Εισαγωγή ευνοϊκότερων δυνατοτήτων και προστασίας οφειλετών στην ισχύουσα νομοθεσία περί εκποιήσεων

* Της Γεωργίας Καραμαλλή, Partner της Harris Kyriakides

Οι εκποιήσεις, όπως έχει διαφανεί, αποτελούν ένα εκ των αποτελεσματικότερων εργαλείων που βρίσκονται στη διάθεση των πιστωτικών ιδρυμάτων και των εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων για μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην πρώτη περίπτωση και στην είσπραξη του λαβείν τους στη δεύτερη.

Όμως, η πανδημία του κορωνοϊού δεν άφησε ανεπηρέαστο τον τομέα των εκποιήσεων, εφόσον ο Σύνδεσμος Τραπεζών Κύπρου δημοσιοποίησε την απόφαση του στις 17/12/2020 για αναστολή εκποιήσεων κύριας κατοικίας μέχρι το τέλος Μαρτίου. Στην απόφαση αυτή προστέθηκε η ψήφιση από τη Βουλή των Αντιπροσώπων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμου του 2020 (ο Τροποποιητικός Νόμος). Η Βουλή των Αντιπροσώπων, έχοντας κατά νου τα υφιστάμενα περιοριστικά μέτρα που στοχεύουν στον περιορισμό της περαιτέρω εξάπλωσης του COVID-19 καθώς και το δυσμενή επηρεασμό δανειοληπτών από την εφαρμογή των μέτρων αυτών, που σε αρκετές περιπτώσεις συνιστούν παύση λειτουργίας των επιχειρήσεων, προχώρησε στην ψήφιση του Τροποποιητικού Νόμου, δυνάμει του οποίου έχουν ανασταλεί οι πρόνοιες του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/65) (ο Βασικός Νόμος), δηλαδή οι διαδικασίες πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από ενυπόθηκο δανειστή, μέχρι την 31η/03/2021 για τις ακόλουθες περιπτώσεις:

(i)            κύριας κατοικίας του οφειλέτη, όπου σύμφωνα με το Νόμο πρόκειται για την κατοικία στην οποία διαμένει ο οφειλέτης και/ή τα μέλη της οικογένειας του για περίοδο πέραν των 6 μηνών κατ’ έτος, η αξία της οποίας δεν ξεπερνά τις €350.000∙

(ii)           επαγγελματικής στέγης του οφειλέτη, που αφορά σε ακίνητο, το οποίο χρησιμοποιείται ως χώρος στέγασης επιχείρησης που εργοδοτεί λιγότερο από 10 εργαζομένους και με ετήσιο κύκλο εργασιών που δεν ξεπερνά τα €2.000.000.

Πέραν, όμως, της ανωτέρω τροποποίησης, προηγήθηκε εντός του 2020 η τροποποίηση των διατάξεων του Βασικού Νόμου με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (Αρ. 2) Νόμος του 2019 (ο Τροποποιητικός Νόμος του 2019), ο οποίος δημοσιεύτηκε έπειτα από τη Γνωμάτευση του Ανωτάτου Δικαστηρίου αναφορικά με τη συνταγματικότητά του.  Οι σημαντικότερες τροποποιήσεις που εισήχθησαν στο Βασικό Νόμο συνοψίζονται ως ακολούθως:

(i)            ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να αρχίσει τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, επιδίδοντας στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα την ειδοποίηση τύπου «Ι», με την οποία καλούνται να προβούν στην εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους εντός 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της προαναφερόμενης ειδοποίησης. Συνεπώς, δίδεται πλέον στον ενυπόθηκο οφειλέτη μεγαλύτερη προθεσμία και κατά συνέπεια δυνατότητα για να ανταποκριθεί στην ικανοποίηση του ενυπόθηκου χρέους. 

(ii)           Η προθεσμία προσφυγής στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», που επιδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα σε περίπτωση μη εξόφλησης του ενυπόθηκου χρέους, έχει επεκταθεί από 30 ημέρες σε 45 ημέρες από την ημερομηνία επίδοσης της εν λόγω ειδοποίησης. Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι, με την ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης και τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ενημερώνονται για την ημερομηνία και ώρα που έχει καθοριστεί ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου.

(iii)          Πέραν των υφιστάμενων λόγων παραμερισμού της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ», δηλαδή ότι η σχετική ειδοποίηση δεν είναι σύμφωνη με τον τύπο και περιεχόμενο που καθορίζει ο Βασικός Νόμος και/ή ότι η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ» δεν έχει επιδοθεί ορθά και/ή ότι έχει σταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημέρων που είχε ταχθεί με την ειδοποίηση τύπου «Ι» για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους και/ή έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη που απαγορεύει την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου και/ή έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί σχετική αίτηση και/ή ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει ενταχθεί στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ” ή σε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις, όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση, έχει προστεθεί ως λόγος παραμερισμού η άρνηση και/ή η παράλειψη του ενυπόθηκου δανειστή να προσέλθει σε διαδικασία αναδιάρθρωσης των πιστωτικών διευκολύνσεων του οφειλέτη, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου ή τέτοια διαδικασία εκκρεμεί κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Τροποποιητικού Νόμου του 2019.

(iv)         Ο οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύναται να υποβάλει μονομερή αίτηση για την εξασφάλιση διατάγματος που θα αναστέλλει την σκοπούμενη πώληση. Η εν λόγω αίτηση θα πρέπει να στηρίζεται αποκλειστικά σε λόγους που αφορούν σε παράβαση προνοιών του Κώδικα Συμπεριφοράς για το Χειρισμό Δανειοληπτών που αντιμετωπίζουν Οικονομικές Δυσκολίες της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ο Κώδικας Συμπεριφοράς) και να υποβληθεί εντός 15 ημερών αφότου ο οφειλέτης έλαβε γνώση της απόφασης του Χρηματοοικονομικού Επίτροπου περί της ύπαρξης παράβασης των προνοιών του Κώδικα Συμπεριφοράς και σε κάθε περίπτωση εντός 15 ημερών από την ολοκλήρωση της ενώπιόν του διαδικασίας. Στο πλαίσιο της μονομερούς αίτησης, το Δικαστήριο θα εξετάσει εάν υπάρχει εκ πρώτης όψεως βάσιμη αμφισβήτηση περί μη συμμόρφωσης του πιστωτικού ιδρύματος με τον Κώδικα Συμπεριφοράς και η επιδιωκόμενη αναστολή δεν αποτελεί δυσανάλογο μέτρο σε σχέση με την ισχυριζόμενη παράβαση.

(v)          Η περίοδος διατήρησης του 80% της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου ως επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης του μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού έχει επεκταθεί από 3 σε 6 μήνες.

Το Ανώτατο Δικαστήριο στη Γνωμάτευση του ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι οι πρόνοιες του Τροποποιητικού Νόμου του 2019 δεν καταστρατηγούν άρθρα του Συντάγματος και/ή την αρχή διάκρισης των εξουσιών και/ή την Συνθήκη για τη Λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, εφόσον πρόκειται για πρόνοιες «πρόσθετες ή ευνοϊκότερες, κυρίως, δυνατότητες, που παρέχονται στον ενυπόθηκο οφειλέτη, δια νόμου, και οι οποίες δεν καταργούν ούτε και περιορίζουν καθ’ οιονδήποτε ουσιαστικό τρόπο οποιοδήποτε «ιδιοκτησιακό» δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη».

Καταληκτικά, οι πρόνοιες του Βασικού Νόμου, ως έχουν διαμορφωθεί από τις ανωτέρω τροποποιήσεις, παρέχουν «προσωρινή προστασία» σε κατηγορίες δανειοληπτών που έχουν άμεσα επηρεαστεί από τα μέτρα προστασίας που έχουν ληφθεί κατά καιρούς έναντι της πανδημίας, αλλά έχουν επιπρόσθετα παραχωρήσει τόσο στον ενυπόθηκο οφειλέτη όσο και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ευνοϊκότερες δυνατότητες όσο και πρόσθετες εξουσίες στο εκάστοτε αρμόδιο Δικαστήριο να ενεργήσουν στο πλαίσιο του Βασικού Νόμου.

*  Η Γεωργία Καραμαλλή είναι Συνέταιρος στο Τμήμα Τραπεζικού δικαίου της Χάρης Κυριακίδης ΔΕΠΕ. Διαθέτει σημαντική δικαστική εμπειρία και εκπροσωπεί τακτικά τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ενώπιον των δικαστηρίων της Κύπρου. Οι κύριοι τομείς εμπειρογνωμοσύνης της είναι οι δικαστικές διαφορές, η διαιτησία, τα εξωδικαστικά θέματα, η είσπραξη χρέους στο εσωτερικό και το εξωτερικό, η ανάκτηση δανείων και οι διαδικασίες εκκαθάρισης. Η Γεωργία ενεργεί τακτικά ως μέλος συμβουλίου συνεδριών και διεθνών συνόδων κορυφής, μοιράζοντας την τεχνογνωσία της σε τραπεζικά θέματα, όπως τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια από την άποψη της Κυπριακής νομοθεσίας.