Θέσμιοι ενοικιαστές: Τέλος οι μηδενικές αυξήσεις μετά από μια δεκαετία, ταβάνι το 6%

Μετά από μια δεκατία μηδενικών αυξήσεων ενοικίων για τους θέσμιους ενοικιαστές, διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου που εκδόθηκε τον περασμένο Απρίλιο έρχεται να διαφοροποιήσει τα δεδομένα, ορίζοντας το ποσοστό του 6 τοις εκατόν ως το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίων για τη διετία που άρχισε από τις 22 Απριλίου 2023 μέχρι και τις 21 Απριλίου 2025.

Πρόκειται για ποσοστό χαμηλότερο από τις αυξήσεις τις οποίες πριν από τη δεκαετία μηδενικής αύξησης προέβλεπαν τα εκάστοτε διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου, οπόταν και κυμαίνονταν από 8% έως και 14%.

Σε συνέντευξή της στο InBusinessNews η Έλενα Καπφχάμερ, Senior Associate του τμήματος Real Estate του δικηγορικού γραφείου Harris Kyriakides, επισημαίνει πως το διάταγμα θέτει ως ανώτατο ποσοστό αύξησης ενοικίου το 6%, ωστόσο δεν καθορίζονται οποιαδήποτε κριτήρια για την εν λόγω αύξηση και συνεπώς το ακριβές ύψος της εναπόκειται στον ιδιοκτήτη.

Ταυτόχρονα, υποδεικνύει πως ανεξαρτήτως του διατάγματος που εκδόθηκε, τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής, σε περίπτωση που θεωρεί ότι το ύψος του ενοικίου που καταβάλλεται ότι δεν είναι το δίκαιο, μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων με αίτηση για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου.

Ποιο είναι το νομοθετικό πλαίσιο γύρω από το πρόσφατο Διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου σχετικά με τις αυξήσεις ενοικίων;

Πρωτίστως είναι σημαντικό να γίνει η διάκριση μεταξύ συμβατικής ενοικίασης και θέσμιας ενοικίασης. Κατά κανόνα, οι ενοικιάσεις διέπονται από τις γενικές αρχές του δικαίου των συμβάσεων, μέσω των οποίων τα μέρη έχουν τη συνταγματικά κατοχυρωμένη ελευθερία να «συμβάλλονται ελευθέρως» και να συμφωνούν τους όρους, τους περιορισμούς ή τις δεσμεύσεις εκείνες που θα ρυθμίζουν τη μεταξύ τους συμβατική σχέση.

Στην περίπτωση όμως της θέσμιας ενοικίασης, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των μερών καθορίζονται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (23/1983) (ο «Νόμος») και αυτά είναι ανεξάρτητα από τις προθέσεις που μπορεί να έχουν τα μέρη. Ο Νόμος θεσπίστηκε κυρίως για την προστασία ενοικιαστών από αυθαίρετες εξώσεις και αυξήσεις ενοικίων από τους ιδιοκτήτες και καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε ενοικιάσεις οι οποίες εμπίπτουν στα πλαίσιά του.

Ως εκ των ανωτέρω, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τον καθορισμό των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των μερών, η εξακρίβωση του είδους της ενοικίασης. Ο Νόμος ορίζει τις γενικές προϋποθέσεις για να θεωρηθεί μια ενοικίαση θέσμια, ενώ τονίζεται ότι αυτές θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά, δηλαδή να συμβαίνουν ταυτόχρονα.

Συγκεκριμένα:

• Να έχει λήξει ή να έχει τερματιστεί νόμιμα συμφωνία ενοικίασης για το υπό αναφορά ακίνητο και ο ενοικιαστής να συνεχίζει να το κατέχει∙
• Το ακίνητο να βρίσκεται εντός των ορίων ελεγχόμενων περιοχών, όπως αυτές καθορίζονται με τα εκάστοτε διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου∙
• Το ακίνητο να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999∙ και
• Το ακίνητο να βρισκόταν υπό ή να προσφερόταν προς ενοικίαση μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999.

Είναι σημαντικό να αναφερθεί επίσης ότι υπάρχει πλούσια νομολογία των Κυπριακών Δικαστηρίων αναφορικά με τα εύλογα ερωτήματα που προκύπτουν από τις γενικές προϋποθέσεις που καθορίζει ο Νόμος για την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης, για την οποία αποκλειστική δικαιοδοσία έχει το Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

Η σημασία του καθορισμού της θέσμιας ενοικίασης, έγκειται στο ότι στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου του, εκτός εάν συντρέχει μια από τις περιοριστικές προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος.

Για ποια ακίνητα ισχύει ο Νόμος;

Μόνον για όσα ακίνητα εμπίπτουν στο πλαίσιο του Νόμου. Για τους σκοπούς του Νόμου, «ακίνητο» σημαίνει κτήριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται στα όρια ελεγχόμενης περιοχής (οι περιοχές καθορίζονται σύμφωνα με διάταγματα του Υπουργικού Συμβουλίου και το ισχύον διάταγμα περιλαμβάνει όλες τις πόλεις και την μεγαλύτερη επικράτεια της Κύπρου, εξαιρουμένων ορισμένων περιοχών όπως προσδιορίζονται σε αυτό) και το ακίνητο να συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999.

Σημαντική είναι η σχετικά πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση 30/2019, Φυσεντζίδη ν. K&C Snooker & Pool Entertainment, η οποία ξεκαθάρισε ότι πέραν των πιο πάνω θα πρέπει επιπρόσθετα το ακίνητο να τελούσε είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση κατά ή πριν την 31η Δεκεμβρίου 1999 για κατοικία ή κατάστημα.

Πέραν τούτου και των λοιπών προϋποθέσεων που αναφέρονται ανωτέρω, ο Νόμος θέτει συγκεκριμένες εξαιρέσεις ως προς τα ακίνητα που εμπίπτουν στα πλαίσιά του.

Συγκεκριμένα εξαιρούνται τα πιο κάτω:

• Ακίνητα τα οποία χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς
• Πρατήρια πετρελαιοειδών
• Χώροι στάθμευσης μηχανοκίνητων οχημάτων
• Ενοικιάσεις επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων για περίοδο μικρότερη των έξι μηνών
• Ξενοδοχειακές μονάδες

Τι αλλάζει με το πρόσφατο διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου;

Όπως έχει σημειωθεί ανωτέρω, η ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης έχει ως προϋπόθεση να έχει προηγηθεί η λήξη ή να έχει τερματιστεί νόμιμα συμφωνία ενοικίασης για το υπό αναφορά ακίνητο και ο ενοικιαστής να συνεχίζει να το κατέχει.

Οι όροι της θέσμιας ενοικίασης συνεχίζονται στη βάση της αρχικής συμφωνίας και συνεπώς το συμφωνηθέν ενοίκιο δεν μπορεί να τροποποιηθεί αυθαίρετα από τον ιδιοκτήτη παρά μόνον υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει ο Νόμος. Σύμφωνα με το άρθρο 8 του Νόμου, αμφότερα τα μέρη έχουν το δικαίωμα να αποταθούν στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως με αίτηση για καθορισμό δίκαιου ενοικίου.

Το άρθρο 8 του Νόμου ορίζει επίσης, ότι ουδεμία αύξηση ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων μπορεί να επιβληθεί επί θέσμιου ενοικιαστή εκτός από τις προϋποθέσεις που ο ίδιος ο Νόμος ορίζει.

Σχετικά, ο Νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή να εισέλθουν σε διαπραγματεύσεις και να συμφωνήσουν γραπτώς τέτοια αύξηση του ενοικίου, νοουμένου ότι αυτή η αύξηση δεν θα υπερβαίνει το εκάστοτε καθοριζόμενο ανώτατο ποσοστό αυξήσεως ενοικίου όπως αυτό καθορίζεται ανά διετία από το Υπουργικό Συμβούλιο με σύσταση του Υπουργού Δικαιοσύνης, μέσω διατάγματος δημοσιευόμενου στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας.

Είναι άξιο αναφοράς, το γεγονός ότι τα ανάλογα διατάγματα που εκδίδονταν ανά διετία τα τελευταία δέκα έτη από το Υπουργικό Συμβούλιο προέβλεπαν μηδενική αύξηση ενοικίου. Ως εκ τούτου, η έκδοση του πρόσφατου διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου στις 13/4/2023 έχει τη δική της σημασία, καθώς έρχεται μετά από μια μακρά περίοδο μηδενικής αύξησης να διαφοροποιήσει τα δεδομένα.

Συγκεκριμένα, στο διάταγμα προβλέπονται τα ακόλουθα:

«Το Υπουργικό Συμβούλιο, ασκώντας τις εξουσίες που του χορηγούνται από την παράγραφο (α) του εδαφίου (4) του άρθρου 8 των περί Ενοικιοστασίου Νόμων του 1983 μέχρι 2020, μετά από σύσταση της Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως, καθορίζει, για τους σκοπούς του προαναφερόμενου άρθρου, το ποσοστό του 6 τοις εκατόν, ως το ανώτατο όριο αυξήσεως ενοικίων για τη διετία που αρχίζει από τις 22 Απριλίου 2023 μέχρι και τις 21 Απριλίου 2025».

Πότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει την τιμή του ενοικίου και ποιες μεταβλητές επηρεάζουν;

Όπως προκύπτει από το ίδιο το διάταγμα, η αύξηση μπορεί να ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη άμεσα, εφόσον αφορά την περίοδο από τις 22 Απριλίου 2023 μέχρι και τις 21 Απριλίου 2025.

Συνεπώς, ο ενοικιαστής έχει υποχρέωση άμεσης καταβολής του αυξημένου ενοικίου νοουμένου ότι αυτό ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη σύμφωνα με το Νόμο. Σημειώνεται δε ότι το διάταγμα θέτει ως ανώτατο ποσοστό αύξησης ενοικίου το 6%, ωστόσο δεν καθορίζονται οποιαδήποτε κριτήρια για την εν λόγω αύξηση και συνεπώς το ακριβές ύψος της εναπόκειται στον ιδιοκτήτη.

Ποια τα δικαιώματα του θέσμιου ενοικιαστή αναφορικά με την επιβολή αύξησης επί του ενοικίου;

Στη βάση των όσων έχουν αναφερθεί ανωτέρω και ανεξάρτητα του διατάγματος που εκδόθηκε, έκαστο μέρος θέσμιας ενοικίασης, δηλαδή τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής, σε περίπτωση που θεωρεί ότι το ύψος του ενοικίου που καταβάλλεται ότι δεν είναι το δίκαιο, μπορεί να αποταθεί στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων με αίτηση για καθορισμό του δίκαιου ενοικίου.

Συνοπτικά, το Δικαστήριο θα κληθεί με βάση εκτιμήσεις που θα παρουσιαστούν ενώπιον του, να αποφασίσει αν το καταβληθέν ενοίκιο είναι είτε υψηλό είτε χαμηλό είτε δίκαιο.

Τι προέβλεπαν τα σχετικά διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου τα προηγούμενα έτη σχετικά με το θέμα της αύξησης;

Πριν από τη δεκαετία κατά την οποία τα εκάστοτε διατάγματα προέβλεπαν μηδενική αύξηση ενοικίου, τα διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου προέβλεπαν αυξήσεις οι οποίες κυμαίνονταν από 8% έως και 14%.