Αγορά ακινήτου από τράπεζα ή επενδυτικό ταμείο; Ψεκάστε, σκουπίστε, τελειώσατε

Μετά το 2015 πολλά ακίνητα πέρασαν στην ιδιοκτησία τραπεζών κυρίως μέσω της ανταλλαγής τους με χρέος ή μέσω των διαδικασιών εκποίησης. Στη συνέχεια αρκετά από αυτά πέρασαν στην ιδιοκτησία εταιρειών εξαγοράς δανείων και ακόμα περισσότερα αναμένεται πως θα περάσουν το επόμενο χρονικό διάστημα. Τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι γνωστά με τον όρο «REOs», δηλαδή Real Estate Owned. Σήμερα, τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς δανείων διαθέτουν στην αγορά περισσότερα από 6.000 ακίνητα των οποίων η αξία πλησιάζει τα 2.5 δισ. ευρώ. Με άλλα λόγια, πλέον ο ρόλος αυτών των οργανισμών καθίσταται ιδιαίτερα σημαντικός στην Κτηματαγορά αφού από την στιγμή που διαθέτουν τόσα πολλά ακίνητα, είναι δεδομένο πως θα ελκύσουν και το ενδιαφέρον επίδοξων αγοραστών. Από την πλευρά του αγοραστή, ιδιαίτερα σημαντικό, όπως θα εξηγήσουμε παρακάτω, είναι και το γεγονός πως αυτοί οι οργανισμοί δίδουν περισσότερη έμφαση στον χρόνο διάθεσης του ακινήτου και μετά στην τιμή διάθεσης.

Για ένα υποψήφιο αγοραστή λοιπόν, η διαδικασία απόκτησης ακινήτου REO, είναι αρκετά παρόμοια με τη συνήθη διαδικασία απόκτησης ενός άλλου ακινήτου, αλλά με κάποιες διαφορές τις οποίες θα λάβει σοβαρά υπόψη. Το πρώτο βήμα που χρειάζεται για να ξεκινήσει η σχετική διαδικασία, είναι πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου (την τράπεζα ή την εταιρεία εξαγοράς πιστώσεων) ώστε ο επίδοξος αγοραστής να μπορέσει να ζητήσει και να επιθεωρήσει σχετικά έγγραφα, τα οποία αφορούν το ακίνητο, από διάφορες Αρχές όπως το Κτηματολόγιο και οι Δημοτικές Αρχές. Το λεγόμενο «authorization letter» ή «power of attorney», αφορά κυρίως μεγάλα έργα και αναπτύξεις.  

Επόμενο βήμα είναι η διευθέτηση συνάντησης για να επισκεφτεί ο ενδιαφερόμενος αγοραστής το ακίνητο. Εφόσον το ενδιαφέρον εξακολουθεί να υφίσταται, θα πρέπει να συμπληρωθεί συγκεκριμένη φόρμα προσφοράς, κάτι που ισχύει για όλα τα ακίνητα τα οποία διατίθενται προς πώληση από αυτούς τους οργανισμούς. Σε περίπτωση που ο πωλητής απαντήσει θετικά, μια διαδικασία όπου τα κριτήρια είναι το ύψος της προσφοράς και η ταχύτητα ολοκλήρωσης της συναλλαγής, ξεκινά η διαδικασία ετοιμασίας σχετικού συμβολαίου. Επειδή στις συγκεκριμένες περιπτώσεις ο πωλητής είναι εποπτευόμενη οντότητα, ο αγοραστής θα  πρέπει να περάσει επιτυχώς της διαδικασία «Know Your Client» γνωστή και ως «KYC». Με αυτόν τον τρόπο, ο πωλητής αντιλαμβάνεται ποιος είναι ο επίδοξος αγοραστής κι αν υπάρχουν καθόλου δεδομένα που μπορεί να ηχήσουν συναγερμό σε σχέση με την ποιότητά του. Αντίστοιχα, ακολουθείται και διαδικασία “Anti-Money Laundering», αλλιώς «ΑML» μέσω της οποίας ο εν δυνάμει αγοραστής αποδεικνύει ότι η πηγή ή οι πηγές των χρημάτων με τα οποία θα αποκτηθεί το ακίνητο είναι νόμιμες. Πρόκειται για το επονομαζόμενο «Proof of Funds». Όλα αυτά μπορεί να ακούγονται υπερβολικά, αλλά λόγω των πολύ αυξημένων εποπτικών απαιτήσεων τα τελευταία χρόνια, οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να ακολουθούν κατά γράμμα αυτές τις διαδικασίες, ώστε να μην έχουν άλλου είδους προβλήματα στο μέλλον.  

Αφού ολοκληρωθεί αυτό το στάδιο της διαδικασίας, ακολουθεί η υπογραφή συμβολαίου, παράλληλα με την καταβολή προκαταβολής 20-30%. Επόμενο βήμα για τον αγοραστή είναι να λάβει την εκκαθάριση φόρου, πιο γνωστή ως «tax clearance». Ακολούθως, προχωρά η διαδικασία ολοκλήρωσης της συναλλαγής με τελευταίο στάδιο τη μετάβαση των αντισυμβαλλόμενων στο Κτηματολόγιο για να γίνει η μεταβίβαση.

Όπως αναφέραμε και στην αρχή του άρθρου, γι’ αυτές τις εταιρείες η ταχύτητα ολοκλήρωσης της πράξης είναι πολύ σημαντική καθώς κάθε επιπλέον μέρα που τα ακίνητα μένουν στους ισολογισμούς τους συνεπάγεται επιπρόσθετο κόστος. Κάθε μέρα που μένουν εκτός αγοράς μπορεί να συνεπάγεται την απώλεια του ενδιαφέροντος από κάποιον άλλο αγοραστή. Συνήθως, αυτοί οι οργανισμοί θέτουν ένα συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο εντός του οποίου η σχετική διαδικασία θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί. Άρα, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής προτού υποβάλει προσφορά θα πρέπει να είναι έτοιμος από όλες τις απόψεις. Πολύ περισσότερο αν πρόκειται να δανειστεί μέρος των χρημάτων για την υλοποίηση της αγοράς, είναι καλύτερα να έχει τις σχετικές εγκρίσεις από προηγουμένως. Όπως θα πρέπει επίσης να είναι έτοιμος και να έχει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα για τις διαδικασίες «KYC» και «AML».

*Διευθύντρια, Wire FS