Εκσυγχρονισμός συστήματος αδειοδότησης οικοδομών

Η μεγάλη καθυστέρηση που παρατηρείται λόγω της γραφειοκρατικής και χρονοβόρας διαδικασίας που ακολουθείται για την έκδοση των πιο πάνω αδειών αναμφίβολα απασχολεί έντονα την κυπριακή κοινωνία, είτε ως πολιτική ηγεσία είτε ως κρατικές υπηρεσίες, είτε και ως πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας.  Το φαινόμενο αυτό, το οποίο χρονολογείται από την ίδρυση της Κυπριακής Δημοκρατίας, προκαλεί αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία του τόπου, γεγονός που δεν μπορεί να αφήσει κανέναν αδιάφορο ιδιαίτερα σήμερα που ο τόπος μας βρίσκεται σε σοβαρή ύφεση λόγω της οικονομικής κρίσης.

Ο αριθμός και το μέγεθος των κρατικών υπηρεσιών που απασχολούνται για την έκδοση των πιο πάνω αδειών σίγουρα αυξάνει το κόστος λειτουργίας τους, το οποίο μετακυλίεται στην Κύπριο φορολογούμενο. Εκτός από τα δικαιώματα που καταβάλλονται για την υποβολή των αιτήσεων στις διάφορες κρατικές υπηρεσίες, σημαντικό είναι και το κόστος το οποίο επωμίζεται ο αιτητής λόγω του μεγάλου χρόνου αναμονής έκδοσης των αδειών, που αυτό μεταφράζεται σε εργατοώρες στην επιχείρησή του, σε κατάθεση πρόσθετων εγγράφων και σχεδίων και σε τόκους που καταβάλλονται στις τράπεζες.  Πιστεύω ότι κανένας μέχρι σήμερα δεν κοστολόγησε τον παράγοντα του χρόνου και πόσο αυτός ο χρόνος που σπαταλείται επηρεάζει το δημοσιονομικό μας έλλειμμα.  Το γνωμικό “Ο χρόνος είναι χρήμα” δεν απασχόλησε κανέναν.  Ακόμα και όταν ανατέθηκε σε ελεγκτικό οίκο να κοστολογήσει το διοικητικό κόστος ο αδρανής χρόνος δεν ήταν στις μετρήσιμες παραμέτρους.

Σύμφωνα με τις προσωπικές μου εκτιμήσεις από την πολύχρονη εμπειρία μου ως ιδιώτης αρχιτέκτονας με το σύστημα που εφαρμόζεται σήμερα και τη γραφειοκρατική διαδικασία που ακολουθείται από την ημέρα υποβολής της αίτησης για πολεοδομική άδεια μέχρι την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας μιας οικοδομής για το 80% των περιπτώσεων απαιτούνται εννέα με δέκα χρόνια.  Ο χρόνος αυτός αναλώνεται ως εξής:
1.    Τριάντα (30) εργάσιμες ημέρες αναλογούν στους συμβούλους μελετητές και τον αιτητή να καταθέσουν τυχόν επιπρόσθετα έγγραφα ζητηθούν από τις αρμόδιες υπηρεσίες του κράτους.
2.    Τριάντα (30) εργάσιμες ημέρες αναλογούν στους τεχνικούς των διαφόρων κρατικών υπηρεσιών για επιθεώρηση του φακέλου μιας υπόθεσης.
3.    Χίλιες πεντακόσιες σαράντα (1 540) εργάσιμες ημέρες ο φάκελος μιας υπόθεσης ταξιδεύει από το ένα τμήμα της δημόσιας υπηρεσίας στο άλλο ή αναμένει σε στοίβες μέχρι να έρθει η σειρά του να μελετηθεί από τους τεχνικούς του κάθε τμήματος στο οποίο ο φάκελος αποστέλλεται.
    

Είναι άξιον απορίας γιατί μέχρι σήμερα καμιά πολιτική ηγεσία δεν τόλμησε να αλλάξει ένα σύστημα το οποίο οργανώθηκε και εφαρμόστηκε από το 1960!  Τι έκαναν μέχρι σήμερα οι εκάστοτε πολιτικές ηγεσίες;  “Βελτίωναν” το σύστημα εισάγοντας διαδικασίες και εντάσσοντας νέες υπηρεσίες και με νέες απαιτήσεις και το μόνο πράγμα που πετύχαιναν ήταν να αυξήσουν ακόμα περισσότερο το χρόνο που απαιτείται για την έκδοση των αδειών.  Θεωρώ ότι οποιαδήποτε κίνηση γίνει για “βελτίωση” του συστήματος θα είναι καταστροφική, αφού συνήθως λύνεται ένα πρόβλημα και δημιουργούνται άλλα.
  

Παραθέτω πιο κάτω προτάσεις/εισηγήσεις για την εφαρμογή ενός συστήματος που θα απλοποιήσει τις διαδικασίες έκδοσης των αδειών και το οποίο θα αφορά όλες τις προτεινόμενες αναπτύξεις σε οικόπεδα ή σε υπό διαχωρισμό οικόπεδα και που αφορούν χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από τα τοπικά σχέδια.

Έκδοση πολεοδομικής άδειας

Ο αρχιτέκτονας μελετητής να καταθέτει τα σχέδια στο Τμήμα Πολεοδομίας αφού προηγουμένως μεριμνήσει να εγκριθούν από την Αρχή Ηλεκτρισμού, την Πυροσβεστική Υπηρεσία ή, όταν και εφόσον απαιτείται από τη φύση του έργου, και από άλλες υπηρεσίες.
    Όλοι οι λειτουργοί αρχιτέκτονες του Τμήματος Πολεοδομίας να έχουν το δικαίωμα έκδοσης πολεοδομικής άδειας που εκδίδεται χωρίς όρους.  Η Πολεοδομική Αρχή θα δύναται να θέσει όρους για την έκδοση πολεοδομικής άδειας σε αναπτύξεις που αφορούν χρήσεις οι οποίες δεν προβλέπονται από τα τοπικά σχέδια.    
    Ο μελετητής αρχιτέκτονας σε συνάντηση που θα διευθετηθεί με λειτουργό αρχιτέκτονα του Τμήματος Πολεοδομίας - η συνάντηση αυτή δε θα διαρκεί περισσότερο από μια ώρα- θα παρουσιάσει τη μελέτη του.  Εάν διαπιστωθεί ότι η μελέτη είναι σύμφωνα με τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου, ο λειτουργός αρχιτέκτονας να σφραγίζει τα αρχιτεκτονικά σχέδια και να εκδίδεται η πολεοδομική άδεια.  Σε αντίθετη περίπτωση ο μελετητής υποχρεούται να προσαρμόσει τη μελέτη του σύμφωνα με τις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου, όπως θα του υποδειχθεί από το λειτουργό αρχιτέκτονα.  Με αυτό τον τρόπο αποφεύγονται οι ενδοτμηματικές διαβουλεύσεις, οι διαβουλεύσεις μεταξύ των τμημάτων και οι συγκεκριμένοι λειτουργοί αρχιτέκτονες του Τμήματος Πολεοδομίας θα ασχολούνται αποκλειστικά και μόνο με την εξέταση των αιτήσεων.

Έκδοση οικοδομικής άδειας

    Ο μελετητής αρχιτέκτονας θα καταθέτει στο δήμο ή στην επαρχιακή διοίκηση την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια, την αίτηση διαχωρισμού, τη στατική μελέτη, την ηλεκτρολογική μελέτη, τη μηχανολογική μελέτη, όπου απαιτείται, και το πιστοποιητικό θερμοπερατότητας και τότε ο δήμος ή η επαρχιακή διοίκηση να εκδίδει το πιστοποιητικό έναρξης εργασιών.  Δηλαδή η άδεια οικοδομής θα καταργηθεί και θα εκδίδεται πιστοποιητικό έναρξης εργασιών.  Στη συνέχεια ο δήμος ή η επαρχιακή διοίκηση θα αποστέλλουν την άδεια διαχωρισμού στο Τμήμα Κτηματολογίου για την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας.
Έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης
    Το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης να εκδίδεται από το μελετητή αρχιτέκτονα, ο οποίος θα έχει και την αποκλειστική ευθύνη για την ασφαλή χρήση της οικοδομής από το κοινό.  Τυχόν διαφοροποιήσεις στην οικοδομή μετά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, θα αναφέρονται στο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. 

Έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας

    Η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου θα αποστείλει τον πρώτο λογαριασμό του ακινήτου στο Τμήμα Κτηματολογίου, στοιχείο που θα αποδεικνύει ότι η οικοδομή έχει αποπερατωθεί, ελεγχθεί και χρησιμοποιείται.  Το Τμήμα Κτηματολογίου θα εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας σύμφωνα με την άδεια διαχωρισμού, η οποία έχει ήδη σταλεί από το δήμο ή την επαρχιακή διοίκηση.  Η τοπογραφική αποτύπωση κατατίθεται από τον μελετητή.
Μειονεκτήματα υφιστάμενου συστήματος
•    Με το σύστημα που εφαρμόζεται σήμερα σε περίπτωση οποιασδήποτε απόκλισης από τις άδειες που εκδόθηκαν, δηλαδή την πολεοδομική και την οικοδομική, δεν εκδίδεται τίτλος ιδιοκτησίας και η ανάπτυξη παραμένει στο χάος.  Όπως το κράτος δεν μπορεί να αρνηθεί την έκδοση πιστοποιητικού γεννήσεως ενός παιδιού που γεννιέται με οποιαδήποτε αναπηρία, έτσι και στην περίπτωση των οικοδομών δεν μπορεί να αρνηθεί την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας επειδή μια οικοδομή έχει ένα παράθυρο λιγότερο ή ένα τετραγωνικό μέτρο περισσότερο.
•    Σήμερα οι περισσότερες οικοδομές δεν μπορούν να εξασφαλίσουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ως εκ τούτου δε θα εξασφαλίσουν ποτέ τίτλο ιδιοκτησίας.  Σε αρκετές περιπτώσεις μάλιστα ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται να εξασφαλίσει τίτλο ιδιοκτησίας αποφεύγοντας έτσι μεγάλη ταλαιπωρία και επιπρόσθετα έξοδα για την εφαρμογή των παρατηρήσεων των αρμόδιων υπηρεσιών, οι οποίες τις περισσότερες φορές απαιτούν την επανάληψη της διαδικασίας για την έκδοση τροποποιητικής πολεοδομικής άδειας, άδειας οικοδομής, τελικής έγκρισης, άδειας διαχωρισμού κ.λπ.
•    Η μη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας έχει ως αποτέλεσμα το κράτος να χάνει σοβαρά έσοδα.
•    Η έκδοση δύο αδειών, πολεοδομικής και οικοδομικής, περιπλέκει τη διαδικασία, αφού μέχρι να εκδοθούν, η οικοδομή αποπερατώνεται, αλλάζει χρήσεις, λήγει η ισχύς των αδειών, αλλάζουν οι ιδιοκτήτες, αλλάζουν οι υποθήκες κ.λπ.  Σήμερα και η πιο ασήμαντη τροποποίηση σε μια οικοδομή χρειάζεται δύο χρόνια για να εγκριθεί.  Ήδη αρκετές οικοδομές κτίζονται χωρίς να εξασφαλίσουν τις άδειες, διότι τόσο οι μελετητές όσο και οι ιδιοκτήτες το θεωρούν αδιανόητο και άδικο να αναμένουν χρόνια για να υλοποιήσουν μια ανάπτυξη η οποία σύμφωνα με τα τοπικά σχέδια επιτρέπεται.   
    Πιστεύω ότι η εποχή του “μορφωμένου κράτους” και των “αγράμματων πολιτών” έχει παρέλθει.  Ενώ τα αρχιτεκτονικά γραφεία στον ιδιωτικό τομέα κινούνται με ταχύτητες διαδικτύου και με τα πιο σύγχρονα προγράμματα στους ηλεκτρονικούς υπολογιστές, οι υπηρεσίες του κράτους ακόμα γράφουν με το μολύβι και σβήνουν με το σβηστήρι.

Πλεονεκτήματα της νέας πρότασης

•    Πριν την έκδοση της πολεοδομικής άδειας δε δημιουργείται φάκελος για την κάθε περίπτωση και με αυτό τον τρόπο δε γίνεται ενδοτμηματική αλληλοενημέρωση και δε γίνεται αλληλογραφία μεταξύ των διαφόρων τμημάτων.  Την ευθύνη της πληροφόρησης του Τμήματος Πολεοδομίας την αναλαμβάνει ο αρχιτέκτονας μελετητής.  Ο φάκελος για κάθε περίπτωση δημιουργείται για αρχειοθέτηση της πολεοδομικής άδειας και φυλάσσεται στα αρχεία του Τμήματος Πολεοδομίας κ αι Οικήσεως.
•    Ο φάκελος μιας υπόθεσης με όλες τις σχετικές μελέτες του έργου γίνεται από το μελετητή και κατατίθεται στο δήμο ή στην επαρχιακή διοίκηση για αρχειοθέτηση.  Ο δήμος ή η επαρχιακή διοίκηση δεν χρειάζεται να εξετάζουν τις μελέτες, αφού την αποκλειστική ευθύνη για την επάρκεια των μελετών τη φέρουν οι μελετητές.    
•    Η άδεια διαχωρισμού κατατίθεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και αυτό εκδίδει στη συνέχεια τους τίτλους ιδιοκτησίας σύμφωνα με την άδεια διαχωρισμού.  Δεν ασχολείται με επιτόπιες έρευνες.
•    Το προσωπικό που θα εξοικονομηθεί από τις διάφορες υπηρεσίες θα μπορεί να ασχοληθεί με τις υποθέσεις που αφορούν αναπτύξεις οι οποίες δεν προβλέπονται στα τοπικά σχέδια, ώστε και αυτές να διεκπεραιώνονται στο χρόνο των τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.
    Οι εκάστοτε Υπουργοί Εσωτερικών αναφέρονται στην επίσπευση της έκδοσης των αδειών.  Δυστυχώς η επίσπευση έκδοσης μιας άδειας προϋποθέτει καθυστέρηση άλλων αδειών.  Ο στόχος πρέπει να είναι η μείωση του χρόνου για την έκδοση των αδειών.  Για να εκδοθεί μια άδεια γρήγορα και έγκαιρα πρέπει την ευθύνη να έχουν αποκλειστικά και μόνο οι αρχιτέκτονες μελετητές, οι οποίοι έχουν και την ευθύνη οι μελέτες τους να είναι σύμφωνα με τις πρόνοιες της νομοθεσίας.  Δυστυχώς όμως το γραφειοκρατικό σύστημα που επικρατεί δεν επιτρέπει την ευθύνη αυτή να την  επωμισθούν οι μελετητές, επειδή διακυβεύεται το μέγεθος των κρατικών υπηρεσιών.     
    Η γραφειοκρατία μπορεί να καταπολεμηθεί μόνο με πολιτική βούληση.  Η πολιτική βούληση πρέπει να επικεντρωθεί στην αλλαγή της νοοτροπίας και των διαδικασιών που εφαρμόζονται σήμερα και οι οποίες δεν είναι καθόλου αποτελεσματικές.   
    Η Κύπρος, σε δημοσιευμένη έκθεση που αφορά το επιχειρείν, κατατάσσεται 123η στην εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας και 78η στην έκδοση αδειών οικοδομής με τάση χειροτέρευσης της θέσης της.