Κίκης Αθηνοδώρου: H εικόνα του real estate και τι καθορίζει τις τιμές

Την συνολική εικόνα του τομέα του real estate στην Κύπρο αποτυπώνει ο διευθυντής της Kikis Athinodorou & Associates LLC, Κίκης Αθηνοδώρου, σημειώνοντας πως η αγορά σήμερα φαίνεται να είναι αρκετά σταθερή.

Σε συνέντευξή του στο InBusinessNews, o κ. Αθηνοδώρου παραθέτει συγκεκριμένα στοιχεία ως προς το πώς κινείται η κάθε επαρχία στις διάφορες κατηγορίες ακινήτων, ενώ σε ό,τι αφορά την παραπέρα πορεία του τομέα, υποδεικνύει πως ο επηρεασμός της κτηματαγοράς, τόσο από ενδογενείς όσο και από εξωγενείς παράγοντες, δεν επιτρέπουν οποιεσδήποτε προβλέψεις.

Διαβάστε ακόμα: 

• 10+ ξένα brands στο fashion retail που εμπιστεύτηκαν την Κύπρο
• Η Joanna Κασουλίδου στην ORB Communications

«Εντούτοις», επισημαίνει ο Κίκης Αθηνοδώρου, «η αγορά σήμερα φαίνεται να είναι αρκετά σταθερή». «Φαίνεται από τα στοιχεία του Κτηματολογίου», σημειώνει, «ότι το 2022 υπήρξε αύξηση των αγοραπωλησιών και θεωρώ ότι το 2023 θα κυμανθούμε, υπό κανονικές συνθήκες, σε παρόμοια με το 2022 επίπεδα».

Σε ό,τι αφορά τις τιμές, ο διευθυντής της Kikis Athinodorou & Associates LLC ξεκαθαρίζει τις παραμέτρους οι οποίες τις καθορίζουν, για να διαμηνύσει πως οι ανάγκες των αγοραστών πρέπει να βασίζονται στις οικονομικές δυνατότητές τους.

«Βλέποντας πώς ζει και πού κατοικεί ο μέσος Ευρωπαίος πολίτης, θεωρούμε ότι αργά και σταθερά ο επίδοξος Κύπριος αγοραστής θα μειώσει τις απαιτήσεις του όσον αφορά τον αριθμό μ2 και την ηλικία του ακινήτου», υποδεικνύει.

Ο τομέας του real estate αποτελεί αναμφίβολα, διαχρονικά, έναν από τους πλέον ζωτικούς πυλώνες της κυπριακής οικονομίας. Θα θέλαμε αρχικά να μας δώσετε μέσα από την εμπειρία σας, μια σφαιρική εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο σήμερα. Υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρουν και από ποιους; 

Η πιο σημαντική κατηγορία του πυλώνα που ονομάζεται real estate για την οποία έχουμε επαρκή πληροφόρηση είναι αυτή των οικιστικών ακινήτων. Αυτή η κατηγορία ακινήτων καλύπτει βασικές ανάγκες, ενώ οι άλλες κατηγορίες στηρίζονται στην επιχειρηματικότητα της εποχής.

Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2022 δηλώθηκαν αγοραπωλησίες αξίας €1.65 δις, σε σύγκριση με €1.26 δις κατά το δεύτερο τρίμηνο και €1.3 δις κατά το πρώτο τρίμηνο. Εντούτοις πρέπει να έχουμε υπόψιν ότι τα τελευταία 3-4 χρόνια βιώνουμε μια πανδημία και τώρα βρισκόμαστε στα μέσα ενός πολέμου. Επιπρόσθετα, αντιμετωπίζουμε συνεχώς αυξανόμενα επιτόκια δανεισμού, τα οποία, σε κάποιο βαθμό, επηρεάζουν την ζήτηση και, τέλος, έχουμε το σημαντικά αυξανόμενο κόστος ανέγερσης, το οποίο κατά κάποιο τρόπο μέρος του ή και ολόκληρο, θα το επωμιστεί ο αγοραστής.

Για να απαντήσουμε την ερώτησή σας, χωρίζουμε τα ακίνητα ανά επαρχία και ανά κατηγορία ακινήτων. Παραδείγματος χάριν, δεν συγκρίνουμε την ζήτηση εξοχικής κατοικίας στην Πάφο με αυτή ενός διαμερίσματος στην Λευκωσία.

Για να αναφερθούμε για κάθε επαρχία χωριστά, στην Λευκωσία η αγορά κινείται σταθερά σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων και παρουσιάζει μικρή άνοδο στις αξίες. Οι αγοραστές είναι κυρίως Κύπριοι ή κυπριακές εταιρείες.

Στην Λεμεσό, η ζήτηση προέρχεται κυρίως από ξένους για ψηλού επιπέδου παραλιακά ακίνητα όπως διαμερίσματα, γραφεία και άλλα. Στην υπόλοιπη Λεμεσό η ζήτηση είναι σταθερή από ντόπιους  για την αγορά κατοικίας. Σημειώνεται ότι στην πόλη της Λεμεσού παρατηρούνται πολύ μεγάλες αυξήσεις στα ενοίκια, τόσο σε κεντρικές όσο και σε μη κεντρικές περιοχές.

Αναφορικά με την Λάρνακα τα σημάδια της κτηματαγοράς είναι πολύ θετικά. Παρατηρούμε μεγάλο αριθμό ξενοδοχείων που αναγείρονται ή προτίθενται να αναγερθούν. Επιπρόσθετα, βρίσκεται στο στάδιο μελέτης το σημαντικό έργο «Land of Tomorrow» στην περιοχή των πρώην πετρελαιοδεξαμενών και προχωρεί η κατασκευή της Μαρίνας/Λιμάνι, ενώ έχει ήδη ολοκληρωθεί και η ανέγερση του Metropolis Mall.

Κατά τα τελευταία 2-3 χρόνια υπάρχει σημαντική ζήτηση για αγορά κατοικίας από ξένους, κυρίως από Ισραήλ και Λίβανο, ενώ για πρώτη φορά υπάρχει ζήτηση για διαμερίσματα πολυτελείας, που αποτελεί νέον προϊόν για την Λάρνακα.

Πάφος και Αμμόχωστος παρουσιάζουν ικανοποιητική ζήτηση από ξένους και Κύπριους για αγορά κατοικίας, τόσο ως μόνιμη όσο και για παραθερισμό. Στην επαρχία Πάφου ενδιαφέρον παρουσιάζουν και αναπτύξεις/αναπαλαιώσεις κτηρίων προχωρημένης ηλικίας σε χωριά της επαρχίας.

Η… συζήτηση για τις τιμές

Γίνεται μεγάλη συζήτηση για τις τιμές των οικιστικών ακινήτων(οικιών και διαμερισμάτων), με την αίσθηση που επικρατεί στην κοινωνία να είναι πως βρίσκονται πλέον σε απλησίαστα επίπεδα για τις πλατιές μάζες του πληθυσμού. Έτσι έχουν όντως τα πράγματα;

Καταρχήν πρέπει να διαχωρίσουμε την αγορά διαμερισμάτων από την αγορά κατοικιών. Γενικότερα οι αξίες της γης κατά τα τελευταία πέντε χρόνια αυξήθηκαν λίγο ή κυμάνθηκαν στα ίδια επίπεδα. Ενώ το κόστος ανέγερσης έχει «εκτοξευθεί». Ως εκ τούτου, κατά την αγορά καινούργιου διαμερίσματος ή κατοικίας ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης θα προσπαθήσει να μεταφέρει το επιπρόσθετο κόστος ανέγερσης στον αγοραστή.

Κατά πόσο ολόκληρο το επιπρόσθετο κόστος θα προστεθεί στην τιμή πώλησης ή μέρος του, θα κριθεί καθαρά από την προσφορά και την ζήτηση. Είναι αναμενόμενο ότι ο επιχειρηματίας δεν θα επιλέξει να πωλήσει το ακίνητο με μειωμένο κέρδος ή ζημιά όταν η ζήτηση είναι ικανοποιητική.

Θεωρώ, και ίσως αυτό να είναι μια διαφοροποίηση από προηγούμενες πρακτικές στην Κύπρο, ότι οι ανάγκες των αγοραστών πρέπει να βασίζονται στις οικονομικές δυνατότητές τους. Βλέποντας πώς ζει και πού κατοικεί ο μέσος Ευρωπαίος πολίτης, θεωρούμε ότι αργά και σταθερά ο επίδοξος Κύπριος αγοραστής θα μειώσει τις απαιτήσεις του όσο αφορά τον αριθμό μ2 και την ηλικία του ακινήτου. Στο μέσο Αθηναίο ή κάτοικο Λονδίνου είναι βέβαιο ότι αναλογούν λιγότερα μ2/χρήστη.

Επίσης, στην Κύπρο παρατηρείται ακόμα το φαινόμενο να επιθυμούμε όλοι να ζούμε, είτε σε καινούργιο διαμέρισμα ή σε νεόδμητη κατοικία. Αυτό αποδεικνύεται και από την διαφορά στην αξία ανά μ2 ενός νεόδμητου κτιρίου από ένα μεταχειρισμένο.

Το κατασκευαστικό κόστος

Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, όπως την βιώνουμε εδώ και παρά πολλούς μήνες ως αποτέλεσμα της αύξησης των τιμών πρώτων υλών στην οικοδομική βιομηχανία, δικαιολογεί και σε ποιο βαθμό την όποια άνοδο των τιμών; Μπορεί να βρεθεί κάποια φόρμουλα στον ιδιωτικό τομέα για μετριασμό του;

Όπως ανέφερα πιο πάνω, ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης θα προσπαθήσει να μετακυλήσει την αύξηση του κόστους κατασκευής στην τιμή πώλησης με βάση την προσφορά και ζήτηση.

Εδώ θέλω να προσθέσω ότι υπάρχει περίπτωση, βραχυπρόθεσμα, κάποιοι επιχειρηματίες να πωλούν τα ακίνητα τους με βάση το παλαιότερο κόστος κατασκευής, είτε διότι δεν έχουν λάβει υπόψιν το κόστος αντικατάστασής τους είτε διότι αποφάσισαν να διαθέσουν τα ακίνητα τους άμεσα, νοιώθοντας ότι η αγορά δεν θα αποδεχθεί τις αυξημένες τιμές διάθεσης.

Τα εμπορικά ακίνητα

Εστιάζοντας στα εμπορικά ακίνητα, είναι οι τιμές τέτοιες που να προσφέρουν στις επιχειρήσεις-και δη στις μικρομεσαίες- τη δυνατότητα αγοράς, είτε για στέγαση των γραφείων τους είτε για κάλυψη των ευρύτερων αναγκών τους;

Αναφορικά με την αγορά εμπορικών ακινήτων θα διαχωρίσω τα καταστήματα από τα γραφεία. Οι τιμές των καταστημάτων παραμένουν σχετικά καθηλωμένες ή σταθερές ιδιαίτερα μετά την λειτουργία των εμπορικών κέντρων, παγκύπρια.

Στις εμπορικές αρτηρίες τοπικής σημασίας υπάρχει πολύ περιορισμένη ζήτηση και ειδικά για τα μικρά καταστήματα. Θεωρώ ότι καταστήματα των 40-50 μ2 έχουν πολύ περιορισμένη χρήση, και ως αποτέλεσμα μειωμένη ζήτηση, για τις σύγχρονες ανάγκες της κοινωνίας.

Για τα γραφεία υπάρχει ικανοποιητική ζήτηση σε κτήρια τα οποία είναι σύγχρονα και ανταποκρίνονται στις αναβαθμισμένες ανάγκες των επιχειρήσεων αυτής της δεκαετίας (τεχνολογία, καλές συνθήκες εργασίας, χαμηλή κατανάλωση ενέργειας κτλ.).

Το «φαινόμενο» Λεμεσός

Εξακολουθεί να υφίσταται το πρόβλημα της εξεύρεσης γραφειακών χώρων, ιδιαίτερα στη Λεμεσό; Αυτή η τάση δικαιολογεί περαιτέρω αυξήσεις;

Στην Λεμεσό, τόσο τα ενοίκια όσο και οι αξίες γραφείων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία πέντε χρόνια. Η Λεμεσός είναι η κατεξοχήν πόλη που ελκύει ξένες εταιρείες και οργανισμούς για να επενδύσουν εκεί. Εφόσον η ζήτηση παραμείνει σε τέτοια επίπεδα, θεωρώ ότι η τάση των ενοικίων θα είναι ανοδική.

Θα θέλαμε να σταθούμε λίγο στο «φαινόμενο» που ακούει στο όνομα… Λεμεσός. Για ποιους λόγους στη συγκεκριμένη πόλη οι τιμές των ακινήτων είναι-ή τουλάχιστον αυτή η εντύπωση είναι που υπάρχει-κατά παρασάγγας υψηλότερες συγκριτικά με τις υπόλοιπες πόλεις και επαρχίες;

Όλες οι επαρχίες με εξαίρεση την Λεμεσό συγκεντρώνουν ακίνητα για τις ανάγκες των κατοίκων τους. Στην Λεμεσό, μεγάλο μέρος της ζήτησης προέρχεται από αλλοδαπούς και ξένες εταιρείες, που πιθανόν να έχουν έσοδα/δραστηριότητές από άλλες χώρες.

Το δίλημμα «αγορά ή ενοίκιο»

Ένα ας το πούμε δίλημμα για πολλούς είναι το εξής: Αγορά ή ενοίκιο. Δεδομένων των όσων μας έχετε περιγράψει πιο πάνω, ποια είναι η δική σας απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα;

Μιλώντας με νεαρούς και νεαρές φαίνεται ότι οι τάσεις «αγοράζω το σπίτι μου» και «έχω ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μου» ή η θεώρηση ότι «το ενοίκιο πάει του αέρα», έχουν διαφοροποιηθεί σε μεγάλο βαθμό.

Οι νεαροί, ή μεγάλο ποσοστό αυτών, επιλέγουν να ξοδεύουν περισσότερο σε άλλους τομείς, όπως παραδείγματος χάριν ταξίδια, ευεξία, cryptocurrencies. Η δική μου γενιά, και ιδιαίτερα όσοι είμαστε στον ιδιωτικό τομέα, επιδιώξαμε να αγοράσουμε την επαγγελματική μας στέγη και το σπίτι μας.

Οι νεότεροι θεωρούν ότι οι ανάγκες τους για επαγγελματική στέγη μπορεί να αυξομειώνεται οπόταν και προτιμούν να είναι πιο ευέλικτοι. Επιπρόσθετα, η πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων μειώνει ακόμα περισσότερο την ζήτηση και αγορά.

Η προοπτική για το 2023

Καταληκτικά, ποιες είναι οι εκτιμήσεις για το άμεσο, αλλά και μεσοπρόθεσμό μέλλον σε ό,τι αφορά την πορεία των τιμών των ακινήτων; Θα δούμε μειώσεις, αυξήσεις ή θα παραμείνουν στα ίδια με τα υφιστάμενα επίπεδα;

Οι ειδικοί στον τομέα ακινήτων θα σας πουν ότι δεν μπορούν να κάνουν τέτοιου είδους προβλέψεις. Αντιλαμβανόμαστε ότι η κτηματαγορά είναι μεγάλη και επηρεάζεται, τόσο από ενδογενείς όσο και από εξωγενείς παράγοντες. Δεν νομίζω κάποιος, πριν μερικούς μήνες, να μπορούσε να προβλέψει τον πόλεμο Ρωσίας-Ουκρανίας ούτε και τις συνέπειες του.

Εντούτοις η αγορά σήμερα φαίνεται να είναι αρκετά σταθερή. Φαίνεται από τα στοιχεία του κτηματολογίου ότι το 2022 υπήρξε αύξηση των αγοραπωλησιών και θεωρώ ότι το 2023 θα κυμανθούμε, υπό κανονικές συνθήκες, σε παρόμοια με το 2022 επίπεδα.