Βαρόμετρο για την πορεία της οικονομίας τα ακίνητα

Καλώς ή κακώς, τα ακίνητα στην Κύπρο αποτελούν βαρόμετρο για την πορεία ολόκληρης της οικονομίας. Η αγορά εργασίας εξαρτιέται σε μεγάλο βαθμό από τον τομέα, όπως και τα κρατικά έσοδα. Άλλωστε, από τις πολλές πωλήσεις ακινήτων δημιουργήθηκαν τα εντυπωσιακά έσοδα για την κρατική μηχανή το 2007. Από την πορεία των ακινήτων εξαρτιούνται και οι τράπεζες, γιατί, από τη μία, τα πλείστα είναι υποθηκευμένα και τυχόν αυξομειώσεις στις τιμές θα επηρεάσουν τα αποτελέσματά τους κι από την άλλη, είναι ο κλάδος τον οποίο δανείζουν περισσότερο. Παράλληλα, ο τρόπος και ο χρόνος που θα καταφέρουν να πωλήσουν τα ακίνητα που προέκυψαν από ανταλλαγή με χρέος, θα είναι κλειδιά για την πλήρη εξομάλυνση της λειτουργίας τους. 

Την ίδια ώρα, τα ακίνητα και τα μεγάλα έργα που έχουν σχέση με ανάπτυξη γης ήταν και είναι στην προμετωπίδα των προσπαθειών που γίνονται για προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Είναι γι’ αυτό, άλλωστε, που τα τελευταία χρόνια έγιναν πολλές ξένες επενδύσεις, οδηγούμενες από τις μειωμένες τιμές και τα κίνητρα για πολιτογραφήσεις επενδυτών. 

Ανοδική πορεία
Είναι γεγονός πως, τους τελευταίους μήνες, ο τομέας κινείται ανοδικά, αφού τόσο Κύπριοι όσο και ξένοι προχωρούν σε αγορές ακινήτων, ακόμα και σε επαρχίες που για μεγάλο διάστημα η αγοραστική κίνηση ήταν πολύ ισχνή. Το 2016 υπήρξε χρονιά - ορόσημο για τον τομέα μετά από ένα σερί ετών με ύφεση. Οι πωλήσεις κατέγραψαν μεγάλη άνοδο της τάξης του 42%, ενώ οι άδειες οικοδομής για οικιστικά και εμπορικά ακίνητα αυξήθηκαν κατά 17% και 7%, αντίστοιχα. Ακόμα πιο σημαντικό είναι το γεγονός πως η πτωτική πορεία των τιμών διακόπηκε και πλέον έχει αντιστραφεί. Παράλληλα, η ζήτηση για δάνεια, ανάμεσά τους και στεγαστικά, έχει αυξηθεί και παρόλο που οι τράπεζες δεν χαλαρώνουν τα κριτήρια, εκτιμάται πως λόγω και της υπερβάλλουσας ρευστότητας που διαθέτουν, θα προχωρήσουν σε νέες δανειοδοτήσεις το επόμενο διάστημα, στο πλαίσιο πάντοτε των σχετικών οδηγιών που έχουν θέσει οι εποπτικές Αρχές. 

Σε πρόσφατη έκθεσή της για τον τομέα των ακινήτων στη χώρα μας, η εταιρεία ΝΑΙ Κύπρου, η οποία εξειδικεύεται στον κλάδο παρέχοντας και συμβουλευτικές υπηρεσίες, εκτιμά πως το 2017 θα συνεχιστούν οι αναδιαρθρώσεις δανείων και οι ανταλλαγές χρέους με ακίνητα, ενώ μεγάλα έργα ανάπτυξης, όπως το καζίνο, οι μαρίνες, εμπορικά και οικιστικά, θα τονώσουν περαιτέρω την αγορά. Επισημαίνει, επίσης, πως κατά το 2017 η Τράπεζα Κύπρου θα προχωρήσει με πωλήσεις ακινήτων αξίας 340 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα περισσότερα προήλθαν από ανταλλαγές με χρέος. 

ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ (€) ΚΑΙ ΜΕΡΙΔΙΟ (%) ΕΠΙ ΤΩΝ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΓΙΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ ΑΝΑ ΟΜΑΔΑ ΕΜΒΑΔΟΥ, 2011-16 (Μ.Ο)

Από την άλλη, στην τελευταία έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Κύπρο, σημειώνεται με έμφαση πως η στρατηγική του debt to asset μπορεί τελικά να οδηγήσει σε αρνητικά αποτελέσματα. Ως τέτοια αναφέρονται οι πωλήσεις σε πολύ χαμηλές τιμές και η υπερβολική προσφορά στην αγορά. Κάτι τέτοιο, παρατηρεί η επιτροπή, θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις τιμές και κατ’ επέκταση να οδηγήσει προς τα κάτω τις αξίες των ενυπόθηκων ακινήτων. Σε περίπτωση που συνέβαινε κάτι τέτοιο, θα δημιουργούνταν υψηλότερες ανάγκες για προβλέψεις, κατά συνέπεια επιπρόσθετη πίεση στην κερδοφορία και την κεφαλαιακή επάρκεια. 

Στη δική της ανάλυση, η KPMG δίδει ιδιαίτερη έμφαση και στα έργα που αφορούν στον ξενοδοχειακό τομέα, επισημαίνοντας πως, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, υποβλήθηκαν στις αρμόδιες Αρχές, περίπου, 30 αιτήσεις για επεκτάσεις και ανακαινίσεις ξενοδοχείων, ενώ εκκρεμούσαν και τρεις για ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε Πάφο, Λεμεσό και ελεύθερη επαρχία Αμμοχώστου. Η KPMG εκτιμά πως επενδύθηκαν πέραν των 500 εκατ. ευρώ για ανακαινίσεις και επεκτάσεις ξενοδοχείων τα τελευταία χρόνια. 

Επενδυτικό ενδιαφέρον
Μετά την κρίση καταγράφεται σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον για ακίνητα στην Κύπρο και κυρίως εμπορικά. Αρχικά η τάση αφορούσε ολοκληρωμένα κτίρια, κυρίως εμπορικά κλάσης Α. Τους τελευταίους μήνες, όμως, το ενδιαφέρον έχει στραφεί και στις λεγόμενες green field επενδύσεις, δηλαδή, στη χρηματοδότηση της ανάπτυξης νέων έργων. Το γεγονός αυτό, θα μπορούσε κανείς να πει, ότι αποτελεί ψήφο εμπιστοσύνης στην κυπριακή οικονομία, αφού δημιουργεί πραγματική ανάπτυξη και νέες θέσεις εργασίας. Σ’ αυτό συμβάλλουν και οι σχετικά χαμηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, σε συνάρτηση με τις υψηλές αποδόσεις των ενοικίων. Σύμφωνα με στοιχεία της KPMG, η Κύπρος έχει μέση τιμή αγοράς τα 1.530 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και κατατάσσεται στην 33η θέση στην Ευρώπη. Την ίδια ώρα η απόδοση των ενοικίων είναι από τις υψηλότερες στην ΕΕ και ανέρχεται στο 5,9% ετησίως. 


ΜΕΡΙΔΙΟ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΑΝΑ ΕΠΑΡΧΙΑ (Μ.Ο. 2012-2016)

Ανησυχίες στον αντίποδα 
Το αντεπιχείρημα στις πιο πάνω θετικές ενδείξεις είναι πως, σε μεγάλο βαθμό, η ανάπτυξη του τομέα στηρίζεται στα κίνητρα για πολιτογραφήσεις επενδυτών. 

Σε πρόσφατο άρθρο του στο περιοδικό Accountancy, o καθηγητής οικονομικών του Πανεπιστημίου Κύπρου, Σωφρόνης Κληρίδης, σημειώνει πως με την ύπαρξη μίνιμουμ ποσού επένδυσης για απόκτηση διαβατηρίου, αυτόματα τίθεται ένα όριο πέραν του οποίου πρέπει να βρίσκονται οι τιμές των πολυτελών ακινήτων, σπρώχνοντας παράλληλα προς τα πάνω τις τιμές και σε άλλους τομείς της οικονομίας. Αυτό, σύμφωνα με τον ίδιο, δημιουργεί μία κατάσταση τύπου ‘dutch disease’. Δίνει δε, ως παράδειγμα, την πρόσφατη περίπτωση κατά την οποία δύο από τους τρεις ενδιαφερόμενους για το καζίνο δεν προχώρησαν στην υποβολή προσφοράς, λόγω των υψηλών τιμών της γης που θα φιλοξενούσε το έργο. Κατά τον καθηγητή, ο τρόπος που είναι δομημένο σήμερα το σχέδιο πολιτογραφήσεων διοχετεύει τεράστια οικονομικά οφέλη στα χέρια λίγων, ενώ από τη στιγμή που οι υπηκοότητες είναι δημόσιο αγαθό, το όφελος θα έπρεπε να ήταν για όσο το δυνατό περισσότερους. Τη δική του ανησυχία για το ζήτημα εξέφρασε και ο Λέκτορας του πανεπιστημίου Νεάπολις και Διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors, Θωμάς Δημόπουλος, ο οποίος σε σεμινάριο του RICS διερωτήθηκε ποιες θα είναι οι επιπτώσεις στον τομέα των ακινήτων αν μετά την πάροδο τριών ετών, όσοι αγόρασαν αυτά τα πολυτελή ακίνητα αποφασίσουν να τα πουλήσουν. 

Στον αντίποδα, βέβαια, αναφέρεται πως τα άτομα που αγοράζουν αυτά τα ακίνητα δεν συνηθίζουν να τα πωλούν άμεσα, αλλά ούτε και με σημαντική έκπτωση στην τιμή. Αντίθετα, τα θεωρούν ως ενός είδους επένδυση και επιδιώκουν να τα πωλήσουν σε αυξημένη αξία. Πολλές φορές, επίσης, τα πωλούν σε συγγενικά τους πρόσωπα.