Αλλαγές στις αναγκαστικές εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων…

Μέχρι σήμερα μια τράπεζα, για να πωλήσει το ακίνητο κάποιου ενυπόθηκου οφειλέτη που δεν πλήρωνε το δάνειο του, χρειαζόταν να προχωρήσει σε χρονοβόρες διαδικασίες. Ενστάσεις επί ενστάσεων εκ μέρους του ιδιοκτήτη καθυστερούσαν για πολλά χρόνια την νομική διαδικασία της δημοπρασίας. Αυτό ζημίωνε τόσο τις τράπεζες όσο και τους ιδιοκτήτες, όπως φάνηκε εκ των υστέρων, αφού οι τιμές ακολούθησαν πτωτική τάση.

Με τα νέα δεδομένα που έχουν δημιουργηθεί λόγω Τρόικας η κατάσταση διαφοροποιείται.

Συγκεκριμένα, μια από τις δεσμεύσεις του μνημονίου αφορά την ταχύτητα εκποίησης τέτοιων ακινήτων με τη διαδικασία της δημοπρασίας εισάγοντας καινούρια νομοθεσία.

Ένα ενυπόθηκο δάνειο θεωρείται τώρα μη εξυπηρετούμενο, αν δεν καταβληθούν 3 μηνιαίες δόσεις.

Αυτά τα δάνεια, λοιπόν, θεωρούνται προβληματικά και οι τράπεζες έχουν το δικαίωμα μέσα σε 18 μήνες να προχωρήσουν σε δημοπρασία του ενυπόθηκου ακινήτου.

Το θέμα όμως δεν είναι τόσο απλό, γιατί, αν όλες οι τράπεζες προχωρήσουν άμεσα και ακολουθήσουν αυτή τη διαδικασία, τότε σε 18 μήνες ένας μεγάλος αριθμός δημοπρασιών θα διενεργηθούν, με αποτέλεσμα την περαιτέρω κατακόρυφη πτώση των τιμών των ακινήτων, με όλα τα αρνητικά συνεπακόλουθα.

Για να αποφευχθεί αυτή η τραγική κατάσταση πιστεύουμε ότι πρέπει να ακολουθηθούν κάποιες αρχές, μερικές από τις οποίες παραθέτουμε στη συνέχεια:
• Όλα τα ακίνητα που θα οδηγηθούν σε εκποίηση με τη μέθοδο της δημοπρασίας θα πρέπει απαραίτητα να έχουν τίτλο ιδιοκτησίας.
• Πριν τη δημοπρασία θα πρέπει να εκτιμηθεί η αξία των υπό εκποίηση ακινήτων από δύο ανεξάρτητους εκτιμητές τους οποίους θα ορίσει το Κτηματολόγιο.
• Η επιφυλαχθείσα ελάχιστη τιμή να είναι η καταναγκαστική τιμή πώλησης του ακινήτου. Η τιμή αυτή κυμαίνεται στο 70% με 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.
• Οι τράπεζες που οδηγούν σε δημοπρασία ένα ακίνητο να είναι υποχρεωμένες να δανείσουν τον αγοραστή, νοουμένου ότι ο τελευταίος πληροί τα ελάχιστα κριτήρια της τράπεζας για δανεισμό. Ο λόγος που πρέπει να γίνει αυτό είναι για να ενισχυθεί η ζήτηση και να αποφευχθεί ο κίνδυνος της υπέρ-διολίσθησης των τιμών.
• Να τεθεί μέγιστος αριθμός δημοπρασιών ανά περιοχή και είδος ακινήτου. Για παράδειγμα, βασιζόμενο σε πωλήσεις προηγούμενων ετών, το κτηματολόγιο θα μπορούσε να καθορίσει ανώτατο ανά μήνα αριθμό πωλήσεων με δημοπρασία, διαμερισμάτων στην κεντρική Λευκωσία.
Μπορούν να εφαρμοστούν και άλλες αρχές στις δημοπρασίες.
• Πρέπει πρώτα να προστατευτούν οι ιδιοκτήτες. Δηλαδή πρέπει η διαδικασία να είναι διαφανής για να είναι οι ιδιοκτήτες πλήρως ενήμεροι για τις λεπτομέρειες της διαδικασίας, πότε και πως θα γίνει η δημοπρασία δηλαδή.
• Οι δημοπράτες πρέπει να είναι εγκεκριμένοι από το κτηματολόγιο, καλοί γνώστες της σχετικής νομοθεσίας και να καλύπτονται από επαγγελματική ασφάλεια σε περίπτωση που γίνει κάποιο λάθος και ζημιώσουν τα ενδιαφερόμενα μέρη.   

Είναι σοβαρό το θέμα της νέας νομοθεσίας. Έχουμε την πεποίθηση όμως ότι θα ληφθούν οι σωστές πρόνοιες από τους αρμοδίους για να μην αφεθεί ανεξέλεγκτη η κατάσταση και να οδηγηθούμε σε τραγικές συνέπειες.