Ιδιοκτήτες ακινήτων ξυπνάτε! Κτηματομεσιτες αναλάβετε τις ευθύνες σας!

Πόσοι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν συμφώνησει να ενοικιάουν το ακίνητο τους σε ενοικιαστές και στην λήξη της ενοικίασης ή και πριν διαπιστώνουν ότι το ακίνητο τους έχει υποστεί σημαντικές ζημιές που δεν καλύπτεται από το ποσό που καταθέτουν οι ενοικιαστές ως εγγύηση;
 
Οι συμφωνίες συνήθως περιλαμβάνουν όλους τους απαραίτητους όρους για διασφάλιση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών στο χαρτί όμως το πιο συνηθισμένο πρόβλημα είναι ότι οι ενοικιαστές δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν για τις ζημιές που δημιούργησαν. Κάποτε και ούτε τα ίδια τα ενοίκια. Οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία για διεκδίκηση αποζημίωσης για τις ζημιές εκτός από χρονοβόρα δεν έχει αποτέλεσμα αν ο ενοικιαστής δεν έχει χρήματα να πληρώσει.
 
Ποια διαβήματα πρέπει να λαμβάνουν οι ιδιοκτήτες ως πρόληψη και τι πρέπει να γνωρίζουν;
 
Κατ'αρχην είναι σημαντικό να ξέρουμε ότι για να ενοικιασουμε ένα ακίνητο σε υπήκοο τρίτης χώρας (δηλαδή μη Ευρωπαίο) πρέπει αυτός να εχει άδεια παραμονής στη Κυπριακή Δημοκρατία που να είναι σε ισχύ. Αν δεν προσκομιστει αυτό το έγγραφο δεν πρέπει να προχωρήσουμε σε ενοικίαση. Η ενοικίαση σε άτομο που δεν έχει σχετική άδεια αποτελεί ποινικό αδίκημα σύμφωνα με τον νόμο Περί Αλλοδαπών και Μεταναστεύσεως Νόμος άρθρο 19(5) όπου ρητά προνοείται ότι ιδιοκτήτης ή/και ο κάτοχος κατοικίας ή/και άλλου υποστατικού ο οποίος εν γνώσει του και επ’ αμοιβή ή/και με σύμβαση επιτρέπει να χρησιμοποιείται η εν λόγω κατοικία ή/και υποστατικό ως χώρος διαμονής από αλλοδαπό που δε βρίσκεται νόμιμα στη Δημοκρατία είναι ένοχος ποινικού αδικήματος και, σε περίπτωση καταδίκης του, υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι δεκαοκτώ μήνες ή σε πρόστιμο μέχρι τέσσερις χιλιάδες ευρώ ή/και στις δύο αυτές ποινές. Ο κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να προβεί σε όλες τις εύλογες ενέργειες για να διαπιστώσει κατά πόσο ο αλλοδαπός βρίσκεται νόμιμα στη Δημοκρατία ζητώντας άδεια παραμονής που είναι σε ισχύ.

Το άλλο φαινόμενο που παρατηρείται είναι  ακίνητα που έχουν άδεια ως καταστήματα ή γραφεία ενοικιάζοντα ως χώροι διαμονής. Και συνήθως οι χώροι αυτοί γίνονται χώροι διαμονής παράνομων αλλοδαπών που ζουν μαζικά σε τέτοια υποστατικα χωρίς έλεγχο και συχνά σε άθλιες υγειονομικές συνθήκες διαβίωσης. Η ευθύνη των Δημοτικών Αρχών είναι σημαντική και πρόσφατα κάποιοι Δήμοι έχουν κινηθεί εναντίον ιδιοκτητών με σκοπό αυτό το φαινόμενο να περιοριστεί.
 
Ελεγχο από κτηματομεσίτες για πελάτη τους – due diligence.
 
Ενώ οι κτηματομεσίτες έχουν υποχρέωση να ελέγχουν τους πελάτες τους σύμφωνα με τον Νόμο για την Παρεμπόδιση και Καταπολέμηση της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες η δική μου διαπίστωση είναι ότι ο έλεγχος που γινεται από πολλούς δεν είναι επαρκές. Ενώ ο νόμος αυτός δεν έχει σκοπό να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες εν τούτοις η τήρηση του θα βοηθούσε σε κάποιο βαθμό ειδικά σε περίπτωση ενοικίασης. Σε περίπτωση αλλοδαπών οι ίδιοι οι κτηματομεσίτες έχουν υποχρέωση να ελέγξουν αν οι πελάτες είναι νόμιμα στην Κύπρο ως αναφέρεται ανωτέρω και να παρουσιάζουν σχετικά έγγραφα στους ιδιοκτήτες. Παράλληλα οφείλουν να διαπιστώσουν την πηγή των εισοδημάτων τους και ότι αυτά προέρχονται από νόμιμη εργασία. Περαιτέρω στις ενοικιάσεις ειδικότερα θεωρώ ότι οι κτηματομεσίτες έπρεπε πριν την σύσταση ενοικιαστών σε ιδιοκτήτες έπρεπε να ζητούν και να λαμβάνουν από τους προτιθέμενους ενοικιαστές συστατική επιστολή από προηγούμενο ιδιοκτήτη. Στην απουσία προηγούμενης ενοικίασης ή συστατικής επιστολής ο ιδιοκτήτης έπρεπε να ενημερώνεται και είτε να απαιτείται η πληρωμή του ενοικίου του κάθε έτους προκαταβολικά είτε ο προτειθέμενος ενοικιαστής να βάζει εγγυητή που διαμένει μόνιμα στην Δημοκρατία και είναι αποδεκτός από τον Ιδιοκτήτη αφού αποδείξει ότι έχει μόνιμη εργασία και εισόδημα.
 
Σημαντικό επίσης είναι οι ιδιοκτήτες πριν αποδέχονται την πληρωμή οποιουδήποτε ποσού σε κτηματομεσίτη για σύσταση πελάτη να ζητούν και να ελέγχουν ότι ο κτηματομεσίτης είναι εγγεγραμμένος, διαφορετικά δεν δικαιούται σε πληρωμή.
 
Στην Κύπρο μέχρι σήμερα δεν έχουμε συνηθίσει και δεν είναι πρακτική να ετοιμάζουμε κατάλογο με την απογραφή της κατάστασης του ακινήτου και του περιεχομένου του από εγκεκριμένους επιθεωρητές (chartered surveyors) ο οποίος να μπορεί να χρησιμοποιείται στο τέλος μια ενοικίασης ως εργαλείο για εξακρίβωση ζημιών. Ένας τέτοιος κατάλογος θα πρέπει να περιλαμβάνει περιγραφή όλου του περιεχομένου ενός ακινήτου, οποιεσδήποτε υπάρχουσες ζημιές η λεκέδες σε έπιπλα, χάλια, κουρτίνες ή τοιχους,  καθώς και την τιμή των υλικών/επίπλων σε περίπτωση που θα χρειαστεί αντικατάσταση ούτως ώστε να γνωρίζει από την αρχή ο ενοικιαστής πόσο θα πληρώσει σε περίπτωση που δημιουργήσει ζημιά. Η απογραφή αυτή είναι συνηθισμένη πρακτική στην Αγγλία για παράδειγμα,  όπου με την υπογραφή της σύμβασης ο ενοικιαστής λαμβάνει την περιεκτική απογραφή του ακινήτου για έλεγχο και αποδοχή. Στην λήξη της ενοικίασης ο επιθεωρητής ελέγχει το ακίνητο σύμφωνα με την αρχική απογραφή και σε περίπτωση ζημιών αυτές αποκόπτονται από την εγγύηση. Επιπρόσθετα και ως όρος στο συμβόλαιο ενοικίασης πρέπει να προνοείται και να απαιτείται στη λήξη της ενοικίασης ο ενοικιαστής να παραδίδει το ακίνητο σε τέτοιο επίπεδο καθαριότητας που ο επόμενος ενοικιαστής να μπορεί να εισέλθει άμεσα. Η χρήση επαγγελματικού καθαρισμού πρέπει να αποτελεί κανόνα.
 
Η διασφάλιση πληρωμής των ζημιών, απληρωτων ενοικίων και λογαριασμών είναι μεγάλο θέμα για τους ιδιοκτήτες από την οποία εξαρτάται και η απόδοση που αποφέρει μια επένδυση σε ακίνητο. Όπως έχω αναφέρει ανωτέρω η προσφυγή σε δικαστήριο και η έκδοση απόφασης δικαστηρίου δεν οφελεί αν δεν μπορεί να εκτελεστεί και αν ο ενοικιαστής δεν έχει πόρους θα μείνει ανεκτέλεστη. Η μόνη λύση που προσφέρεται είναι η παροχή προσωπικής εγγύησης από άλλο φυσικό πρόσωπο που διαμένει μόνιμα στη Κύπρο ή προπληρωμή των ενοικίων στην αρχή της ενοικίασης και καταβολή ποσού εγγύησης για τυχόν ζημιές η οποία πρέπει να είναι ανάλογη με 2 ή 3 ενοίκια ή και περισσότερα ανάλογα με την ποιότητα του ακινήτου.
 
Σημαντικό είναι επίσης να αρχίσουμε να ζητάμε και να λαμβάνουμε συστατική επιστολή από προηγούμενο ιδιοκτήτη από τον οποίο ενοικίαζει ο προτειθέμενος ενοικιαστής. Συχνά οι ενοικιαστές που αφήνουν απλήρωτα ενοίκια και ζημιές σε ακίνητα είναι οι ίδιοι και οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τρόπο να το γνωρίζουν, με αποτέλεσμα να προχωρούν σε ενοικίαση η οποία τελικά καταλήγει ζημιογόνα. Διαπιστώνουμε επίσης ότι ενοικιαστήρια έγγραφα τα οποία δεν έχουν ετοιμαστεί από δικηγόρους δεν καλύπτουν όλες τις πτυχές μιας ενοικίασης με αποτέλεσμα να μην προστατεύεται ο ιδιοκτήτης αλλά ούτε και ο ενοικιαστής. Η χρήση δικηγόρου στην σύνταξη των εγγράφων θεωρείται απαραίτητη για την διασφάλιση των συμφερόντων τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή.
 
Τα πιο πάνω μπορούν να υλοποιηθούν αν συνεργαστούν όλοι οι εμπλεκόμενοι - ιδιοκτήτες και κτηματομεσίτες. Θεωρώ ότι πρέπει να αποτελούν τον κανόνα σε όλες τις ενοικιάσεις για να διασφαλιστεί η απόδοση των ακινήτων ως η επενδυτική πτυχή του τομέα.
 
ΜΕΛΙΝΑ ΠΥΡΓΟΥ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ
ΠΥΡΓΟΥ ΒΑΚΗΣ ΔΕΠΕ