Η γη δεν έχει αξία

Ο σκοπός του κάπως παραπλανητικού τίτλου είναι, εκτός από του να σας κεντρίσει το ενδιαφέρον, να σας κάνει να σκεφτείτε κατά πόσο αυτή η δήλωση είναι ορθή. Είμαι σίγουρος ότι σχεδόν ενστικτωδώς απαντήσατε ότι αυτή η δήλωση είναι λανθασμένη. Είστε όμως σίγουροι; Η γη ή το όποιο ακίνητο δεν έχουν αξία καθεαυτό. Η όποια αξία έγκειται σε πρώτο βαθμό στα δικαιώματα τα οποία έχει ο ιδιοκτήτης επί του ακινήτου και σε δεύτερο βαθμό στην δυνατότητα αξιοποίησης τους.

Ας ξεκινήσουμε με το τι είναι "αξία". Αξία είναι το ποσό το οποίο ένας τυπικός αγοραστής είναι διατεθειμένος να αγοράσει και ένας τυπικός πωλητής διατεθειμένος να πουλήσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο σε μία συγκεκριμένη ημερομηνία. Η αξία αυτή αντιπροσωπεύει το αντίτιμο για την μεταφορά των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη του ακινήτου (πωλητή) στον νέο ιδιοκτήτη (αγοραστή). Για το ίδιο ακίνητο ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταφέρει όλα του τα δικαιώματα (π.χ. τον "καθαρό" τίτλο ιδιοκτησίας) ή κάποια από τα δικαιώματα (π.χ. να μεταβιβάσει τον τίτλο στον αγοραστή αλλά να κρατήσει το δικαίωμα οίκησης στο ακίνητο εφ" όρου ζωής). Φανερά, το αντίτιμο το οποίο ο αγοραστής θα προσφέρει στον πωλητή θα είναι διαφορετικό στις δύο περιπτώσεις, αφού τα δικαιώματα τα οποία αγοράζει είναι διαφορετικά αν και το ακίνητο καθεαυτό είναι το ίδιο.

Αν νομίζεται ότι αυτές οι περιπτώσεις είναι περιορισμένες, τότε σκεφτείτε γιατί δύο εφαπτόμενα τεμάχια γης τα οποία έχουν το ίδιο μέγεθος και σχήμα μπορεί να έχουν πολύ διαφορετική αξία. Πολύ απλά γιατί το ένα εμπίπτει σε μια πολεοδομική ζώνη (π.χ. οικιστική) και το άλλο σε άλλη (π.χ. γεωργική). Ο όποιος ιδιοκτήτης τους θα έχει διαφορετικά δικαιώματα και δυνατότητες ανάπτυξης για το κάθε ακίνητο, έτσι η αξία τους διαφέρει ανάλογα με αυτά. 

Η ύπαρξη των όποιων δικαιωμάτων και μόνο δεν είναι αυτή η οποία επιφέρει την αξία, αφού το ότι υπάρχει κάποιο δικαίωμα επί ενός ακινήτου δεν σημαίνει ότι κάποιος θα προσφέρει ένα ποσό για να το αγοράσει. Επίσης, η αξία αυτή θα έχει άμεση σχέση με την ζήτηση για το συγκεκριμένο δικαίωμα στην συγκεκριμένη περιοχή την συγκεκριμένη στιγμή. Για παράδειγμα, το δικαίωμα δόμησης 800τ.μ. σε ένα τεμάχιο γης θα έχει πολύ μεγαλύτερη αξία σε μία περιοχή όπου υπάρχουν λίγα ακίνητα τα οποία έχουν αυτό το δικαίωμα. Παράλληλα, αυτή η αξία θα διαφέρει/ διακυμαίνεται ανάλογα με την ζήτηση για το "τελικό προϊόν" (π.χ. τα 800τ.μ. σε εμβαδό διαμερισμάτων) και την τιμή που είναι διατεθειμένος κάποιος να το αγοράσει. Με την ίδια λογική, η όποια "καλή πρόθεση" ενός Δήμου/ Κοινοτικού συμβουλίου να μετατρέψει την όποια γη έχουν οι δημότες του σε οικιστική θα έχει ως αποτέλεσμα την μείωση της αξίας των υφιστάμενων οικιστικών τεμαχίων αφού θα αυξηθεί η προσφορά και η όποια "υπεραξία" των οικιστικών τεμαχίων έναντι των γεωργικών θα είναι σχετικά μικρή αφού θα υπάρχει πληθώρα προσφοράς. 

Ο λόγος για αυτό το γενικό άρθρο είναι να σας κάνει να αναλογιστείτε την αξία της γης και των ακινήτων. Η αξία δεν έγκειται στα ακίνητα τα ίδια αλλά στα δικαιώματα τα οποία αποκτούμε και στις δυνατότητες που μας προσφέρουν. Αν το "τελικό προϊόν", δηλαδή αυτό που μπορούμε να  κάνουμε με το ακίνητο ή αυτό που μπορούμε να αναπτύξουμε επί του ακινήτου, δεν έχει ιδιαίτερη αξία τότε το ακίνητο δεν θα έχει ιδιαίτερη αξία. Αυτή η σχέση μεταξύ των δύο, αξία "τελικού προϊόντος" και αξία γης/ ακινήτου, λειτουργεί με κάποια καθυστέρηση και οι διακυμάνσεις στην αξία του "τελικού προϊόντος" συνήθως έχουν μεγαλύτερες επιπτώσεις στην αξία της γης. Με την ζήτηση και τις τιμές στα εμπορικά και τα οικιστικά ακίνητα να μειώνεται συνεχώς, είναι ζήτημα χρόνου να δούμε πολύ μεγαλύτερες μειώσεις και στην αξία της γης.

www.leafresearch.com