατά το 2ο Τ 2023.
4. Σύμφωνα με στοιχεία των πωλητηρίων εγγράφων του Τ.Κ.Χ., η ζήτηση αποδεικνύεται ιδιαίτερα έντονη, φτάνοντας τις 4.115 πωλητήρια έγραφα.
5. Η ετήσια αύξηση προέρχεται κυρίως από ξένους αγοραστές, λόγω της προσέλκυσης εταιρειών για δραστηριοποίηση τους στην Κύπρο.
6. Η εγχώρια ζήτηση ακινήτων, η οποία παρά τις συνεχιζόμενες αυξήσεις επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, ως αποτέλεσμα της ενιαίας περιοριστικής νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ, δεν φαίνεται να έχει επηρεαστεί σε ουσιαστικό βαθμό μέχρι και το 2nd Q 2023.
7. Το κατασκευαστικό κόστος φαίνεται να βρίσκεται σε τροχιά σταθεροποίησης το 2023
8. Οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών απορρέουν κυρίως από την αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με τη συγκρατημένη προσφορά

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΤΙΜΩΝ ΑΝΑ ΕΠΑΡΧΙΑ
Κατά το 2ο Τ2023 οι τιμές κατοικιών σε τριμηνιαία βάση σημείωσαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στην Λευκωσία καταγράφηκε αύξηση 1,5%, στη Λεμεσό 1,4%, στη Λάρνακα 2,7%, στην Πάφο 2,7% και στην Αμμόχωστο 2,0%.

• Στην Λευκωσία οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,4%,
• Στην Λεμεσό κατά 10,1%,
• Στην Λάρνακα κατά 8,7%,
• Στην Πάφο κατά 7,9%
• Στην Αμμόχωστο κατά 5,9%.
• Επιτάχυνση παρατηρείται στους ΔΤΚ όλων των επαρχιών.

ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ:
Σε ετήσια βάση, οι τιμές κατέγραψαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στην Λευκωσία 4,8%, Λεμεσό 6,5%, Λάρνακα 6,3%, Πάφο 4,7% και Αμμόχωστο 7,4%.

ΤΙΜΕΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ:
Οι τιμές των διαμερισμάτων σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στη Λευκωσία αυξήθηκαν κατά 1,4%, Λεμεσό 4,0%, Λάρνακα 4,1%, Πάφο 6,5% και στην Αμμόχωστο 2,5%.

Σε ετήσια βάση, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες για όγδοο συνεχόμενο τρίμηνο.

Πηγή: KTK

ΜΕΤΑΒΟΛΕΣ ΑΛΛΩΝ ΣΧΕΤΙΚΩΝ ΔΕΙΚΤΩΝ ΚΑΙ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ

Η ΔΥΝΑΜΙΚΗ ΤΗΣ "ΖΗΤΗΣΗΣ"
Οι σχετικοί Δείκτες με την αγορά ακινήτων συνεχίζουν να αποτυπώνουν τη δυναμική της "Ζήτησης" κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023 καθώς και όπως φαίνεται στις άδειες οικοδομής, την περιορισμένη προσφορά οικιστικών ακινήτων στην αγορά. Επιπλέον, παρατηρείται συνέχιση στη σταθεροποίηση του κατασκευαστικού κόστους.

ΑΥΞΗΣΗ ΠΩΛΗΤΗΡΙΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ
Σύμφωνα με στοιχεία του ΤΚΧ, ο ρυθμός αύξησης των πωλητήριων εγγράφων κατέγραψε επιτάχυνση το 2ο Τ2023, καταγράφοντας άνοδο 26,5% σε ετήσια βάση (4.115 σε σύγκριση με 3.254 το δεύτερο τρίμηνο του 2022), αντανακλώντας, όπως προαναφέρθηκε, την αυξημένη "Ζήτηση" για ακίνητα (Διάγραμμα 5). Η αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα προήλθε κυρίως από τους ξένους αγοραστές, ενώ οι εγχώριοι αγοραστές εξακολουθούν να αποτελούν το μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς.

ΑΥΞΗΣΗ 38,5% ΣΕ ΕΤΗΣΙΑ ΒΑΣΗ
Το δεύτερο τρίμηνο του 2023, σημειώθηκε αύξηση 38,5% σε ετήσια βάση στον αριθμό ακινήτων που πωλήθηκαν σε ξένους αγοραστές (1.871 σε σύγκριση με 1.351 το δεύτερο τρίμηνο του 2022, όπως φαίνεται στο ποιο κάτω διάγραμμα. Ο αριθμός ακινήτων που πωλήθηκαν σε εγχώριους αγοραστές αυξήθηκε κατά 17,9% σε ετήσια βάση (2.244 σε σύγκριση με 1.903 το 2ο Τ 2022.

Η αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα σε ξένους αγοραστές αποδίδεται κυρίως, στο ότι ξένες εταιρείες βλέπουν την Κύπρο ως ελκυστικό προορισμό, το οποίο προσελκύει επαγγελματίες από χώρες όπως το Ισραήλ, την Ουκρανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Λίβανο, και τη Λευκορωσία, ενώ η αντίστοιχη αύξηση σε εγχώριους αγοραστές οφείλεται σε επενδύσεις για σκοπούς ενοικίασης.

Πηγή: KTK

ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ
Η ενιαία περιοριστική πολιτική της ΕΚΤ έχει οδηγήσει σε αύξηση στα επιτόκια στεγαστικών δανείων, αυξάνοντας έτσι το κόστος δανεισμού για υφιστάμενους αλλά και νέους πελάτες των εγχώριων χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Το γεγονός αυτό έχει επηρεάσει τη ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με τις τελευταίες Νομισματικές και Χρηματοοικονομικές Στατιστικές της ΚΤΚ, τα νέα δάνεια για αγορά κατοικίας το 2ο Τ2023 μειώθηκαν κατά 2,9% σε ετήσια βάση €248,7 εκ. σε σχέση με €256,1 εκ. το 2οΤ2022. Σύμφωνα με τις ίδιες στατιστικές, το επιτόκιο οικιστικών δανείων κατά το 2ο Τ2023 συνέχισε να καταγράφει αυξήσεις, αφού κυμάνθηκε κατά μέσο όρο στο 4,28%, σε σχέση με 3,74% το 1ο Τ 2023 και 2,27% το 2ο Τ 2022.

ΑΥΣΤΗΡΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΗΣ
Σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων, τα κριτήρια χρηματοδότησης έγιναν πιο αυστηρά σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ η ίδια έρευνα επιβεβαιώνει τη συνεχιζόμενη μείωση στη ζήτηση για δανεισμό. Εντούτοις, οι προαναφερόμενες εξελίξεις δεν φαίνεται να έχουν επιφέρει ουσιαστικές επιπτώσεις στη συνολική ζήτηση ακινήτων μέχρι και το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

ΑΔΕΙΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσία Κύπρου (ΣΥΚ), ο αριθμός των οικιστικών κτιρίων για τις οποίες εγκρίθηκαν άδειες οικοδομής, και ο οποίος αποτελεί πρόδρομη ένδειξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, κατέγραψε μείωση (13%) από 906 το δίμηνο Απριλίου-Μαΐου του 2022 σε 788 το αντίστοιχο δίμηνο του 2023.

ΠΡΟΣΦΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Μειώσεις σε ετήσια βάση στον αριθμό οικιστικών κτιρίων για τα οποία εκδίδεται άδεια οικοδομής παρατηρούνται από το πρώτο τρίμηνο του 2022, καταδεικνύοντας τη συγκρατημένη προσφορά, η οποία αναμένεται να συνεχιστεί και τους προσεχείς μήνες. Σύμφωνα με στοιχεία από τις Έρευνες Οικονομικής Συγκυρίας (ΕΟΣ) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ο δείκτης κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά τους προηγούμενους τρεις μήνες, καταγράφει λιγότερο αρνητικά επίπεδα κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023 (-1,8) σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα τρίμηνα (-7,7 και -13,0 το πρώτο τρίμηνο του 2023 και το τέταρτο τρίμηνο του 2022, αντίστοιχα), εξακολουθώντας, ωστόσο, να υποδηλοί την περιορισμένη προσφορά ακινήτων στην αγορά.

ΔΕΙΚΤΗΣ ΤΙΜΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΩΝ ΥΛΙΚΩΝ

Ο δείκτης τιμών κατασκευαστικών υλικών, ο οποίος δημοσιεύεται από την ΣΥΚ, καταγράφει διαδοχικές μειώσεις σε μηνιαία βάση κατά τους τέσσερις τελευταίους μήνες, μέχρι και τον Ιούνιο του 2023, ακολουθώντας ενδεχομένως, με σχετική υστέρηση, τη διεθνή τάση μειώσεων στις τιμές των βασικών κατασκευαστικών υλικών. Η τάση του εν λόγω δείκτη προμηνύει μια περαιτέρω σταθεροποίηση στις τιμές κατασκευαστικών υλικών στο άμεσο μέλλον.

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σύμφωνα με τις ΕΟΣ της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, κατά το 2οΤ2023, φαίνεται αύξηση στις τιμές ακινήτων τους επόμενους τρεις μήνες. Συγκεκριμένα, ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές ακινήτων τους επόμενους τρεις μήνες έφθασε κατά μέσο όρο στο 69,9 το 2ο Τ 2023, καταγράφοντας για τέταρτο συνεχόμενο τρίμηνο μείωση από τα ιστορικά ψηλά επίπεδα του 2ο Τ 2022. Διαφαίνεται έτσι ότι θα συνεχιστούν οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων κατά κύριο λόγο την αύξηση στην Ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά.

Σημειώσεις:
Ο Γενικός ΔΤΚ και άλλοι συναφείς δείκτες και υποδείκτες ετοιμάζονται από τη Μονάδα Παρακολούθησης Ακινήτων της ΚΤΚ.

Τα στοιχεία από το 2006 μέχρι και το 2009 συλλέχθηκαν αναδρομικά από τις βάσεις δεδομένων αριθμού τραπεζικών ιδρυμάτων, ενώ από το 2010 και μετά τα στοιχεία αποστέλλονται από τις τράπεζες-μέλη του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου (Τράπεζα Κύπρου, Ελληνική Τράπεζα, Alpha Bank, Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος, Astro Bank, Κυπριακή Τράπεζα Αναπτύξεως, Société Générale, Ancoria Bank και Eurobank) και την ΚΕΔΙΠΕΣ σε τυποποιημένη μορφή στο αυτοματοποιημένο σύστημα διαχείρισης εκτιμήσεων της ΚΤΚ. Τα συμβαλλόμενα πιστωτικά ιδρύματα λαμβάνουν τη σχετική πληροφόρηση από εκτιμητές ακινήτων για σκοπούς παραχώρησης ή αναδιάρθρωσης δανείων, ή επανεκτιμήσεων ακινήτων.

Πηγή: KTK

Paschalis Theophanous

Master of Science in Real Estate (MSc RE)