Η. Αγαθοκλέους: Να βρεθούν χρυσές τομές για το ενοικιοστάσιο

Την ανάγκη εκσυγχρονισμού του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, με τρόπο που από την μια να εξασφαλίζεται ο τερματισμός της εκμετάλλευσης και καταστρατήγησης της υφιστάμενης νομοθεσίας από ενοικιαστές και από την άλλη να μην οδηγούνται στην καταστροφή συμπολίτες μας που βρέθηκαν σε μια περίοδο αδυναμίας να καταβάλουν το ενοίκιο τους, εκφράζει ο νομικός και υποψήφιος βουλευτής του ΔΗΣΥ στη Λεμεσό, Ηρακλής Αγαθοκλέους.

Μιλώντας στο InBusinessNews, ο κ. Αγαθοκλέους σημειώνει πως ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος πολύ ορθά δημιουργήθηκε από το κράτος, για να προστατέψει τους πρόσφυγες που μετά την εισβολή κατέφυγαν στις ελεύθερες περιοχές και δεν είχαν άλλη επιλογή από το να προχωρήσουν σε ενοικίαση, είτε του χώρου κατοικίας τους είτε του χώρου εργασίας τους.

«Δεν θα πρέπει όμως να διαφεύγει», επισημαίνει, «ότι οι συνθήκες που υπήρχαν κατά την θέσπιση του συγκεκριμένου νόμου έχουν αλλάξει κατά πολύ μέχρι σήμερα, με αποτέλεσμα στην ουσία να γίνεται εκμετάλλευση της προστασίας που δόθηκε τότε στον αδύνατο ενοικιαστή για να μην είναι έρμαιο στις ορέξεις του κάθε ιδιοκτήτη».

Όπως εξηγεί στο InBusinessNews o κ. Αγαθοκλέους, οι υφιστάμενες νομοθεσίες που ρυθμίζουν σήμερα στον τόπο μας τη σχέση μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, αφού από την μια έχουμε την εφαρμογή του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 και από την άλλη τον περί Συμβάσεων Νόμο.

Με βάση τα πιο πάνω, όπως εξηγεί περαιτέρω, η κάθε διαφορά που αναφύεται σε μια σχέση ιδιοκτήτη-ενοικιαστή είναι δυνατό να εκδικασθεί, είτε από το Επαρχιακό Δικαστήριο, στα πλαίσια καταχώρησης αγωγής, είτε από το Ειδικό Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Καθοριστικό ρόλο στο ποιο Δικαστήριο θα εκδικάσει μια τέτοιας φύσης διαφορά, συμπληρώνει, κατέχει αφενός μεν η τοποθεσία του ακινήτου και αφετέρου δε η ηλικία του, αφού το Ειδικό Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εκδικάζει μόνο υποθέσεις που αφορούν ακίνητα που βρίσκονται σε καθορισμένες περιοχές και έχει ολοκληρωθεί η ανέγερσή τους πριν τις 31/12/1999.

Ανομοιομορφία στον τρόπο εκδίκασης

Δεδομένων τούτων, σύμφωνα με τον κ. Αγαθοκλέους, υπάρχει μια ανομοιομορφία στον τρόπο εκδίκασης της κάθε υπόθεσης, ενώ δεν είναι λίγες οι φορές που προκαλείται σύγχυση για το ποιο Δικαστήριο είναι αρμόδιο να εκδικάσει μια τέτοια διαφορά, με αποτέλεσμα το ένα Δικαστήριο να την παραπέμπει στο άλλο (δηλαδή από το Ενοικιοστάσιο στο Επαρχιακό ή και αντίστροφα) και να χάνεται πολύτιμος χρόνος.

«Παρατηρείται πολύ συχνά στο Ενοικιοστάσιο», αναφέρει, «το φαινόμενο να υπάρχουν ενοικιαστές, οι οποίοι δεν πληρώνουν τα τρέχοντα ενοίκια τους, με αποτέλεσμα να αναγκάζεται ο Ιδιοκτήτης να προσφεύγει στο Δικαστήριο αναζητώντας το δίκαιο του.

Διαβάστε ακόμη: 

Α. Κυπριανού: Επανασχεδιασμός αναπτυξιακού μοντέλου

H&M: Φθινόπωρο το άνοιγμα του νέου καταστήματος

Εκεί, λοιπόν, ο Ενοικιαστής μπορεί να προβάλει διάφορες προφάσεις για την μη καταβολή του Ενοικίου και να ξεκινήσει μια χρονοβόρα και πολυέξοδη δικαστική διαμάχη που θα φέρει τον ιδιοκτήτη σε πολύ δύσκολη θέση, αφού όχι μόνο δεν θα λαμβάνει ενοίκια, αλλά θα επιβαρύνεται και με σημαντικά δικηγορικά έξοδα για να πετύχει την ανάκτηση της κατοχής του Ενοικίου».

Διπλή ζημιά για τον ιδιοκτήτη 

Μάλιστα, όπως επισημαίνει ο κ. Αγαθοκλέους, δεδομένου ότι σε πολλές περιπτώσεις ο θέσμιος ενοικιαστής κατέχει το ακίνητο με αρκετά μειωμένο ενοίκιο(λόγω της προστασίας του από το Ενοικιοστάσιο), η ζημιά για τον ιδιοκτήτη είναι διπλή, αφού όχι μόνο δεν μπορεί να ενοικιάσει το υποστατικό του στην τρέχουσα ενοικιαστική αξία της αγοράς, αλλά δεν λαμβάνει έστω και το χαμηλό ενοίκιο της θέσμιας μίσθωσης.

«Εδώ θα πρέπει να τονίσουμε ότι ο Θέσμιος Ενοικιαστής ορθά προφυλάσσεται από την νομοθεσία, αφού η έξωσή του μπορεί να επιτευχθεί μόνο για συγκεκριμένους λόγους και ένας από τους λόγους αυτούς είναι και η παράλειψη καταβολής του Ενοικίου. Ενημερωτικά αναφέρουμε, έξωση θέσμιου ενοικιαστή μπορεί να γίνει και στις περιπτώσεις που ο Ιδιοκτήτης χρειάζεται το μίσθιο για ιδιοκατοίκηση ή ιδιοχρησία, καθώς και στην περίπτωση που το υποστατικό χρήζει άμεσα ολικής συντήρησης αφού υπάρχει κίνδυνος κατάρρευσης του. Το ίδιο ισχύει και στις περιπτώσεις που ο ιδιοκτήτης προτίθεται να κατεδαφίσει το υποστατικό με σκοπό να προβεί σε νέα ανάπτυξη εντός του τεμαχίου», τονίζει ο Ηρακλής Αγαθοκλέους.  

Το βάρος απόδειξης

Όπως υποδεικνύει ο ίδιος, σε όλες τις πιο πάνω περιπτώσεις ορθά το βάρος απόδειξης το φέρει ο Ιδιοκτήτης, ο οποίος θα πρέπει να παρουσιάσει πλήρως τεκμηριωμένη την υπόθεσή του για να πετύχει την έξωση. «Συνεπώς και εδώ κατά την άποψη μου, όχι μόνο είναι σωστό που ο νόμος προστατεύει τον θέσμιο ενοικιαστή, αλλά ενδεχομένως να υπήρχαν και πρόνοιες για κάποια εύλογη υπό τις περιστάσεις αποζημίωση στον Ενοικιαστή(όπως π.χ. για τα έξοδα μετακόμισης του και το κόστος εξεύρεσης νέας κατοικίας) που αναγκάζεται να εγκαταλείψει τον χώρο διαμονής του, αφού όταν αφορά κατάστημα ή επιχείρηση ο νόμος προβλέπει κάποια αποζημίωση».

Αποτέλεσμα των πιο πάνω, υπογραμμίζει, είναι σε αρκετές περιπτώσεις με την ανοχή της Πολιτείας ο Ιδιοκτήτης να αναγκάζεται όχι μόνο να χαρίζει τα οφειλόμενα, ενοίκια αλλά να καταβάλλει και κάποιο πρόσθετο ποσό στον ενοικιαστή του για να του παραδώσει το ακίνητο σε μια προσπάθεια να περιορίσει τις ζημιές του.

Σύμφωνα με τον κ. Αγαθοκλέους, όσον αφορά τα ακίνητα που δεν εμπίπτουν στο Ενοικιοστάσιο η κατάσταση είναι κάπως καλύτερη, αφού εκεί ο Ενάγοντας/Ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την συνοπτική εκδίκαση της υπόθεσης του (ειδικά στις περιπτώσεις που ο Ενοικιαστής δεν έχει καμία βάσιμη υπεράσπιση) και να πετύχει την ανάκτηση της κατοχής του σε σύντομο χρονικό διάστημα.

«Εκτός από τις περιπτώσεις έξωσης, να αναφέρουμε ότι αριθμός υποθέσεων του Ενοικιοστασίου αφορά τον καθορισμό του Ενοικίου σε περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία μεταξύ του θέσμιου Ενοικιαστή και του Ιδιοκτήτη. Αυτές οι διαδικασίες είναι μεν χρονοβόρες, αφού θα πρέπει να ετοιμαστεί πρώτα σχετική εκτίμηση από λειτουργό του Κτηματολογίου, αλλά προστατεύουν κατά κάποιο τρόπο τον Αιτητή, αφού η όποια απόφαση ληφθεί από το Δικαστήριο τυγχάνει εφαρμογής αναδρομικά (δηλαδή το ενοίκιο μεταβάλλεται και αναπροσαρμόζεται ανάλογα) από την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης».

Ρυθμίσεις προς την σωστή κατεύθυνση, αλλά... 

Σύμφωνα με τον κ. Αγαθοκλέους, παρόλο που πρόσφατα έγιναν κάποιες ρυθμίσεις προς την σωστή κατεύθυνση στα ακίνητα που εμπίπτουν στο Ενοικιοστάσιο, το πρόβλημα εξακολουθεί να υφίσταται (έστω και σε πιο μικρό βαθμό) και θα πρέπει να προχωρήσουμε σε περαιτέρω αλλαγές για τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας, ώστε να  φθάσουμε στον επιθυμητό βαθμό απόδοσης δικαιοσύνης.

Εξηγεί συναφώς ότι με τη νέα νομοθεσία, ναι μεν έχει επιταχυνθεί η διαδικασία έξωσης σε περίπτωση που υπάρχουν οφειλόμενα ενοίκια, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει ο κίνδυνος επανόδου στην πρότερα κατάσταση (δηλαδή να καταστεί η εκδίκαση χρονοβόρα και πολυέξοδη ), αφού ο Ενοικιαστής μπορεί να καταθέσει στο Δικαστήριο τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης με αποτέλεσμα να τερματίζεται η ταχεία εκδίκαση.

Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, βάσει των όσων αναφέρει ο κ. Αγαθοκλέους, ναι μεν ο Ιδιοκτήτης θα εξασφαλίσει(έστω και σε βάθος χρόνου αφού θα τα λάβει με την ολοκλήρωση της υπόθεσης) τα οφειλόμενα ενοίκια μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης, αλλά την ίδια ώρα αν ο Ενοικιαστής επιλέξει να μην καταβάλει τα μελλοντικά ενοίκια, θα πρέπει ο Ιδιοκτήτης να προωθήσει την υπόθεση του κανονικά και να περιμένει από ένα μέχρι και τρία χρόνια για να ολοκληρωθεί αυτή και να λάβει την κατοχή του ακινήτου του. Δηλαδή, στην ουσία η νέα νομοθεσία με απλά λόγια εξασφαλίζει τον Ιδιοκτήτη μόνο για τα οφειλόμενα ενοίκια που υπάρχουν μέχρι και την ημερομηνία καταχώρησης της Αίτησης Έξωσης.

«Συνεπώς», τονίζει ο Ηρακλής Αγαθοκλέους, «για να αποφεύγονται στο μέλλον τέτοια φαινόμενα καταστρατήγησης και εκμετάλλευσης της νομοθεσίας θα πρέπει να υπάρχουν ρητές πρόνοιες στον νόμο που να υποχρεώνουν τον Ενοικιαστή να καταβάλλει στο Δικαστήριο τα τρέχοντα και δεδουλευμένα ενοίκια μετά την καταχώρηση της Αίτησης και για όσο καιρό εκκρεμεί η υπόθεση. Έτσι με αυτόν τον τρόπο θα περιορίζεται στον μέγιστο δυνατό βαθμό η ζημιά του ιδιοκτήτη που θα προκληθεί από την καθυστέρηση στην εκδίκαση της Αίτησης του».

Οι αξιόχρεοι και συνεπείς ενοικιαστές 

Παράλληλα, υπογραμμίζει, δεν θα πρέπει να αφήνεται ο Ενοικιαστής απροστάτευτος από την νομοθεσία και να καταστρέφονται μέσω ταχύτατων διαδικασιών οι κόποι μιας ζωής ενός επιχειρηματία. Ειδικά, όπως τονίζει ο κ. Αγαθοκλέους, σε περιπτώσεις που αφορούν ένα αξιόχρεο και συνεπή ενοικιαστή που για χρόνια κατέβαλλε κανονικά το ενοίκιο του και σήμερα για κάποιους πρόσκαιρους λόγους (όπως π.χ. τώρα με την πανδημία) αδυνατεί χωρίς δόλο να καταβάλει το ενοίκιο του, θα πρέπει ο νόμος να προστατεύει τον Ενοικιαστή και να του δίνει το δικαίωμα, π.χ. να παρέχει στο Δικαστήριο κάποιες άλλες εξασφαλίσεις προς τον Ιδιοκτήτη αν δεν έχει χρηματική ρευστότητα, όπως π.χ. την δεσμευση ενός ακινήτου ή την παροχή άλλων εγγυήσεων που θα κρίνει το Δικαστήριο ως εύλογες και θα εξασφαλίζουν τον Ιδιοκτήτη. Ειδικότερα σήμερα, υποδεικνύει, υπάρχει ο κίνδυνος επιχειρηματίες να χάσουν τις επιχειρήσεις τους λόγω της πανδημίας, αφού ενδεχομένως κάποιοι Ιδιοκτήτες να δουν την κατάσταση ως μια πρώτης τάξεως ευκαιρία να απαλλαγούν από τους θέσμιους ενοικιαστές τους και να αναζητήσουν νέους ενοικιαστές με ψηλότερα ενοίκια.

Σοβαρή μελέτη και χρυσές τομές

Ο κ. Αγαθοκλέους εκφράζει την πεποίθηση πως σημαντική θα είναι και η συμβολή της μεταρρύθμισης και του εκσυγχρονισμού της Δικαιοσύνης, αφού με αυτήν η απονομή δικαιοσύνης αναμένεται να γίνει πιο λειτουργική, καθώς και πιο σύντομη, μιας και η καθυστέρηση που παρατηρείται σήμερα στην εκδίκαση των υποθέσεων αποτελεί ίσως το πιο μελανό σημείο στην όλη κατάσταση.

«Συνοψίζοντας», καταλήγει, «θα ήθελα να ξεκαθαρίσω ότι το όλο ζήτημα είναι αρκετά ευαίσθητο και λεπτό, αφού επηρεάζει άμεσα και δραστικά μια μεγάλη μερίδα συμπολιτών μας (είτε αυτοί βρίσκονται στην πλευρά των Ενοικιαστών είτε των Ιδιοκτητών) και θα πρέπει να βρεθούν μετά από σοβαρή μελέτη οι χρυσές τομές που θα αναπροσαρμόσουν και θα εκσυγχρονίσουν την υφιστάμενη νομοθεσία με τέτοιο τρόπο, ώστε να εξασφαλίσουμε μεν τον τερματισμό της εκμετάλλευσης και καταστρατήγησης της υφιστάμενης νομοθεσίας, χωρίς να επιφέρουμε όμως την ίδια ώρα την καταστροφή σε συμπολίτες μας, που βρέθηκαν σε μια περίοδο αδυναμίας να καταβάλουν το ενοίκιο τους».