Μ. Χατζηπαναγιώτου: Παραδίδει την σκυτάλη του Συν. Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και έναν κλάδο ανθεκτικό

Παρά τις δυσκολίες και τα εμπόδια, τις πιέσεις και το τοξικό κλίμα που είχε δημιουργηθεί, ο κλάδος της ανάπτυξης γης και οικοδομών κατάφερε να κρατηθεί όρθιος, επιδεικνύοντας ανθεκτικότητα και ευελιξία, υπογραμμίζει στο InBusinessNews o Πρόεδρος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, Μιχάλης Χατζηπαναγιώτου, ο οποίος τον προσεχή Νοέμβριο παραδίδει την σκυτάλη μετά από τέσσερα χρόνια.

Με την ευκαιρία των 40 ετών παρουσίας και έντονης δραστηριοποίησης του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών αλλά και ενόψει της ολοκλήρωσης της θητείας του, ο Πρόεδρος του Συνδέσμου και CEO της Cybarco Development Ltd εξηγεί ότι επί τέσσερις δεκαετίες ο Σύνδεσμος έχει καταφέρει να καθιερωθεί ως ένας αξιόπιστος κοινωνικός εταίρος στη διαμόρφωση πολιτικών που αφορούν την αγορά ακινήτων.

Σε μια εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη, ο κ. Χατζηπαναγιώτου αναφέρεται σε σωρεία θεμάτων που απασχολούν τον κλάδο της ανάπτυξης γης και οικοδομών, ανάμεσά τους το στεγαστικό πρόβλημα, καλώντας, μεταξύ άλλων, σε αύξηση της προσφοράς στέγης που να ξεπερνά την ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση, ξεμπλοκάρισμα του συστήματος αδειοδότησης και επίσπευση της έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας.

Ερωτηθείς για τη ραγδαία αύξηση του κατασκευαστικού κόστος, χαιρετίζει το γεγονός ότι, παρά τις επιπτώσεις που έφερε η ακρίβεια, εντούτοις οι επιχειρήσεις του κλάδου κατάφεραν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα, με τις αναπτύξεις να μην σταματούν, αλλά να συνεχίζονται και σε μία προσπάθεια κάλυψης της ολοένα και περισσότερο αυξανόμενης ζήτησης.

Παράλληλα, ο Μιχάλης Χατζηπαναγιώτου δίνει τις δικές του εκτιμήσεις για τον ταχέως αναπτυσσόμενο τομέα των ψηλών κτηρίων, εκτιμώντας ότι η ανέγερσήτους θα συνεχιστεί για μια σειρά από λόγους, όπως η αυξανόμενη ζήτηση, η εξοικονόμηση χώρου, καθώς επίσης η ελκυστικότητα της Κύπρου λόγω αυτών των αναπτύξεων, οι οποίες συμβάλλουν στην εισροή κεφαλαίων από ξένους επενδυτές.

Έπειτα από τεσσερα χρόνια παραδίδετε τη σκυτάλη του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών. Ποιες ήταν οι μεγαλύτερες προκλήσεις που κλήθηκε ο κλάδος να διαχειριστεί σε αυτά τα χρόνια; Πως επηρεάστηκε η αγορά ακινήτων;

Έχοντας προσφέρει τις υπηρεσίες μου στον Σύνδεσμο από το αξίωμα του Προέδρου για δύο συνεχόμενες θητείες, τον ερχόμενο Νοέμβριο ολοκληρώνω τον κύκλο μου. Θα ήθελα λοιπόν με την ευκαιρία αυτή να ευχαριστήσω όλα τα μέλη του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, για την εμπιστοσύνη που έδειξαν στο πρόσωπο μου όλα αυτά τα χρόνια. Ήταν τιμή μου να συνεργαστώ μαζί τους και τους διαβεβαιώνω πως θα συνεχίσω να είμαι ενεργό μέλος, ενισχύοντας την προσπάθεια για εκσυγχρονισμό του κλάδου μας.

Χωρίς αμφιβολία, τα τέσσερα αυτά χρόνια ήταν γεμάτα από προκλήσεις και αναταράξεις. Αρχικά είχαμε τον τερματισμό του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, στη συνέχεια την πανδημία του κορονοϊού και ακολούθως τον πόλεμο στην Ουκρανία. Προτού ο κλάδος προλάβει να διαχειριστεί το ένα γεγονός και τις επιπτώσεις του, ένα άλλο ερχόταν να προκαλέσει ξανά αναστάτωση στην αγορά των ακινήτων. Ήδη αυτή τη στιγμή βιώνουμε νέες προκλήσεις: τον πληθωρισμό και την άνοδο των επιτοκίων και την εκρηκτική κατάσταση στη Μέση Ανατολή με ένα νέο πόλεμο προ των πυλών. Με αυτά τα δύσκολα δεδομένα ενώπιον μας, οι επαγγελματίες του κλάδου κληθήκαμε να επαναπροσδιορίσουμε τον τρόπο λειτουργίας μας, να θέσουμε νέους στόχους και να δημιουργήσουμε νέες προοπτικές ανάπτυξης προκειμένου να κρατήσουμε την οικοδομική βιομηχανία ζωντανή.

Σήμερα, μπορώ να πω με βεβαιότητα πως τα καταφέραμε. Παρά τις δυσκολίες και τα εμπόδια, παρά τις πιέσεις και το τοξικό κλίμα που είχε δημιουργηθεί, ο κλάδος μας μπόρεσε να κρατηθεί όρθιος, επιδεικνύοντας ανθεκτικότητα και ευελιξία. Συνεχίζει να αποτελεί ένα από τους βασικότερους πυλώνες ανάπτυξης της κυπριακής οικονομίας, συνεισφέροντας στο ΑΕΠ ποσοστά της τάξης του 15-17% ετησίως. Εργοδοτεί πέραν των 35.000 εργαζομένων, προσελκύει επενδύσεις και ξένους αγοραστές και κυρίως συμβάλλει στην ευημερία του τόπου μας.

Για 40 χρονιά η συλλογική φωνή της οικοδομικής βιομηχανίας

Φέτος ο Σύνδεσμος συμπληρώνει 40 χρόνια ζωής. Ποιο θεωρείτε ως το σημαντικότερο επίτευγμα σε αυτά τα χρόνια;
Πράγματι, ο Παγκύπριος Σύνδεσμος Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, γιορτάζει φέτος τα 40χρονα του. Για τέσσερις δεκαετίες ο Σύνδεσμός μας αποτελεί τη συλλογική φωνή της οικοδομικής βιομηχανίας στην Κύπρο. Τα μέλη – εταιρείες του, συνεισφέρουν συλλογικά πάνω από το 80% του μεριδίου της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο.

Ο Σύνδεσμός μας, στα 40 χρόνια ζωής του έχει καταφέρει να καθιερωθεί ως ένας αξιόπιστος κοινωνικός εταίρος στη διαμόρφωση πολιτικών που αφορούν την αγορά ακινήτων. Τα μέλη μας, αξιοποιώντας τις γνώσεις και την εμπειρογνωμοσύνη τους, συμβάλλουν όλα αυτά τα χρόνια στη διαμόρφωση θέσεων και εισηγήσεων που έχουν ως στόχο να ενισχύσουν την προσπάθεια για εκσυγχρονισμό της βιομηχανίας μας. Πάντοτε σε συνεννόηση και συνεργασία με τους αρμόδιους φορείς.

Πέραν τούτου, είμαστε περήφανοι για το γεγονός ότι τα μέλη μας, όλα αυτά τα χρόνια, πέτυχαν να αναβαθμίσουν το προφίλ της Κύπρου, καθιστώντας την ικανή να αποτελέσει ένα περιφερειακό επιχειρηματικό και επενδυτικό κέντρο.

Μαρίνες, γήπεδα γκολφ, γραφειακοί χώροι, σύγχρονα και με θετικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα οικιστικά και εμπορικά ακίνητα, είναι μόνο μερικά από τα πολλά παραδείγματα αναπτύξεων, που διαμορφώνουν τη σύγχρονη Κύπρο. Μία Κύπρο με ευνοϊκές συνθήκες για τους κάτοικους της, τους τουρίστες και τους ξένους επενδυτές.

Έτσι θα επιλυθεί η δύσκολη εξίσωση του στεγαστικού

Ποιες οι εισηγήσεις σας για να καταστεί πιο προσιτή η απόκτηση κατοικίας και πιο αποτελεσματική η στεγαστική πολιτική;
Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος αποτελεί μία πολύ δύσκολη εξίσωση. Μαγικές λύσεις, δεν υπάρχουν. Χρειάζεται μεγάλη προσπάθεια και κυρίως χρειάζεται συντονισμένη προσπάθεια, μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων φορέων και του Υπουργείο Εσωτερικών. Και προκειμένου αυτή να είναι αποτελεσματική και να μπορέσουμε επιτέλους να δούμε πραγματικά αποτελέσματα, πρέπει να επικεντρώνεται σε διάφορους τομείς και πτυχές του προβλήματος.

Ο στόχος είναι ξεκάθαρος: Πρέπει να υπάρξει επαρκής προσφορά στέγης που να ξεπερνά την ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση. Για να το πετύχουμε αυτό χρειάζεται πρώτα από όλα να ξεμπλοκάρουμε το σύστημα αδειοδότησης, εκσυγχρονίζοντας και απλοποιώντας τις διαδικασίες που ακολουθούνται, προκειμένου να πετύχουμε την εισαγωγή στην αγορά νέων έργων. Η λειτουργία των νέων Επαρχιακών Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, αποτελεί μία πολύ καλή ευκαιρία ώστε να εφαρμόσουμε νέες διαδικασίες, αξιοποιώντας την τεχνολογία για να πετύχουμε το ζητούμενο. Απαιτείται επίσης η επίσπευση της έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας. Αυτό μπορεί να καταστεί εφικτό εάν η διαδικασία τιτλοποίησης αρχίζει πριν από την τελική έγκριση, με την ολοκλήρωση του κελύφους. Αξιοποιώντας επίσης ιδιώτες μελετητές, οι οποίοι θα είναι υπεύθυνοι για την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας, το ζήτημα των καθυστερήσεων, θα επιλυθεί. Κάτι τέτοιο θα σήμαινε τη μείωση του κόστους δανεισμού για τους αγοραστές, αλλά και μεγαλύτερη προσέλκυση επενδύσεων.

Στο πλαίσιο της προσπάθειας για αύξηση της προσφοράς, πρέπει επίσης να εξετασθεί η προοπτική ένταξης στην αγορά άδειων οικιστικών μονάδων. Μεγάλος αριθμός ξένων επενδυτών είχαν αγοράσει οικίες ή διαμερίσματα ως πρώτη κατοικία. Με βάση τη νομοθεσία δεν δικαιούνται να τις ενοικιάσουν. Μια λύση θα ήταν να επιτραπεί η ενοικίαση των μονάδων αυτών μέσω ενός σχεδίου αποπληρωμής του επιπλέον ΦΠΑ που πρέπει να καταβληθεί. Έτσι, και το κράτος θα έχει έσοδα και θα αυξηθεί το απόθεμα στην αγορά για να καλύψει τη ζήτηση, βοηθώντας στην μείωση των ενοικίων.

Την ίδια στιγμή, προκειμένου μία νέα στεγαστική πολιτική να είναι αποτελεσματική, πρέπει να λαμβάνει υπόψη και να κινείται βάσει των αναγκών της αγοράς. Για παράδειγμα, δεν μπορούν να υπάρχουν περιορισμοί σε ό, τι αφορά το ελάχιστο εμβαδό και την αναλογία μονάδων. Σήμερα, οι κανόνες αυτοί συγκρούονται με την πραγματική ζήτηση. Ως εκ τούτου, θέση μας αποτελεί η αναθεώρηση τους, που θα βοηθήσει και στη μείωση του κόστους αγοράς και ενοικίασης.

Η αξιοποίηση καλών πρακτικών από χώρες του εξωτερικού, μπορεί επίσης να βοηθήσει την προσπάθεια μας. «Help to Buy», «Build to Rent», «Shared Ownership» είναι μόνο μερικά από τα πολλά παραδείγματα. Υπάρχουν διάφορα σχέδια σε άλλες χώρες με ευνοϊκό δανεισμό και αποπληρωμή, φορολογικές ελαφρύνσεις και άλλα που βοηθούν προς αυτή την κατεύθυνση.

Σε αυτή την προσπάθεια δεν περισσεύει κανείς. Κράτος και ιδιώτες, πρέπει να συμβάλουμε εποικοδομητικά για την εφαρμογή μίας ολοκληρωμένης πολιτικής. Ο Σύνδεσμός μας έχει ήδη καταθέσει τις εισηγήσεις του ενώπιον του Υπουργείου Εσωτερικών και χαιρετίζει την προσπάθεια που καταβάλλεται από πλευράς της κυβέρνησης, με την εξαγγελία νέων μέτρων που κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση. Εμείς, συνεχίζουμε να βρισκόμαστε σε επαφή με όλους τους αρμόδιους φορείς, ενισχύοντας τις ενέργειες για διασφάλιση προσιτής στέγασης για όλους τους συμπολίτες μας.

Πώς έχει επηρεάσει το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος την αγορά ακινήτων και την υλοποίηση αναπτύξεων που βρίσκονται σε εξέλιξη ή στα σκαριά; Καταγράφεται κάποια συγκράτηση των τιμών;
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το κόστος των οικοδομικών υλικών, σε σύγκριση με το 2020, έχει αυξηθεί κατά 35% και το συνολικό κόστος κατασκευής ενός έργου έχει αυξηθεί κατά 20-25%. Όπως αντιλαμβάνεστε λοιπόν, η οικοδομική βιομηχανία βίωσε από πρώτο χέρι τις επιπτώσεις των γεγονότων που σημάδεψαν και σημαδεύουν την παγκόσμια αγορά: της πανδημίας, του πολέμου στην Ουκρανία και του πληθωρισμού. Η απότομη άνοδος των τιμών που καταγράφηκε στις πρώτες ύλες και ακολούθως στην ενέργεια, διαμόρφωσαν ένα νέο και γεμάτο προκλήσεις περιβάλλον στο οποίο κλήθηκαν όλοι να προσαρμοστούν: οι επαγγελματίες του κλάδου και οι αγοραστές.

Από πλευράς τους, οι επαγγελματίες του κλάδου απορρόφησαν στο βαθμό των δυνατοτήτων τους τις αυξήσεις που καταγράφηκαν. Ιδιαίτερα στις περιπτώσεις όπου τα ακίνητα πωλούνται επί των σχεδίων και οι τιμές είναι προκαθορισμένες, τις επωμίζονται εξ ολοκλήρου οι ίδιοι. Από εκεί και πέρα, όπως ήταν αναμενόμενο, οι αυξήσεις μετακυλίστηκαν και στους αγοραστές, οι οποίοι είδαν τις τιμές των ακινήτων να ανεβαίνουν.

Σε αυτό το σημείο ωστόσο πρέπει να σημειώσουμε πως, παρά τις επιπτώσεις που έφερε η ακρίβεια, οι επιχειρήσεις του κλάδου μας κατάφεραν να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα. Οι αναπτύξεις δεν σταμάτησαν, αντιθέτως συνεχίστηκαν και σε μία προσπάθεια κάλυψης της ολοένα και περισσότερο αυξανόμενης ζήτησης.

Γιατί θα συνεχιστεί η ανέγερση ψηλών κτηρίων

Τα ψηλά κτήρια έχουν εδραιωθεί στην αγορά. Εκτιμάτε ότι θα ανεγερθούν αρκετοί νέοι πύργοι τα επόμενα χρόνια ή θα υπάρξει κορεσμός;
Πράγματι, τα προηγούμενα χρόνια το επίκεντρο του ενδιαφέροντος της αγοράς βρισκόταν στα ψηλά κτήρια. Και αυτό ως αποτέλεσμα των κινήτρων που είχαν δοθεί από πλευράς του κράτους, αλλά και της αυξημένης ζήτησης που έφερε η προσέλκυση επενδύσεων και ξένων επιχειρήσεων στην Κύπρο. Ο κλάδος της ανάπτυξης ακινήτων αξιοποίησε την ευκαιρία αυτή και κατάφερε να αναβαθμίσει το προφίλ της Κύπρου. Κατάφερε να εξελιχθεί και να εμπλουτίσει το προϊόν του. Και το πιο σημαντικό, κατάφερε να ενισχύσει την οικονομία της χώρας.

Η εκτίμησή μας είναι πως, για μια σειρά από λόγους, η ανέγερση ψηλών κτηρίων θα συνεχιστεί. Καταρχάς, υπάρχει αυξημένη ζήτηση. Με το επενδυτικό ενδιαφέρον να παραμένει ψηλά και τη μεταφορά εδρών ξένων εταιρειών στην Κύπρο (headquartering) να συνεχίζεται, οι ανάγκες σε γραφειακές εγκαταστάσεις αλλά και διαμερίσματα, είναι εξαιρετικά ψηλές. Τα ψηλά κτήρια έρχονται ακριβώς να καλύψουν τις ανάγκες αυτές: μεγάλο αριθμό μονάδων, γραφειακούς και οικιστικούς χώρους αλλά και υπηρεσίες, σε μια μικρή έκταση επί του εδάφους.

Και αυτό μας φέρνει στο δεύτερο λόγο, που είναι η εξοικονόμηση χώρου. Ο πληθυσμός της Κύπρου αυξάνεται. Και αυξάνεται ραγδαία, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα, όπου βλέπουμε η ζήτηση να έχει εκτοξευθεί, ενώ η προσφορά παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Η λύση σε αυτό το πρόβλημα, βρίσκεται στα ψηλά κτήρια και στην καθ’ ύψος ανάπτυξη. Ειδικά σε ένα μικρό νησί, όπως είναι η Κύπρος, η αξιοποίηση των ψηλών κτηρίων για τη μείωση της επιφανειακής επέκτασης του δομημένου χώρου, είναι εξαιρετικά σημαντική.

Πέραν τούτων ωστόσο, τα κτήρια αυτά αυξάνουν την ελκυστικότητα της Κύπρου και συμβάλλουν στην εισροή κεφαλαίων από ξένους επενδυτές. Σε αυτό το σημείο πρέπει να σημειώσουμε πως, η πρόσφατη αναβάθμιση της κυπριακής οικονομίας από τον οίκο Moody’s, αναμένεται πως θα δημιουργήσει νέες προοπτικές για τη χώρα μας, αυξάνοντας ακόμη περισσότερο το ενδιαφέρον για επενδύσεις και συνεπώς τη ζήτηση για ακίνητα.

Τα ελκυστικά ακίνητα και οι ξένοι επενδυτές

Ποιες κατηγορίες ακινήτων αποδεικνύονται πιο ελκυστικές; Από ποιες χώρες προσελκύει η Κύπρος επενδυτές ακινήτων;

Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο, διαφέρει από πόλη σε πόλη. Στηρίζεται στα δεδομένα της κάθε επαρχίας και πόλης καθώς και στα ξεχωριστά χαρακτηριστικά και τις ανάγκες που δημιουργεί η τάση της αγοράς. Για παράδειγμα η Λευκωσία, η οποία βασίζεται κατά κύριο λόγο στην εγχώρια αγορά και έχει αρχίσει να προσελκύει ξένους εργαζόμενους σε εταιρείες ICT (headquartering), διαφέρει σε μεγάλο βαθμό από τις παραθαλάσσιες επαρχίες. Σε ένα ευρύτερο πλαίσιο ωστόσο, οι πόλεις μας, ανεξαρτήτως των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους, χρόνο με το χρόνο εκσυγχρονίζονται, αποκτούν αναβαθμισμένα κτίρια και παρουσιάζουν ένα βελτιωμένο προφίλ που ενισχύει την ποιότητα ζωής των κατοίκων και προσελκύει όλο και περισσότερα ξένα κεφάλαια και αγοραστές.

Στην περίπτωση της εγχώριας αγοράς, ένα κοινό στοιχείο το οποίο εντοπίζεται σε όλες τις επαρχίες της Κύπρου, είναι η στροφή σε διαμερίσματα και οικίες μικρότερου μεγέθους. Και αυτό καθόλου τυχαία, αφού πλέον αποτελούν μία οικονομική και ουσιαστική λύση απέναντι στην ακρίβεια και την άνοδο του κόστους αγοράς κατοικιών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρατηρείται επίσης για ακίνητα με «πράσινα» χαρακτηριστικά. Δηλαδή, οι αγοραστές, ξένοι και ντόπιοι, αναζητούν πλέον κατοικίες με μειωμένο ενεργειακό αποτύπωμα, που έχουν χαμηλό αντίκτυπο στο περιβάλλον και μειωμένο κόστος συντήρησης. Άλλα κριτήρια τα οποία καθιστούν ένα ακίνητο ελκυστικό σήμερα, αφορούν κυρίως την πρόσβαση που αυτό τους παρέχει σε υποδομές και υπηρεσίες στη γύρω περιοχή.

Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις, η Κύπρος προσελκύει αγοραστές, τόσο από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης όσο και εκτός αυτής, με την πλειοψηφία να προέρχεται από τη Ρωσία, την Ουκρανία, το Ισραήλ και άλλες χώρες της Μέσης Ανατολής.

Ποιες οι αναμενόμενες επιπτώσεις από την εφαρμογή της νομοθεσίας για τον μειωμένο ΦΠΑ στην αγορά κατοικίας;

Η αλλαγή που έγινε αφορά στην επιβολή του 5% ΦΠΑ στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) κατοικίας/ διαμερίσματος, με αξία μέχρι €350.000. Συνεπώς, η νέα νομοθεσία σίγουρα θα έχει αντίκτυπο στην αγορά, αφού θα διαφοροποιήσει τις τάσεις των αγοραστών, οι οποίοι αναπόφευκτα θα στραφούν σε πιο μικρού τύπου ακίνητα.

Με το ενδιαφέρον λοιπόν να μετατοπίζεται και στα διαμερίσματα, επισημαίνω ξανά τη στρέβλωση στην οποία αναφέρθηκα και πιο πάνω: τα ελάχιστα εμβαδά και τις αναλογίες μονάδων σε μια οικοδομή. Αυτή η πρόνοια πρέπει να επανεξεταστεί αφού οι περιορισμοί που υφίστανται συγκρούονται τόσο με τις τάσεις της αγοράς, με τις πραγματικές ανάγκες των αγοραστών και με την προσπάθεια για κάλυψη της πραγματικής ζήτησης.

Κλείνοντας, τις σας αφήνει η θητεία σας στη θέση του Προέδρου του Δ.Σ. του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών;

Μετά από τέσσερα χρόνια στο τιμόνι του Συνδέσμου, θα επαναλάβω αυτό που έχω αναφέρει και στην αρχή: ο κλάδος της ανάπτυξης γης και οικοδομών είναι συνυφασμένος με την οικονομική ανάπτυξη, με την πρόοδο της χώρας μας, καθώς και με τη βελτίωση της ποιότητας ζωής για όσους ζουν και εργάζονται στην Κύπρο. Αυτή η προσπάθεια πρέπει να συνεχιστεί.