Built to Rent: Concept που μπορεί να αποτελέσει και για την Κύπρο εργαλείο προσέλκυσης επενδύσεων

Το concept, κτίζω προς ενοικίαση, μπορεί να αποτελέσει και για την Κύπρο εργαλείο προσέλκυσης επενδύσεων κι αναβάθμισης των πολιτικών στέγασης της χώρας μας. Αυτό αναδεικνύεται από στοιχεία ευρωπαϊκών χωρών, όπου ήδη εφαρμόζεται.

Το τελευταία χρόνια η κοινωνία μας βρίσκεται αντιμέτωπη με μια άνευ προηγουμένου μεγέθυνση του στεγαστικού προβλήματος. Δεν αποτελεί υπερβολή να ειπωθεί ότι ίσως για πρώτη φορά στην ιστορία της Δημοκρατίας, το κόστος απόκτησης ή ενοικίασης κατοικίας ξεπερνά κατά πολύ τις οικονομικές δυνατότητες της πλειοψηφίας των συμπολιτών μας.

Σε πόλεις όπως η Λεμεσός για παράδειγμα, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων φτάνει τις 2500 ευρώ μηνιαίως την ώρα που ο καθαρός μέσος μηνιαίος μισθός, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία ανέρχεται στα 1700 ευρώ.

Αρχικά, η κρίση του 2013, η οποία έπληξε σε μεγάλο βαθμό τον κατασκευαστικό τομέα, και στη συνέχεια, η στροφή το 2017 σε ένα διαφορετικό οικιστικό προϊόν λόγω του προγράμματος των πολιτογραφήσεων, είχαν ως αποτέλεσμα την δημιουργία ενός τεράστιου ελλείμματος στο προσιτό οικιστικό απόθεμα της Κύπρου.

Οι οικονομικοί δείκτες δίνουν μια ξεκάθαρη εικόνα. Συγκρίνοντας το πρώτο τρίμηνο του 2022 με το πρώτο τρίμηνο του 2023, οι πωλήσεις παρουσιάζουν αύξηση της τάξεως του 12,3% για τα διαμερίσματα και 3,1% στα σπίτια ενώ οι τιμές των ενοικίων αύξηση 19% στα διαμερίσματα και 12,2% στα σπίτια.

Πέραν τούτων, το υψηλό κόστος δανεισμού, το υψηλό κόστος κατασκευής, το υψηλό κόστος απόκτησης γης και ο υψηλός πληθωρισμός δημιουργούν ένα μείγμα το οποίο είναι έτοιμο να εκραγεί εάν δεν υιοθετηθούν άμεσα αποτελεσματικές πολιτικές για την αντιμετώπιση του.

Για να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά ένα πρόβλημα, είναι πρώτα απαραίτητο να κατανοήσουμε την έκταση του αλλά και ποιους επηρεάζει. Σήμερα η Κύπρος χρειάζεται ορισμένες χιλιάδες οικιστικές μονάδες προκειμένου να διορθωθεί η αγορά. Τα μέτρα επομένως πρέπει να είναι τέτοια που να μπορούν να δώσουν αυτούς τους αριθμούς.

Παράλληλα, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η πλειοψηφία της κοινωνίας δεν έχει πρόσβαση σε προσιτή στέγη σήμερα. Επομένως το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τις ευπαθείς οικονομικά ομάδες του πληθυσμού αλλά και την μικρομεσαία τάξη.

Έτσι, δεν μπορούμε να μιλάμε μόνο για την ανάγκη για κοινωνική κατοικία, αλλά και για την ανάγκη για προσιτή κατοικία. Πρέπει όμως να κατανοήσουμε τους όρους. Η κύρια διαφορά τους έγκειται στο σκοπό που θέλουν να εξυπηρετήσουν.

Ενώ η κοινωνική κατοικία απευθύνεται κυρίως σε όσους αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες λόγω φτώχειας, η προσιτή κατοικία αφορά άτομα με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα που δαπανούν δυσανάλογα ποσά για τη στέγαση τους λόγω του υψηλού κόστους.

Σύμφωνα με το ψήφισμα του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, η στέγαση θεωρείται προσιτή εάν ο εναπομένων προϋπολογισμός του ενοίκου επαρκεί τουλάχιστον για την κάλυψη άλλων βασικών δαπανών με το όριο αυτό να καθορίζεται επί του παρόντος στο 40%.

Διαφωτιστικό ως προς την διαφοροποίηση της Κοινωνικής από την Προσιτή κατοικία αποτελεί το σχέδιο το οποίο βρίσκεται στην έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Προσιτή Στέγη και την Βιωσιμότητα στην ΕΕ.

Βέβαια, το στεγαστικό δεν αποτελεί πρόβλημα μόνο για την Κύπρο. Πρόκειται για ένα τεράστιο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν όλες οι χώρες της Ευρώπης το οποίο απασχολεί έντονα τους θεσμούς της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, ο αριθμός των ευρωπαίων πολιτών που δαπανούν δυσανάλογα ποσά για στέγαση τους σε σχέση με το εισόδημά τους ή δεν έχουν ικανοποιητικά εισοδήματα για να καλύψουν το κόστος της στέγασης παρουσιάζει συνεχώς αύξηση. Το πρόβλημα αυτό είναι πιο έντονο για τις μονογονεϊκές οικογένειες, τις πολύτεκνες οικογένειες αλλά και τους νέους που εισέρχονται στην αγορά εργασίας.

Περαιτέρω, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο με ψήφισμα του τονίζει ότι το δικαίωμα στη στέγαση αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα και θα πρέπει ως τέτοιο να κατοχυρώνεται στην εθνική και την ευρωπαϊκή νομοθεσία ενώ καλεί τα κράτη μέλη και τις περιφερειακές και τοπικές αρχές να θεσπίσουν νομικές διατάξεις για την προστασία των δικαιωμάτων όσων βρίσκονται σε σπίτι με ενοίκιο ή ιδιοκατοίκηση.

Λαμβάνοντας υπόψη ότι οι εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές των κρατών μελών έχουν δικαίωμα και παράλληλα καθήκον να ορίζουν τη δική τους πολιτική στέγασης και να προβαίνουν στις ενέργειες που απαιτούνται για να εξασφαλίζουν υλοποίηση αυτού του θεμελιώδους δικαιώματος εκάστη εντός της αντίστοιχα δικής της αγοράς κατοικίας σύμφωνα με τις ανάγκες των κατοίκων της με σκοπό την παροχή καθολικής πρόσβασης σε αξιοπρεπή και σε προσιτή τιμή κατοικία, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο καλεί τα κράτη μέλη να εφαρμόσουν πολιτικές στέγασης θεμελιωμένες στην αρχή της ουδετερότητας ανάμεσα στην απόκτηση κατοικίας, την κατασκευή στέγης προς ενοικίαση από ιδιώτες και την προς ενοικίαση κοινωνική κατοικία, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες που παρατηρούνται στις κατά τόπον συνθήκες.

Σύμφωνα με την έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Προσιτή Στέγη και την Βιωσιμότητα στην ΕΕ, τα κράτη μέλη έχουν υιοθετήσει αρκετές πολιτικές, προγράμματα και πρωτοβουλίες προκειμένου να προσφέρουν προσιτή στέγαση στους πολίτες τους οι οποίες εμπίπτουν κυρίως σε τέσσερις βασικές κατηγορίες:

1. Πολιτικές που ευνοούν την απόκτηση οικονομικά προσιτών κατοικιών με την παροχή κινήτρων στους αγοραστές.
2. Πολιτικές που στοχεύουν στην προώθηση της ενοικίασης προσιτών κατοικιών.
3. Πολιτικές που επηρεάζουν την αύξηση της προσφοράς κατοικιών τόσο στην αγορά ενοικίασης όσο και στην αγορά πώλησης.
4. Στεγαστικά επιδόματα / επιχορηγήσεις για οικονομικά άπορα νοικοκυριά.

Όπως έχουμε προαναφέρει, τα Κράτη Μέλη έχουν δικαίωμα να ορίζουν τη δική τους πολιτική στέγασης και να προβαίνουν στις ενέργειες που απαιτούνται για να εξασφαλίζουν υλοποίηση αυτού του θεμελιώδους δικαιώματος εκάστο εντός της αντίστοιχα δικής της αγοράς κατοικίας σύμφωνα με τις ανάγκες των κατοίκων τους.

Πάμε λοιπόν να δούμε τι εφαρμόζουν ορισμένα από τα κράτη μέλη όσον αφορά πολιτικές που επηρεάζουν την αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση:

Ισπανία
Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 4% στην περίπτωση αγοράς 8 οικιστικών μονάδων που θα παραμείνουν προς ενοικίαση για 3 τουλάχιστον χρόνια. Επιπρόσθετα, μόνο το 60% του εισοδήματος που προκύπτει από τέτοιο ενοίκιο θα φορολογείται για σκοπούς φόρου εισοδήματος.

Γερμανία
Παροχή ειδικού συντελεστή φορολογικής απόσβεσης 5% επιπρόσθετα στον βασικό συντελεστή φορολογικής απόσβεσης για περίοδο 4 χρόνων. Επιπρόσθετα, ακίνητη περιουσία που κατέχεται για δέκα ή περισσότερα χρόνια, εξαιρείται του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Πορτογαλία
Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 6% στην κατασκευή / ανακαίνιση οικιστικών μονάδων που θα διατεθούν προς ενοικίαση με προσιτό ενοίκιο. Επιπρόσθετα, παρέχεται προοδευτική έκπτωση στο φόρο εισοδήματος από τέτοιο ενοίκιο ανάλογα με την περίοδο δέσμευσης για ενοικίαση του ακινήτου, 40% για 5-10 χρόνια, 60% για διάστημα 10-20 ετών, 80% για περίοδο μεγαλύτερη των 20 χρόνων.

Βέλγιο
Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 6% για την κατεδάφιση και ανακατασκευή κτιρίων ή την πώληση κτιρίων που κατασκευάζονται μετά την κατεδάφιση, όταν τέτοια κτίρια ενοικιάζονται για περίοδο 15 ετών, από τον ιδιοκτήτη σε “εταιρεία ενοικίασης”.

Ιρλανδία
Αφαίρεση κατά 100% του ποσού των τόκων που αφορούν δάνεια κατοικίας και κατ' αποκοπή πίστωση του φόρου εισοδήματος. Επιπλέον, η κυβέρνηση παρέχει χρηματοδότηση για την κατασκευή διαμερισμάτων σε προσιτές τιμές.

Γαλλία
Κατ’ αποκοπή πίστωση του φόρου εισοδήματος για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν την κατοικία σε προσιτό ενοίκιο για τουλάχιστον εννέα χρόνια. Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για νεόδμητες οικιστικές αναπτύξεις και για τη μετατροπή γραφειακών χώρων σε κατοικίες σε συγκεκριμένες περιοχές.

Ιταλία
Έκπτωση 20% στον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων αναφορικά με εισόδημα από ενοίκια οικιστικών μονάδων. Αύξηση της έκπτωσης στο 60% αν οι οικιστικές μονάδες ενοικιάζονται σε συμφωνημένες τιμές με τις τοπικές αρχές. Όλοι οι υπόλοιποι φόροι απαλείφονται.

Λουξεμβούργο
Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 3% στην απόκτηση νέου ακινήτου ανεξαρτήτως εάν αυτό αποτελεί μέρος του σχεδίου κύριας κατοικίας και αύξηση του συντελεστή απόσβεσης για οικιστικές μονάδες προς ενοικίαση στο 6% για περίοδο επτά ετών. Επιπρόσθετα,παρέχονται φορολογικές απαλλαγές 75% σε σχέση με καθαρό εισόδημα από ενοίκια κατοικιών που υπόκεινται σε κοινωνική διαχείριση.

Όπως διαπιστώνουμε, κάθε κράτος μέλος εφαρμόζει τις δικές του πολιτικές ανάλογα με το φορολογικό και νομικό πλαίσιο που διέπει την αγορά και ενοικίαση ακινήτων αλλά και σύμφωνα με τις ανάγκες των πολιτών του.

Στην Κύπρο, τα πλείστα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής αφορούσαν την απόκτηση κατοικίας. Κυρίως τα προγράμματα απευθύνονταν προς τους πρόσφυγες, τα νεαρά ζευγάρια, οικογένειες με χαμηλά εισοδήματα και ούτω καθεξής.

Μέχρι πρόσφατα, και πιο συγκεκριμένα την ανακοίνωση της στεγαστικής πολιτικής της Κυβέρνησης από τον Υπουργό Εσωτερικών, ουδέποτε στο παρελθόν παραχωρήθηκαν κίνητρα που να επηρεάζουν την αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση μέσα από το σχέδιο Kτίζω προς Ενοικίαση (Build to Rent)

Το BTR αναφέρεται στην αναδυόμενη αγορά οργανωμένων οικιστικών μονάδων, σχεδιασμένων για ενοικίαση και όχι για πώληση, που συνήθως ανήκουν σε θεσμικούς επενδυτές και διαχειρίζονται εξειδικευμένοι χειριστές.

Τα έργα BTR είναι συνήθως έργα μεγάλης κλίμακας που αποτελούνται από μεγάλο αριθμό οικιστικών μονάδων. Η λογική για τη χρησιμότητα αυτών των έργων ως προς την στεγαστική πολιτική που εφαρμόζουν τα κράτη μέλη, βασίζεται στην προσφορά και την ζήτηση. Ότι δηλαδή, η αύξηση της προσφοράς του αριθμού των ενοικιαζόμενων μονάδων προς ενοικίαση θα ασκήσει πτωτική πίεση στις τιμές των ενοικίων.

Πέραν τούτου, μέσα από την υλοποίηση τέτοιων πολιτικών, μεταξύ άλλων επιτυγχάνεται η προσέλκυση επενδύσεων, η μόχλευση ιδιωτικών κεφαλαίων, η αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος, οι συνεταιρισμοί και οι συνεργασίες, η κοινωνική ένταξη και ενσωμάτωση και γενικότερα η οικονομική ανάπτυξη και η δημιουργία θέσεων εργασίας.

Στο πλαίσιο του νομικού και φορολογικού πλαισίου που διέπει τα ακίνητα στην Κύπρο, τα κίνητρα που θα μπορούσαν να υιοθετηθούν για αύξηση των οικιστικών μονάδων προς ενοικίαση ή στο πλαίσιο ενός σχεδίου Κτίζω προς Ενοικίαση, αφορούν:

1. Μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%.
2. Αυξημένο συντελεστή φορολογικής απόσβεσης.
3. Μειωμένο συντελεστή Φόρου Εισοδήματος για εισοδήματα από ενοίκια
4. Αυξημένο συντελεστή δόμησης
5. Μειωμένο συντελεστή Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών
6. Μειωμένο συντελεστή Ειδικού Φόρου για την Άμυνα

Σύμφωνα με την εξαγγελία του Υπουργού Εσωτερικών, το σχέδιο “Built to Rent” σε ιδιωτική γη προνοεί στην αύξηση του συντελεστή δόμησης μέχρι 45% του ισχύοντος σε οικιστικές ζώνες με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του 1,00:1, εφόσον το καθαρό εμβαδόν της γής είναι μεγαλύτερο από 1.000 τετραγωνικά μέτρα. Επιπρόσθετα παρέχεται:

● απαλλαγή του εισοδήματος από προσιτό ενοίκιο από τη φορολογία εισοδήματος κατά 60%

● απαλλαγή 3% έκτακτης αμυντικής εισφοράς για ακίνητα που θα ενταχθούν στο Σχέδιο

● αύξηση έκπτωσης (5% αντί 3%) επί της κεφαλαιουχικής δαπάνης

● έκπτωση για αγορά εξοπλισμού στο ακίνητο (15% αντί 10%)

Προϋπόθεση για τα παραπάνω αποτελεί η παραχώρηση του συνόλου των πρόσθετων μονάδων (μέχρι 45%) με προσιτό ενοίκιο για περίοδο τουλάχιστον 6 ετών και τουλάχιστον του 20% των μονάδων κατοικίας του ισχύοντος συντελεστή δόμησης με αγοραίο ενοίκιο για επίσης ελάχιστη περίοδο 6 ετών.

Η εξαγγελία του υπουργού αποτελεί ένα βήμα προς την σωστή κατεύθυνση καθώς αναγνωρίζει την ανάγκη για αύξηση του οικιστικού αποθέματος προς ενοικίαση ενώ παράλληλα εισάγει θεσμικά πλέον, στην Κυπριακή πραγματικότητα ένα νέο μοντέλο, το Κτίζω προς Ενοικίαση.

Πέραν τούτων, η Κυβέρνηση θα πρέπει να εξετάσει τα παραδείγματα άλλων κρατών μελών, ειδικότερα όσον αφορά την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην περίπτωση που το ακίνητο παραχωρείται προς ενοικίαση. Η μείωση του συντελεστή ΦΠΑ θα αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο στα χέρια των επενδυτών για τον σχεδιασμό και την κατασκευή οικιστικών μονάδων προς ενοικίαση.

Επίσης, ο περιορισμός που επιβάλλεται σε σχέση με το καθαρό μέγεθος της γης και τον ελάχιστο συντελεστή δόμησης, μεγαλύτερος του 1.00, δηλαδή ίσο ή μεγαλύτερο του επόμενου στην τάξη συντελεστή που είναι 1.2, περιορίζει το εύρος εφαρμογής της πολιτικής δραστικά και είναι κάτι που η Κυβέρνηση θα πρέπει να επαναξιολογήσει. Τέτοιοι υψηλοί συντελεστές καταγράφονται μόνο στο στενό κέντρο της πόλης, ενώ εξαιρούνται οι πλείστες περιοχές και εκτάσεις των μητροπολιτικών δήμων όπου ο συντελεστής δόμησης είναι 1.00.

Επίσης, τα παραπάνω κίνητρα αφορούν μόνο Επιχειρηματίες Ανάπτυξης γης καθώς προυποθέτουν τον σχεδιασμό, την κατασκευή και την ενοικίαση αριθμού οικιστικών μονάδων. Δεν προβλέπουν για θεσμικούς επενδυτές που δεν εμπλέκονται στον σχεδιασμό και στην ανάπτυξη των ακινήτων παρά μόνο στο κομμάτι που αφορά στην αγορά των οικιστικών μονάδων και στην διαχείριση τους. Τα κίνητρα δεν πρέπει να απευθύνονται μόνο στους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, αλλά και σε θεσμικούς επενδυτές και επενδυτικά ταμεία.

Το υψηλό κόστος ζωής και συνεχής αύξηση στο κόστος απόκτησης ή ενοικίασης ακινήτων έχουν φέρει σε δεινή θέση την κοινωνία. Σε ένα τέτοιο σκηνικό, οι προκλήσεις είναι τεράστιες και οι αποφάσεις για το πώς θα πρέπει να ενεργήσουμε ως χώρα πρέπει να είναι αποτελεσματικές.

Τα παραπάνω φορολογικά κίνητρα έρχονται με σοβαρές υποχρεώσεις για όσους επενδυτές και αυτό που απομένει είναι δούμε ακριβώς την αποτελεσματικότητα τους, στην περίπτωση μας, κατά πόσο δηλαδή θα αξιοποιηθούν από τους επενδυτές.

*Σύμβουλος Ανάπτυξης Γης