Τράπεζες Vs Ακίνητα: Σχέση αλληλοεξάρτησης

Καμπανάκι έκρουσε η Κομισιόν την περασμένη εβδομάδα στην έκθεση της για το ευρωπαϊκό εξάμηνο σε ό,τι αφορά την Κύπρο και την αυξημένη χρήση των συμβάσεων ανταλλαγής χρεών έναντι ακινήτων, επισημαίνοντας πως η συσσώρευση ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών ενδεχομένως να δημιουργήσει έκρηξη πωλήσεων ή υπερπροσφορά ακινήτων με αποτέλεσμα να επηρεαστούν οι αξίες των ενυπόθηκων ακινήτων.

Διαβάστε ακόμα: Μ. Χατζηπαναγιώτου: Η τριλογία της Cybarco αρχίζει

Την ίδια ώρα, οι τεχνοκράτες της Κομισιόν διατυπώνουν ερωτηματικά ως προς την ικανότητα των τραπεζών να διαχειριστούν αποτελεσματικά τα ακίνητα που έχουν συσσωρευτεί στους ισολογισμούς τους, δεδομένου, όπως ισχυρίζονται, της έλλειψης αποτελεσματικού, οικονομικά αποδοτικού πλαισίου για την πώληση ακινήτων.

Παράλληλα, οι τεχνοκράτες υπογραμμίζουν πως τα τραπεζικά ιδρύματα μέσω των συμβάσεων ανταλλαγής  χρέους έναντι ακινήτου προτιμούν να διατηρούν στους ισολογισμούς τους τα ακίνητα, παρά να προβλέπουν ενδεχόμενες ζημιές από την πώληση των εξασφαλίσεων σε χαμηλότερες τιμές.
 
Κληθείς να σχολιάσει τα όσα διατυπώνει στην έκθεση της η Κομισιόν, ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου ανέφερε στο InBusinessNews πως ο κανονισμός της Κεντρικής Τράπεζας (Μέρος V, τμήμα 12), ορίζει πως κανονική περίοδος κατακράτησης ενός περιουσιακού στοιχείου που έχει αποκτήσει μια Τράπεζα έναντι ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα τρία έτη, εκτός εάν η Κεντρική Τράπεζα παρατείνει την περίοδο κατόπιν αιτήματος από την Τράπεζα.
 
«Λαμβανομένου υπόψη του σχετικού κανονισμού, είναι πιθανό οι τράπεζες σε μια προσπάθεια να μειώσουν σημαντικά τον όγκο περιουσιακών στοιχείων που βρίσκονται στους ισολογισμούς τους, μπορεί να προβούν σε πωλήσεις ακινήτων σε χαμηλότερες τιμές από τις τρέχουσες τιμές της αγοράς. Είναι επίσης πιθανό η υπερπροσφορά παρόμοιας κατηγορίας ακινήτων να οδηγήσει σε μείωση της τιμής πώλησης και την αξία των εξασφαλίσεων της συγκεκριμένης κατηγορίας ακινήτων. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι ένας από τους κύριους λόγους που σήμερα η αγορά ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με υψηλές αξίες είναι λόγω της έλλειψης νέων κατοικιών (κυρίως διαμερισμάτων) κατά την περίοδο 2013-2016 και της σταθερής αύξησης στην ζήτησης στην εν λόγω κατηγορία ακινήτων από το 2016. Επομένως, πιστεύουμε ότι η αγορά ακινήτων θα αντιμετωπίζει κύκλους πιο συχνά και καθώς η οικονομία εξελίσσεται, αυτοί κύκλοι αναμένεται να είναι μικρότεροι και πιο ομαλοί.

Σε ό,τι αφορά την ικανότητα των τραπεζών να διαχειρίζονται αποτελεσματικά τα περιουσιακά στοιχεία, δεν μπορούμε να σχολιάσουμε γιατί δεν γνωρίζουμε ποιες στρατηγικές διαμορφώνουν οι τράπεζες σε σχέση με αυτό. Ωστόσο, αυτό που γνωρίζουμε είναι το γεγονός ότι οι περισσότερες τράπεζες έχουν δημιουργήσει τμήματα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων ή εταιρείες για να διευκολύνουν τη διαδικασία σωστής διαχείρισης αυτών των περιουσιακών στοιχείων και ως εκ τούτου αναμένουμε ότι οι τράπεζες θα διαμορφώσουν κατάλληλες στρατηγικές για αποτελεσματική διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και προφανώς θα μειώσουν αποτελεσματικά τον κίνδυνο μεγάλων κύκλων».

Δεν είναι χαμηλή η αξία των εξασφαλίσεων
Την ίδια ώρα ο Σύνδεσμος υπογραμμίζει πως «οι τρέχουσες τιμές των εξασφαλίσεων και οι αξίες των εξασφαλίσεων για δάνεια γενικότερα, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως χαμηλές, δεδομένου ότι αντιπροσωπεύουν την κατάσταση της αγοράς ακινήτων και της οικονομίας κατά τη στιγμή της αποτίμησης. Ωστόσο, η αξία της εξασφάλισης μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αξία της εξασφάλισης κατά το χρόνο έναρξης της δανειακής σύμβασης για πολλούς λόγους. Είναι επίσης πιθανό η αξία των εξασφαλίσεων να εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από το υπόλοιπο των δανείων. Σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές της Κεντρικής Τράπεζας, οι τράπεζες ζητούν αποτιμήσεις σε τακτά χρονικά διαστήματα για την σωστή παρακολούθηση των χορηγηθέντων δανείων. Επομένως, υποθέτουμε ότι οι τράπεζες επικεντρώνονται σε διαφορετικές στρατηγικές παρά να αναμένουν ώστε η αξία να φθάσει το ύψος του υπολοίπου του δανείου προκειμένου να πωλήσουν το ακίνητο.

Όσον αφορά τις εκποιήσεις ακινήτων, πιστεύουμε ότι το υφιστάμενο πλαίσιο για τις εκποιήσεις δεν είναι αποτελεσματικό. Πιστεύουμε ότι ένα σωστό πλαίσιο για εκποιήσεις θα πρέπει να παρέχει στον υποψήφιο αγοραστή τη δυνατότητα να έχει πρόσβαση στα ακίνητα για σωστή επιθεώρηση και συμβουλές, καθώς επίσης και πρόσβαση σε όλα τα απαραίτητα έγγραφα (πολεοδομικό, νομικά και άλλα)».

Διαβάστε ακόμα: €1 δισ. άδειες για 334 μεγάλα έργα

Οι τιμές ανεβαίνουν
Πάντως, με βάση και τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (οικίες και διαμερίσματα) κατέγραψε τριμηνιαία αύξηση 0,4% το τρίτο τρίμηνο του 2017 για πέμπτο  συνεχόμενο τρίμηνο. Αύξηση κατέγραψε και ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων και ο δείκτης τιμών οικιών, κατά 0,5% και 0,3%, αντίστοιχα. Σε ετήσια βάση, ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών αυξήθηκε κατά 1,4%.

Περαιτέρω αύξηση στις τιμές των ακινήτων στην Κύπρο κατά το 3ο τρίμηνο του 2017 κατέγραψε και ο Τιμών Ακίνητων του RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Παγκύπρια, οι τιμές για τα σπίτια και τα διαμερίσματα παρουσίασαν τριμηνιαία αύξηση ύψους 1.7% και 0.5% αντίστοιχα.