Λεπτός: Οικονομικά εφικτή η ολοκλήρωση Neapolis

Κέρδη μαμούθ έδειξε για το 2016 η εισηγμένη εταιρεία του Ομίλου Λεπτός, Πανδώρα Επενδύσεις Δημόσια Λίμιτεδ τα οποία έφτασαν τα 161.9 εκατ. ευρώ σε σύγκριση με 17 εκατ. ευρώ το 2015.

Βασικότερη αιτία για τη λογιστική εκτόξευση των κερδών ήταν η αλλαγή στον υπολογισμό της δίκαιης αξίας των επενδυτικών ακινήτων και κυρίως του μεγαλεπίβολου έργου Νεάπολις.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, το Διοικητικό Συμβούλιο της εταιρείας έχει εκτιμήσει ότι «με βάση τα κριτήρια του ΔΛΠΧ 13 και λαμβάνοντας υπόψη τις νέες οικονομικές συνθήκες μπορεί να αξιολογηθεί με εύλογη βεβαιότητα ότι η μέγιστη και βέλτιστη χρήση των ακινήτων είναι η ανάπτυξη τους ως έργα αφού κρίνεται ότι πέραν από φυσικά δυνατή και νομικά επιτρεπτή, είναι και οικονομικά εφικτή». Προφανώς οι λέξεις κλειδί είναι «οικονομικά εφικτή». Ως αποτέλεσμα, σημειώνεται, η δίκαιη αξία αυτών των επενδυτικών ακινήτων στις 31 Δεκεμβρίου 2016 βασίζεται στις προεξοφλημένες ταμειακές ροές από την ανάπτυξη τους, σε αντίθεση με το έτος 2015 όταν η δίκαιη αξία τους καθορίστηκε με την συγκριτική μέθοδο σύμφωνα με την υφιστάμενη χρήση τους. Το έργο Neapolis Eco Smart City του Ομίλου εκτιμήθηκε στα 325.7 εκατ. ευρώ με χρόνο αποπεράτωσης τα 20 χρόνια και μέση τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο τα 3.800 ευρώ ενώ το μέσο κατασκευαστικό κόστος υπολογίστηκε στα 1.200 ευρώ το τ.μ.

Αποπληρωμή Τράπεζας Κύπρου 
Μάλιστα ο Όμιλος εκτιμά πως τα μετατρέψιμα χρεόγραφα ονομαστικής αξίας 100 εκατ. ευρώ, που εκδόθηκαν προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου στα πλαίσια της αναδιάρθρωσης του Ομίλου, θα αποπληρωθούν τελικά από τα έσοδα του έργου. Τα ομόλογα εκδόθηκαν έναντι απαλλαγής τραπεζικού δανεισμού 100 εκατ. ευρώ της θυγατρικής εταιρείας Neapolis Developments Holdings Ltd. Τα μετατρέψιμα χρεόγραφα θα εξοφληθούν το νωρίτερο από (α) 31 Δεκεμβρίου 2050, (β) την πώληση όλων ή των περισσότερων περιουσιακών στοιχείων του Συγκροτήματος της θυγατρικής εταιρείας Paphos Plantations (S.M.K.) Limited ή (γ) την αλλαγή ελέγχου της Paphos Plantations (S.M.K.) Limited και των θυγατρικών της εταιρειών Sunpride Limited, Neapolis Developments Holdings Limited και Neapolis Development Properties Limited.

Οι τόκοι υπολογίζονται πάνω στο κεφάλαιο των χρεογράφων με επιτόκιο 8,5% και είναι πληρωτέοι στις 31 Δεκεμβρίου ετησίως. Η NDH μπορεί να επιλέξει είτε (α) να καταβάλλει τους τόκους σε μετρητά είτε (β) να εκπληρώσει την υποχρέωση της σχετικά με τους τόκους με την έκδοση “PIK Notes” τα οποία θα κεφαλαιοποιούνται στο κεφάλαιο των χρεογράφων.

Υπενθυμίζεται πως το έργο βρέθηκε πολλές φορές στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος κατά τη διάρκεια της διαπραγμάτευσης του δανεισμού του Ομίλου με την Τράπεζα Κύπρου και μία από τις σκέψεις ήταν να ανταλλαγεί έναντι χρέους. 

Ο τρόπος που η εταιρεία υπολόγισε την αξία των ακινήτων της, έγινε δεκτός και από τους ελεγκτές της, PwC η οποία στην έκθεση τους αναφέρουν πως έχουν αξιολογήσει:
• εάν η μέθοδος εκτίμησης και τα υποκείμενα κριτήρια υιοθέτησης της με βάση το ΔΠΧΠ 13, “Αποτίμηση Δίκαιης Αξίας” είναι αποδεκτά,
• τα σημαντικά δεδομένα και υποθέσεις που χρησιμοποιήθηκαν για την εκτίμηση,
• τη μεταβολή στην δίκαιη αξία του ακινήτου σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, και
• τη συνολική παρουσίαση, δομή και περιεχόμενο των ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων, και κατά πόσο οι οικονομικές καταστάσεις αντικατοπτρίζουν τη δίκαιη αξία των ακινήτων.