Οι προβλέψεις για το 2013

Δεν νομίζω ότι θα ξαφνιάσει κανένα ότι οι προβλέψεις για το 2013 θα είναι σημαντικά χειρότερες από το 2012. Όμως, αν και η ζήτηση θα παραμείνει σε σχετικά χαμηλά επίπεδα και οι τιμές θα μειωθούν περαιτέρω, αναμένουμε ότι θα υπάρξουν σημαντικές διαφοροποιήσεις τόσο μεταξύ πόλεων αλλά και μεταξύ τύπων ακίνητης ιδιοκτησίας. Παράλληλα, οι αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο των ακινήτων και οι προτεινόμενες στο Μνημόνιο τροποποιήσεις όσο αφορά την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας θα μεταβάλουν την θέση πολλών ιδιοκτητών και αγοραστών.

Οι προβλέψεις για Κύπρο είναι ότι το 2013 και το 2014 η οικονομία θα συρρικνωθεί και ότι η ανεργία θα ανέβει περαιτέρω. Παράλληλα, με την επιβολή των διαφόρων φόρων η αγοραστική δύναμη του Κύπριου καταναλωτή και το διαθέσιμο του εισόδημα θα μειωθεί περαιτέρω. Τα παραπάνω, σε συνδυασμό με την περαιτέρω μείωση του δανεισμού, θα επιφέρουν μεγάλη πίεση στις επιχειρήσεις οδηγώντας αρκετές σε κλείσιμο ή μείωση των καταστημάτων/ παραρτημάτων τους. Κατ' επέκταση θα υπάρξει αύξηση στα διαθέσιμα εμπορικά ακίνητα, τόσο καταστήματα αλλά και γραφεία, το οποίο θα οδηγήσει στην περαιτέρω μείωση των ενοικίων.

Σε σχέση με τις κατοικίες, αυτές μπορούμε να τις διαχωρίσουμε σε τρείς κατηγορίες: κέντρα πόλεων, εξοχικά για ντόπιους, και εξοχικά για ξένους. Οι κατοικίες στα κέντρα πόλεων θα υποστούν την μικρότερη μείωση στις αξίες, αφού δεν υπάρχει ιδιαίτερη υπερπροσφορά και αφού οι πλείστες χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση. Οι αξίες στα εξοχικά για ντόπιους, ειδικά στην περιοχή του Πρωταρά/ Αγίας Νάπας, θα μειωθούν σημαντικά αφού αρκετοί δεν θα είναι σε θέση να τα συντηρούν ή να πληρώνουν την αυξημένη φορολογία. Αντίθετα οι αξίες των εξοχικών για ξένους έχουν φτάσει σχεδόν τον "πάτο" και υπάρχει μια συνεχείς ζήτηση για καλής ποιότητας μονάδες η οποία σταδιακά θα απορροφήσει την προσφορά. Σημειώνω όμως ότι υπάρχουν αρκετές μονάδες οι οποίες πιθανών να μείνουν αδιάθετες για πολλά χρόνια, καθαρά λόγω κακού σχεδιασμού, κακοτεχνιών, ή νομικών ή άλλων κωλυμάτων. 

Η Λευκωσία θα έχει την χειρότερη απόδοση, ακολουθούμενη από την Λεμεσό. Η μεν Λευκωσία βασίζεται κυρίως σε ντόπιους που εργάζονται στον δημόσιο και στον τραπεζικό τομέα όπου θα υπάρξει η μεγαλύτερη μείωση στους μισθούς, ενώ η αγορά της Λεμεσού παραμένει υπερτιμημένη και είναι η τελευταία αγορά στην οποία έχει αρχίσει η διόρθωση από τις αρχές του 2012. Αντίθετα, η αγορά της Πάφου θα αρχίσει σταδιακά να ανακάμπτει, αλλά από χαμηλή βάση και με χαμηλό ρυθμό, λόγω της εξωγενής ζήτησης και της θετικής πορείας του τουρισμού.

Αυτές οι διορθώσεις στις τιμές αναμένεται να ακολουθήσουν τα ίδια επίπεδα όπως σε άλλες χώρες που είχαν την ίδια πορεία με την Κύπρο, π.χ. Ιρλανδία, Πορτογαλία, Ισπανία, κτλ. Σε όλες αυτές τις χώρες η μείωση στα οικιστικά ακίνητα κυμάνθηκε στο 40-50% (περισσότερο στις τουριστικές περιοχές) και στο 30-40% στα εμπορικά ακίνητα (περισσότερο σε ακίνητα σε δευτερεύοντες περιοχές). Για παράδειγμα, στην Ιρλανδία η μείωση στα οικιστικά ακίνητα στο Δουβλίνο είναι τις τάξης του 57% , ενώ εκτός της πρωτεύουσας η μείωση κυμαίνεται μεταξύ 60-70%. Η μείωση στην γη, ειδικά εκτός των πόλεων, είναι σημαντικά μεγαλύτερη.

Η αύξηση στην ανεργία σε συνδυασμό με την μείωση του δανεισμού θα οδηγήσουν βραχυπρόθεσμα στην μείωση των αξιών των ακινήτων αλλά και των ενοικίων. Στο μεσοδιάστημα η παράλληλη αυτή μείωση θα σταματήσει, με τις τιμές των ενοικίων να σταθεροποιούνται και αυτές των ακίνητων να συνεχίσουν να μειώνονται. Όταν η σχέση μεταξύ ενοικίου και τιμής φτάσει σε ένα σημείο όπου η επένδυση στα ακίνητα είναι πλέων συμφέρουσα σε σχέση με την κατάθεση στην τράπεζα και αφού οι τιμές θα έχουν μειωθεί σε τέτοιο επίπεδο όπου ο δανεισμός δύναται να μην είναι καν απαραίτητος τότε θα ξεκινήσουν οι πρώτες σημαντικές επενδύσεις στα ακίνητα. Αυτό όμως δεν αναμένεται πριν το μέσο του 2014.

Δεν υπάρχει κάτι το διαφορετικό ή το ιδιαίτερο αυτό το οποίο θα ζήσουμε στην Κύπρο. Πολύ απλά η σχέση μεταξύ εισοδήματος και αξίας ακινήτων είχε αυξηθεί την περίοδο 2004-2008 και τώρα ζούμε μια περίοδο αναπροσαρμογής στα προηγούμενα επίπεδα.

leafresearch