Ανάλυση δεδομένων: Η απάντηση στον πανικό της πρώτης ανάγνωσης

Προ μερικών ημερών, όταν το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δημοσίευσε τα στοιχεία για τα Πωλητήρια Έγγραφα που κατατέθηκαν τον πρώτο μήνα του 2021, μου έκανε ιδιαίτερη εντύπωση η χωρίς ανάλυση παρουσίαση των σχετικών αριθμών και ποσοστών, γεγονός το οποίο οδήγησε στο συμπέρασμα πως το 2021 ξεκίνησε καταστροφικά.

Σχεδόν όλοι όσοι ασχολούνται με τον τομέα επικεντρώθηκαν στη μείωση της τάξης του 23% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2020 και στη μείωση της τάξης του 30% σε σχέση με τον Δεκέμβριο του 2020, αγνοώντας σημαντικά δεδομένα τα οποία ήταν διαφορετικά τις συγκεκριμένες περιόδους. Ενδεικτικά να αναφέρω απλώς πως πέρσι τον Ιανουάριο δεν υπήρχε κανένα περιοριστικό μέτρο σε ισχύ, ούτε οι πολίτες είχαν ξεκινήσει να νιώθουν την ανασφάλεια της πανδημίας στο πετσί τους.

Ξεκαθαρίζω πως σκοπός μου δεν είναι να παίξω το ρόλο του αγγελιαφόρου χαρμόσυνων νέων, καθώς ο τομέας των ακινήτων αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις και προφανώς δεν είναι στην καλύτερη του κατάσταση. Ωστόσο, αισθάνομαι πως μία μεγαλύτερη ανάλυση των δεδομένων είναι απαραίτητη όχι απλώς για σκοπούς καταγραφής των εξελίξεων με τον ορθό τρόπο αλλά κυρίως για να μην δημιουργούνται λανθασμένες εντυπώσεις και ανησυχία στον ευρύ κοινό. Άλλωστε, αν δούμε το ζήτημα πιο ρεαλιστικά και ορθολογικά, καμιά αγορά σε κανένα σημείο του κόσμου δεν θα άντεχε μηνιαίες αυξομειώσεις της τάξης του 20%-30%.

Τον Φεβρουάριο για παράδειγμα, δική μας εκτίμηση είναι πως τα συγκεκριμένα στοιχεία που θα δημοσιεύσει το Κτηματολόγιο, θα παρουσιάσουν σημαντική άνοδο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα κυρίως επειδή άρχισαν να χαλαρώνουν οι περιορισμοί στις μετακινήσεις που είχαν επιβληθεί λόγω της έξαρσης της πανδημίας. Τις πρώτες τρείς εβδομάδες του Ιανουαρίου ήμασταν σε lockdown, άρα το Κτηματολόγιο ήταν υποστελεχωμένο και πολλές μεταβιβάσεις και καταθέσεις αγοραπωλητηρίων έχουν μετακυλιστεί για τον Φεβρουάριο. Μπορούμε επίσης να προβλέψουμε με ασφάλεια πως, αν δεν υπάρχει νέο κύμα κρουσμάτων, οι μήνες Απρίλιος και Μάιος θα είναι σημαντικά καλύτεροι από τους αντίστοιχους του 2020, απλούστατα επειδή τότε είχε επιβληθεί το καθολικό lockdown και η αγορά είχε παγώσει. Θα το θυμηθεί κανένα όμως; Το να γίνεται επιλεκτική αναφορά σε μεταβολές χωρίς να αναλογίζεται ο οποιοσδήποτε στο αν η βάση σύγκρισης/ υπολογισμού είναι ορθή, είναι απλά μια μαθηματική στρέβλωση.

Βέβαια, ακόμα υπάρχει σημαντική αβεβαιότητα σε σχέση με τους ξένους αγοραστές ακινήτων. Αρχικά λόγω των περιορισμών στα ταξίδια και δεύτερο λόγω της κατάργησης του προγράμματος των επενδυτικών διαβατηρίων. Η αβεβαιότητα αφορά κυρίως τους αγοραστές από χώρες εκτός της ΕΕ, αφού οι αγοραστές από χώρες της ΕΕ, διατηρούνται σε σταθερά επίπεδα τα τελευταία χρόνια. Βέβαια, τον Ιανουάριο καταγράφηκε μία μηνιαία μείωση της τάξης του 47% στα πωλητήρια που κατατέθηκαν από αγοραστές προερχόμενους από χώρες εντός ΕΕ. Ωστόσο, κι αυτό έχει την εξήγησή του, αφού οφείλεται κυρίως στη νέα κατηγοριοποίηση των Βρετανών -μία σημαντικής αγοράς- ως προερχόμενους πλέον από χώρες εκτός ΕΕ, λόγω της εφαρμογής του Brexit. Αν δεν υπήρχε η συγκεκριμένη διαφοροποίηση, εκτιμούμε πως η μείωση θα ήταν πολύ μικρότερη. Αντίστοιχα, ακόμα μεγαλύτερη θα ήταν η μείωση του 17% που καταγράφηκε για αγοραστές ακινήτων από χώρες εκτός της ΕΕ.

Για το 2021, θεωρούμε πως το ενδιαφέρον των Κύπριων για απόκτηση ακινήτου θα διατηρηθεί σε ικανοποιητικά επίπεδα και ενδεχομένως να ενισχυθεί ακόμα περισσότερο κατά το δεύτερο εξάμηνο αν όλα εξελιχθούν ομαλά με την αναχαίτιση της πανδημίας. Άλλωστε, είναι ενδεικτικές οι αναφορές ότι κατά την περίοδο της πανδημίας οι καταθέσεις των Κυπρίων στις εμπορικές τράπεζες αυξήθηκαν. Ένδειξη ότι πολλοί αναμένουν το τέλος της αβεβαιότητας προτού λάβουν τις τελικές τους αποφάσεις. Όπως προαναφέραμε, η μεγάλη αβεβαιότητα αφορά στους ξένους αγοραστές από τους οποίους η εξάρτηση είναι διαχρονικά έντονη. Υπενθυμίζεται πως πραγματοποίησαν το 37% των συναλλαγών το 2019 και το 43% το 2020. Μάλιστα, αν υπήρχαν στοιχεία σε σχέση με την αξία των πωλητηρίων εγγράφων, ενδεχομένως τα συγκεκριμένα ποσοστά να ήταν διαφορετικά. Και πάλι όμως, θα πρέπει να μην μας ξεγελά η πλάνη των ποσοστών. Αν για παράδειγμα στην επαρχία Λάρνακας η μείωση των πράξεων από αγοραστές εντός ΕΕ παρουσιάζεται της τάξης του 63%, σημαίνει στην πράξη πως αντί 19 πωλητήρια έγγραφα, κατατέθηκαν εφτά. Οι μικροί αριθμοί δημιουργούν μεγάλα ποσοστά. Η ίδια ποσοστιαία μείωση θα ήταν πιο ανησυχητική, αν για παράδειγμα τα πωλητήρια μειώνονταν από 200 σε 74, και πάλι 63% μείωση.

Μέχρι λοιπόν να ξεκαθαρίσει η κατάσταση με την πανδημία, stay calm and keep selling (or buying!), όπως λένε και οι εκτός ΕΕ, πλέον Βρετανοί.

*Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος, WiRE FS

pavlos.loizou@wire-fs.com