Εκτεθειμένες στα ακίνητα τράπεζες και οικονομία

Τη βαρύτητα που εξακολουθούν να έχουν τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ) στην κυπριακή οικονομία καταδεικνύουν στοιχεία που περιλαμβάνονται στην έκθεση Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ) για το 2022.

Μπορεί ο μεγάλος όγκος των ΜΕΔ να έφυγε από τους ισολογισμούς των τραπεζών, ωστόσο, εξακολουθούν να βαραίνουν την κυπριακή οικονομία.

Στο τέλος του 2022, χορηγήσεις λογιστικής αξίας €8,1 δισ. βρίσκονταν στους ισολογισμούς των Εταιρειών Εξαγοράς Πιστώσεων (ΕΕΠ) και το 77,7% χαρακτηρίζονταν ΜΕΔ.

Στην πράξη δάνεια πραγματικής (και όχι λογιστικής) αξίας €6.3 δισ. εξακολουθούν να βαραίνουν μία οικονομία μεγέθους €27.7 δισ., χωρίς μάλιστα να υπολογίζονται τα ΜΕΔ, που απέμειναν στους ισολογισμούς των τραπεζών και ανέρχονταν την 30η Σεπτεμβρίου 2023 στα €2 δισ.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η ΚΤΚ, ο μεγάλος όγκος ΜΕΔ που παραμένουν στην οικονομία υπογραμμίζει τον σημαντικό ρόλο τόσο του εργαλείου των αναδιαρθρώσεων, όσο και της ύπαρξης σταθερού πλαισίου εκποιήσεων για τη διαχείρισή τους.

Την ανάγκη για ένα λειτουργικό πλαίσιο εκποιήσεων, υπογραμμίζει και η σημαντική έκθεση τραπεζών και ΕΕΠ στον τομέα των ακινήτων, είτε άμεσα, είτε έμμεσα.

Όπως σημειώνεται στην έκθεση, αν και συγκριτικά η άμεση έκθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων και των ΕΕΠ στον τομέα των ακινήτων είναι μικρότερη σε σύγκριση με την έκθεση των υπόλοιπων τομέων του χρηματοοικονομικού συστήματος, η μεγαλύτερη έμμεση έκθεσή τους στον εν λόγω τομέα (μέσω παραχώρησης δανείων), τα καθιστά περισσότερο ευάλωτα σε αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων.

«Οποιαδήποτε πιθανή επιδείνωση στη δυνατότητα αποπληρωμής ενός δανειολήπτη, καθώς και πιθανή μείωση στην ανακτήσιμη αξία ενός δανείου έχουν σαν αποτέλεσμα την αναγνώριση από τα πιστωτικά ιδρύματα και τις ΕΕΠ επιπρόσθετων προβλέψεων, που επηρεάζουν αρνητικά την κερδοφορία και τα ίδια κεφάλαιά τους», αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Σημειώνεται παράλληλα πως η ουσιαστική συγκέντρωση του δανειακού χαρτοφυλακίου των πιστωτικών ιδρυμάτων σε μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις, που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο τομέα ακινήτων, τα καθιστά ευάλωτα στην ικανότητα αποπληρωμής των εν λόγω επιχειρήσεων και συνεπακόλουθα στην απόδοση του τομέα των ακινήτων.

«Αν και η ανθεκτικότητα που έχει καταγράψει η αγορά ακινήτων αντικατοπτρίζεται στη φερεγγυότητα των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον κλάδο, σημειώνεται ότι οι πιθανές μειώσεις στο περιθώριο κέρδους των εν λόγω επιχειρήσεων από τις ανατιμήσεις στο κατασκευαστικό κόστος και η ενδεχόμενη μείωση στη ζήτηση από ντόπιους, λόγω του αυξημένου κόστους δανεισμού, αλλά και από ξένους αγοραστές ασκούν πιέσεις στη δυνατότητα αποπληρωμής των δανείων τους».

Ο αρνητικός ετήσιος ρυθμός αύξησης της πραγματικής ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας στον τομέα των κατασκευών κατά το 2022 (-2,2%) καθώς και ο χαμηλός ετήσιος ρυθμός αύξησης της πραγματικής ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας στον τομέα «Διαχείρισης ακίνητης περιουσίας» που καταγράφηκε το 2022 (0,7%) σε σχέση με τον ιστορικό μέσο όρο του 2,6%, αποτελούν ένδειξη για ενδεχόμενες δυσκολίες στην ικανότητα αποπληρωμής των χρηματοοικονομικών επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο τομέα ακινήτων.

Αναλυτικότερα, εντός του 2022, η συγκέντρωση του δανειακού χαρτοφυλακίου του τραπεζικού τομέα στον ευρύτερο τομέα των ακινήτων αυξήθηκε, με τις εν λόγω χορηγήσεις να αντιπροσωπεύουν το 26,9% του συνόλου των χορηγήσεων των πιστωτικών ιδρυμάτων προς τις μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις στις 31 Δεκεμβρίου 2022, σε σύγκριση με 24,5% στις 31 Δεκεμβρίου 2021.

Σημειώνεται βέβαια ότι σε απόλυτους αριθμούς, η έκθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων κατέγραψε μείωση από €3,6 δισ. στις 31 Δεκεμβρίου 2021 σε €3,2 δισ. στις 31 Δεκεμβρίου 2022. Επιπρόσθετα, την ίδια περίοδο η έκθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων σε δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα παρέμεινε ουσιαστική, αντιπροσωπεύοντας το 65,4% του συνολικού δανειακού τους χαρτοφυλακίου.

Σημειώνεται ότι η έκθεση των ΕΕΠ προς μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο τομέα ακινήτων ανερχόταν στα €3,6 δισ. και αποτελούσε το 20,3% του συνόλου του δανειακού χαρτοφυλακίου των ΕΕΠ.

Όσον αφορά το δεύτερο έμμεσο κανάλι, σε περίπτωση αθέτησης των δανειακών οφειλών ενός δανειολήπτη, το ποσό που θα ανακτήσει ένα πιστωτικό ίδρυμα ή ΕΕΠ εξαρτάται συνήθως από την αξία της εξασφάλισης της χορήγησης, δηλαδή την αξία του υποθηκευμένου ακινήτου, εφόσον ο πρωτοφειλέτης ή και εγγυητές δεν έχουν άλλη περιουσία ή εισόδημα στο όνομα του.

Στην περίπτωση των ΕΕΠ τα δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα, κατά την ίδια ημερομηνία, αντιπροσώπευαν το 85% του συνολικού δανειακού τους χαρτοφυλακίου.

Γίνεται αντιληπτό πως η έκθεση του χρηματοοικονομικού τομέα στα ακίνητα, άμεση κι έμμεση, παραμένει τεράστια. Μάλιστα, σημαντικό ποσοστό αυτής της έκθεσης συνδέεται με ακίνητα, είτε στεγαστικά είτε εμπορικά, καθιστώντας τη διαδικασία της εκποίησης την ύστατη διαφυγή τους από προβληματικές καταστάσεις.

Η δυσλειτουργία της διαδικασίας των εκποιήσεων την τελευταία δεκαετία ενδεχομένως να είναι και ο κύριος λόγος, για τον οποίο τα ΜΕΔ παραμένουν σε τόσο υψηλά επίπεδα παρόλο που τα τελευταία χρόνια δεν δημιουργήθηκαν καινούργια. Ήταν επίσης κι ένας από τους κύριος λόγους που οι τράπεζες αναγκάστηκαν να λάβουν προβλέψεις δισεκατομμυρίων.