Γραφειακοί χώροι: Οι μεγάλες αλλαγές, οι τιμές και η επενδυτική τους αξία

Η πανδημία φέρνει σημαντικές αλλαγές σε όλα τα επίπεδα της κοινωνικής και οικονομικής ζωής, τόσο στην Κύπρο όσο και διεθνώς. Στον τομέα των ακινήτων, μία κατηγορία που αναμένεται να επηρεαστεί σημαντικά, είναι αυτή των γραφειακών χώρων: αποστασιοποίηση, εργασία από το σπίτι, ευέλικτα ωράρια αλλάζουν τα δεδομένα.

Σε πρόσφατη έρευνα της Barclays Capital, οι εργαζόμενοι απάντησαν πως αναμένουν ότι θα εργάζονται κατά 60% περισσότερο από το σπίτι (1.6 μέρες τη βδομάδα κατά μέσο όρο) ενώ οι εργοδότες εκτιμούν ότι οι μέρες εργασίας από το σπίτι θα διπλασιαστούν (δηλαδή θα είναι δύο μέρες τη βδομάδα). Διαφάνηκε επίσης πως μεγαλύτεροι σε μέγεθος οργανισμοί από τομείς όπως των τηλεπικοινωνιών, των ΜΜΕ, των συμβουλευτικών και επαγγελματικών υπηρεσιών θα έχουν μεγαλύτερες αλλαγές στο συγκεκριμένο θέμα σε σχέση με πιο μικρούς οργανισμούς. 

Στη WiRE, εκτιμούμε πως στην κυπριακή αγορά γραφειακών χώρων, θα υπάρξει μείωση της ζήτησης από χρήστες της τάξης του 10-15% καθώς οι επιχειρήσεις υιοθετούν το μοντέλο της εξ’ αποστάσεως εργασίας, και την ίδια ώρα, παραδοσιακοί θεσμοί οι οποίοι ενείχαν το στοιχείο της γραφειοκρατίας αυξάνουν σταδιακά το ψηφιακό τους αποτύπωμα και αυτοματοποιούν διάφορες διαδικασίες.

Έχοντας αναφέρει τα πιο πάνω, θεωρούμε πως είναι χρήσιμο να κάνουμε και μία αναδρομή στην πορεία των γραφειακών χώρων στην Κύπρο, από πλευράς τιμών πώλησης και ενοικίασης. Αξιοποιώντας τον Δείκτη WiRE Index που έχει αναπτύξει η εταιρεία, θα αναλύσουμε την πορεία του τομέα στην Κύπρο την τελευταία πενταετία. Δηλαδή από το τέλος του 2016 μέχρι τις αρχές του 2021. Επιλέξαμε το τέλος του 2016 γιατί κάπου εκεί είχαν αρχίσει να σταθεροποιούνται οι ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας μετά από τη μεγάλη κρίση που κορυφώθηκε το 2013.

Αρχίζοντας από τις τιμές πώλησης των γραφειακών χώρων, καταγράφεται μία άνοδος σε παγκύπρια βάση αφού ο σχετικός Δείκτης παρουσίασε άνοδο 11.4 μονάδων σε διάστημα πενταετίας, από 66.4 σε 78.1. Σημειώνουμε πως η βάση του Δείκτη, δηλαδή 100, ήταν το 2009. Αξιοσημείωτο είναι επίσης το γεγονός πως κάθε χρόνο ο Δείκτης παρουσίαζε άνοδο με εξαίρεση το 2020, προφανώς λόγω των επιπτώσεων της πανδημίας. Αναλύοντας τα στοιχεία ανά επαρχία, ιδιαίτερη εντύπωση προκαλούν τα δεδομένα για την επαρχία Λευκωσίας όπου οι τιμές πώλησης παρουσίασαν σημαντική άνοδο μέσα σε μία πενταετία. Συγκεκριμένα, από 71.1 στο τέλος του 2016 ανήλθαν σε 104.8 το πρώτο τρίμηνο του 2021. Μάλιστα, ούτε η πανδημία στάθηκε ικανή να αναχαιτίσει αυτήν την πορεία αφού και το 2020 ο δείκτης τιμών για γραφειακούς χώρους στη Λευκωσία κατέγραψε άνοδο. Στη Λεμεσό, η οποία θεωρείται η πρωτεύουσα του εμπορίου αλλά όπου υπάρχει μικρός σχετικά κατασκευαστικά όγκος για τις συγκεκριμένες αναπτύξεις, μέσα σε μία πενταετία ο δείκτης αυξήθηκε μόνο κατά 10 μονάδες περίπου, από 68.8 σε 78.7. Μάλιστα, το 2020 η ετήσια μείωση ξεπέρασε το 8%. Βέβαια, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι οι τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο στη Λεμεσό είναι πολύ ψηλότερες απ’ ότι στη Λευκωσία και στις άλλες πόλεις, άρα τα περιθώρια για αύξηση των τιμών είναι περιορισμένα. Επίσης, η αγορά ακινήτων της Λεμεσού, ακόμα και των εμπορικών ακινήτων, έχει επηρεαστεί από τον τερματισμό του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος (ΚΕΠ). Όσον αφορά σε Λάρνακα, Πάφο και Παραλίμνι και πάλι οι τιμές ακολούθησαν ανοδική πορεία την τελευταία πενταετία ενώ το 2020 καταγράφηκαν μικρές απώλειες.

Σε σχέση με τις τιμές ενοικίασης των γραφειακών χώρων, η εικόνα είναι και πάλι παρόμοια. Σε παγκύπρια βάση, ο Δείκτης στο τέλος του 2020 ανήλθε σε 81.4 από 65.1 το 2016. Στο τέλος του 2020 σημειώθηκε μείωση σε ετήσια βάση της τάξης του 1.2% η οποία συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του 2021. Στη Λευκωσία πάντως, έχει καταγραφεί μία πολύ σημαντική άνοδος των ενοικίων για γραφειακούς χώρους τα οποία σε μία πενταετία αυξήθηκαν κατά σχεδόν 55% και παρέμειναν στα ίδια επίπεδα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2021. Ακόμα και το 2020 εν μέσω πανδημίας η πορεία των ενοικίων ήταν ανοδική. Στη Λεμεσό, η αύξηση ήταν πιο περιορισμένη την τελευταία πενταετία (περίπου 22%), ωστόσο, και πάλι ισχύει ότι οι τιμές των ενοικίων για γραφειακούς χώρους είναι σημαντικά υψηλότερες στη συγκεκριμένη επαρχία, άρα και πιο δύσκολο να ανέβουν δραματικά. Πάντως ιδιαίτερη έμφαση προκαλεί η μείωση που παρατηρείται κατά το πρώτο τρίμηνο του 2021 (δες σχετικό πίνακα).

Έχοντας λοιπόν υπόψη όλα τα πιο πάνω, στη μετα-πανδημία εποχή, θα μπορούσε να θεωρηθεί καλή μία επένδυση σε ποιοτικά, εξυπηρετούμενα κτήρια γραφείων με μεγάλους χώρους, ιδανικά στη Λευκωσία και στη Λεμεσό. Υπάρχουν πολλές μεγάλες και μικρές εταιρείες που αναζητούν καλής ποιότητας γραφεία που να μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες τους. Ανάγκες όπως η ευκολία στη διαμόρφωση του χώρου, πλήρης πρόσβαση σε 24ωρη βάση, κ.λπ. Επιπρόσθετα, προσφέροντας υπηρεσίες σε ενοικιαστές, όπως καθαρισμός, παραλαβή/παράδοση ρουχισμού για καθαρισμό, παροχή υποστηρικτικών υπηρεσιών, πλύσιμο αυτοκινήτων κ.λπ. είναι ένας καλός τρόπος για αύξηση των εσόδων και διαφοροποίηση του προσφερόμενου προϊόντος.

Εάν όλα τα πιο πάνω ληφθούν υπόψη, ένας επενδυτής σε γραφειακούς χώρους κατηγορίας Α θα μπορούσε να απολαμβάνει μία απόδοση η οποία θα κυμαίνεται μεταξύ 6% -7% ετησίως. Πάντως, για επενδυτές οι οποίοι δεν δραστηριοποιούνται οι ίδιοι στον τομέα της ανάπτυξης γης, η άποψη μας είναι πως ο καλύτερος τρόπος για να επενδύσουν στον τομέα είναι μέσω εξειδικευμένων Real Estate Investment Trusts (REITs) ή Exchange Traded Funds (ETFs) ώστε και διασπορά κινδύνου να έχουν και επαγγελματικής διαχείρισης οι επενδύσεις τους να τυγχάνουν.

Δείκτης τιμών πώλησης γραφείων

Πηγή: WiRE Index, www.wire-fs.com

Δείκτης τιμών ενοικίασης γραφείων

Πηγή: WiRE Index, www.wire-fs.com

*Διευθύνων Σύμβουλος WiRE FS