ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία: Η αναλογικότητα και το όριο που ζητούν οι developers

Την εφαρμογή πολεοδομικά ορθών και κοινωνικοοικονομικά δίκαιων κριτηρίων στον τρόπο επιβολής ΦΠΑ στις νέες οικιστικές μονάδες που χρησιμοποιούνται ως κύρια και μόνιμη κατοικία, εισηγείται ο Παγκύπριος Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, υπογραμμίζοντας ότι είναι σημαντικό οι αλλαγές στη νομοθεσία να ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες των κατοίκων της Κύπρου.

Οι τρεις άξονες της νέας πολιτικής τους οποίους προτείνει ο Σύνδεσμος, μέσω υπομνήματος που είχε κατατεθεί τον περασμένο Σεπτέμβριο ενώπιον της Επιτροπής Οικονομικών της Βουλής, εστιάζονται στον μη διαχωρισμό στο είδος του ακινήτου, στο όριο μόνο στην τιμή πώλησης, αλλά και στην αναλογικότητα, δηλαδή αναλογική εφαρμογή όπου η τιμή πώλησης υπερβαίνει το όριο.

Μεταξύ άλλων, άποψη του Συνδέσμου για το σημερινό όριο αξίας είναι ότι πρέπει να καθοριστεί στις €500,000, υπογραμμίζοντας ότι με την αρχή της αναλογικότητας επιλύονται σημαντικά προβλήματα που θα ανέκυπταν.

Διαβάστε ακόμα:

Brand story: Ποια είναι η Mercure Hotels που έρχεται στην Κύπρο

Νέο πολυώροφο κτήριο στον παραλιακό της Λεμεσού

Την ίδια ώρα, την ανάγκη άμεσης ψήφισης του νομοσχεδίου που βρίσκεται ενώπιον της Βουλής για τον ΦΠΑ στην πρώτη ή κύρια κατοικία, προκειμένου να αποφευχθούν τυχόν συνέπειες για το κράτος, υπογράμμισε ο υπουργός Οικονομικών, προειδοποιώντας για ενδεχόμενες κυρώσεις και μέτρα, μιας κι έχει λήξει τον Φεβρουάριο η περίοδος που δόθηκε στην Κύπρο από την Κομισιόν.

Σε σχέση με τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% στην πρώτη κατοικία, ο Μάκης Κεραυνός εξήγησε ότι παρότι αντιλαμβάνεται τις ανησυχίες, ο ίδιος θεωρεί ότι φορολογικά μέτρα όπως αυτό που θα εφαρμόζονται σε βάθος χρόνου δεν πρέπει να βασίζονται σε πρόσκαιρες συγκυρίες που έχουν οδηγήσει τις αυξήσεις των τιμών σε αυτό το επίπεδο, υπενθυμίζοντας ότι ο πληθωρισμός έχει μειωθεί.

Διαβάστε εδώ: Ανοίγει κύκλο συναντήσεων με τις διευθύνσεις των τραπεζών ο Κεραυνός

Μη διαχωρισμός σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες

Λανθασμένο και εν τέλει προβληματικό χαρακτηρίζουν οι developers τυχόν διαχωρισμό μεταξύ διαμερισμάτων και μονοκατοικιών με τη λογική να τεθούν όρια σε τετραγωνικά μέτρα χώρων ανά είδος, εξηγώντας ότι θα μπορούσε να εντείνει ένα από τα βασικότερα προβλήματα του αστικού σχεδιασμού, εκείνο του Urban Sprawl, δηλαδή της γεωγραφικής εξάπλωσης εκτός των υφισταμένων ιστών των πόλεων.

Αναμενόμενη πρέπει να θεωρείται η προτίμηση προς τις μονοκατοικίες, σε περίπτωση που η απόκτηση μονοκατοικίας επιτρέπει μεγαλύτερο πλεονέκτημα στην εξασφάλιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία, καθώς πρακτικά οι μονοκατοικίες μπορούν να αποκτηθούν σε χαμηλότερες τιμές όταν απέχουν από τα αστικά κέντρα.

Θέση του Συνδέσμου είναι ότι σε αυτή την περίπτωση θα ενισχυθεί η γεωγραφική εξάπλωση και εγκατάλειψη των πόλεων, ενώ παράλληλα θα προκύψουν νέες ανάγκες, όπως εκείνη της συνεχούς δημιουργίας νέων οικιστικών περιοχών στη θέση πρώην αγροτικών ζωνών, της εξάπλωσης του οδικού δικτύου και των αστικών υποδομών, με τις αρνητικές επιπτώσεις που συνεπάγονται για το περιβάλλον αλλά και την ποιότητα ζωής.

Ταυτόχρονα, μία τέτοια εξέλιξη αναμένεται να επιβαρύνει τον κρατικό προϋπολογισμό λόγω των διαρκών αναγκών σε επενδύσεις για υποδομές, καθαριότητα, αστυνόμευση, εκπαίδευση, υγεία και άλλες υπηρεσίες που οι νέες αυτές περιοχές θα χρειάζονται.

Διαβάστε εδώ: Καυτή πατάτα για νέο ΥπΟικ ο μειωμένος ΦΠΑ 5% για πρώτη κατοικία

Όριο μόνο στην τιμή πώλησης

Σύμφωνα με τον Παγκύπριο Σύνδεσμο Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, όπως δεν θα πρέπει να διαχωρίζονται τα διαμερίσματα και οι κατοικίες, έτσι δεν θα πρέπει να υπάρχει όριο σε τετραγωνικά μέτρα ή σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο.

Στο υπόμνημά του εξηγεί ότι η φορολόγηση με ΦΠΑ αφορά ποσά, το ίδιο και η παραχώρηση «κινήτρου» μέσω μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ, και συνεπώς το μόνο λογικό όριο που πρέπει να τίθεται, αφορά τη χρηματική αξία αγοράς μιας κατοικίας.

Με βάση την πρόταση που κατατέθηκε, με την αναφορά μόνο σε αξία, ο κάθε αγοραστής θα είναι σε θέση να επιλέξει την πρώτη του κατοικία ελεύθερα, σύμφωνα με τις ανάγκες και την οικονομική του δυνατότητα, αξιοποιώντας το δικαίωμα για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ, χωρίς περιορισμούς ούτε στο είδος ακινήτου, ούτε στην περιοχή που επιλέγει.

Συμπληρωματικά, οι developers τονίζουν ότι η μοναδική παράμετρος που πρέπει να αποφασιστεί αλλά και από καιρού εις καιρόν να αναθεωρείται σύμφωνα με τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς, είναι το όριο στην αξία.

Χωρίς καν να υπάρχει εξαρχής πρόνοια σε μηχανισμό για αναπροσαρμογή του ορίου, θα μπορούσε η νομοθεσία να αναφέρεται σε όριο αξίας με πρόνοια ότι αυτό θα καθορίζεται με απόφαση του Εφόρου Φορολογίας ή του Υπουργικού Συμβουλίου ή με διαφορετικό τρόπο.

Αρχή της αναλογικότητας

Την εφαρμογή της αρχής της αναλογικότητας όσον αφορά στην επιβολή ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία, προκρίνουν οι developers.

Η αναλογικότητα αφορά στη φορολόγηση με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για το τίμημα που θα ισούται με το ποσό που θα οριστεί από τον νόμο και εφόσον υπάρχει επιπλέον τίμημα πέραν αυτού του ποσού, εκείνο να φορολογηθεί με τον κανονικό συντελεστή.

Αυτή η πρακτική, όπως αναφέρουν οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης στο υπόμνημά τους στη Βουλή, αποτελεί πολύ εύκολη εφαρμογή για υπολογισμό του οφειλόμενου ΦΠΑ, ενώ επιτρέπει στον κάθε αγοραστή νεόδμητης πρώτης κατοικίας να επιλέξει αυτό που πραγματικά επιθυμεί και έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει.

Αποκλείεται η φοροδιαφυγή

Στα πλεονεκτήματα αυτής της πρότασης συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, τα ίσα δικαιώματα εκμετάλλευσης του μέτρου του μειωμένου ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία, η ενθάρρυνση όλων των υποψήφιων αγοραστών, αλλά και ο αποκλεισμός τυχόν φαινομένων φοροδιαφυγής, δεδομένου ότι δεν υφίστανται λόγοι απόκρυψης της πραγματικής αξίας αγοράς.

Για παράδειγμα, έστω ότι αποφασίζεται ένα όριο αξίας για εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία ποσού €500.000, σε περίπτωση μη αναλογικότητας, μια συναλλαγή πέραν των €500.000 θα σήμαινε αποκλεισμό από την επιβολή μειωμένου συντελεστή και πλήρη επιβάρυνση με κανονικό συντελεστή ΦΠΑ σε όλο το ποσό.

Ένας αγοραστής ακινήτου €550,000, με την αναλογικότητα ο ΦΠΑ θα είναι €500.000 x 5% + €50.000 x 19%, δηλαδή €34.500, ενώ χωρίς την αναλογικότητα ο ΦΠΑ θα είναι €550.000 x 19%, δηλαδή €104.500.

Ουσιαστικά για μία κατοικία που κοστίζει μόνο €50.000 περισσότερα, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί με πρόσθετο ΦΠΑ €70.000.

Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής είτε θα αναγκαστεί να αποκτήσει κάτι φθηνότερο από αυτό που ήθελε είτε θα επιχειρήσει να παρουσιάσει την συναλλαγή σε αξία χαμηλότερη της πραγματικής, δηλαδή να στραφεί στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή.