Οι πρόσφατες προτάσεις για τη δημιουργία 10.000 νέων κατοικιών έφεραν τη στεγαστική πολιτική στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης. Πρόκειται για μια θετική εξέλιξη, καθώς για πρώτη φορά φαίνεται να διαμορφώνεται ευρεία πολιτική συναίνεση γύρω από μια βασική πραγματικότητα: η Κύπρος χρειάζεται περισσότερα σπίτια.
Το ερώτημα όμως δεν είναι μόνο αν οι 10.000 κατοικίες είναι αρκετές. Είναι κυρίως αν μπορούν να παραδοθούν έγκαιρα και με τρόπο που να ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς. Γιατί η πρόκληση σήμερα δεν είναι να αναγνωρίσουμε το πρόβλημα. Είναι να δημιουργήσουμε τις συνθήκες που θα επιτρέψουν την παραγωγή νέας στεγαστικής προσφοράς σε κλίμακα.
Το ζητούμενο είναι η ταχύτητα
Σε μεγάλο βαθμό, το εμπόδιο δεν είναι η διάθεση να χτιστούν κατοικίες, αλλά ο χρόνος που χρειάζεται για να χτιστούν. Όταν μια άδεια καθυστερεί μήνες ή χρόνια, το κόστος ανεβαίνει, η αβεβαιότητα μεγαλώνει και τελικά αυτή η επιβάρυνση μετακυλίεται στις τιμές και στα ενοίκια. Κάθε μήνας καθυστέρησης δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική λεπτομέρεια. Είναι κρυμμένο κόστος που πληρώνει στο τέλος ο ενοικιαστής ή ο αγοραστής.
Εδώ υπάρχει περιθώριο για ουσιαστική αλλαγή. Η επιτάχυνση και ο ψηφιακός εκσυγχρονισμός των αδειοδοτικών διαδικασιών (ηλεκτρονική υποβολή, παράλληλη αντί για διαδοχική εξέταση υποθέσεων, ξεκάθαρα και δεσμευτικά χρονοδιαγράμματα) θα μπορούσαν να μειώσουν δραστικά τους χρόνους.
Παράλληλα, η δημιουργία εξειδικευμένων ομάδων ή μηχανισμών fast-track για στρατηγικά στεγαστικά έργα θα έδινε προτεραιότητα εκεί όπου η ανάγκη είναι μεγαλύτερη, χωρίς να θυσιάζεται η ποιότητα ή η διαφάνεια. Στόχος δεν είναι λιγότεροι έλεγχοι, αλλά πιο έξυπνοι και πιο γρήγοροι.
Κίνητρα που φέρνουν νέα προσφορά
Η ποσότητα, όμως, δεν αρκεί από μόνη της. Σημασία έχει και το είδος της προσφοράς. Στοχευμένα κίνητρα για την ανάπτυξη οργανωμένων οικιστικών μονάδων και έργων Build-to-Rent, δηλαδή κατοικιών σχεδιασμένων ειδικά για μακροχρόνια ενοικίαση, μπορούν να φέρουν στην αγορά ακριβώς τον τύπο κατοικίας που λείπει σήμερα: ποιοτικό, σταθερό απόθεμα με επαγγελματική διαχείριση, αντί για διάσπαρτα και συχνά παλαιά ή ακατάλληλα ακίνητα.
Πρόκειται για κατοικίες που χτίζονται με σκοπό να ζουν μέσα άνθρωποι μακροχρόνια, όχι για γρήγορη μεταπώληση ή εποχική χρήση.
Στο ίδιο πνεύμα, μια έξυπνη φορολογική πολιτική μπορεί να λειτουργήσει ως καταλύτης. Στοχευμένες ρυθμίσεις, για παράδειγμα στον ΦΠΑ, που ενθαρρύνουν τη δημιουργία νέας προσφοράς αντί να την επιβαρύνουν, στέλνουν ένα ξεκάθαρο μήνυμα: ότι το να χτίζεις τις κατάλληλες κατοικίες για να ζουν μέσα άνθρωποι είναι κάτι που η πολιτεία θέλει να στηρίξει.
Εξίσου σημαντική ωστόσο, είναι και η σταθερότητα του πλαισίου. Οι μεγάλες, μακροχρόνιες επενδύσεις σε κατοικία χρειάζονται σταθερότητα, δηλαδή κανόνες που δεν αλλάζουν κάθε λίγο, ώστε να μειώνεται ο επενδυτικός κίνδυνος και τα κεφάλαια να κατευθύνονται με σιγουριά στη δημιουργία νέων σπιτιών.
Τα μαθήματα της Ευρώπης
Δεν χρειάζεται να ανακαλύψουμε ξανά τον τροχό. Αρκετές ευρωπαϊκές χώρες αντιμετώπισαν παρόμοιες πιέσεις και βρήκαν λύσεις μέσα από τη συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Η Βιέννη, που σταθερά κατατάσσεται στις πόλεις με την καλύτερη ποιότητα ζωής, στηρίζεται εδώ και δεκαετίες σε ένα μοντέλο όπου μη κερδοσκοπικοί φορείς, στην ουσία συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, χτίζουν και διαχειρίζονται τεράστιο απόθεμα ποιοτικών και προσιτών κατοικιών. Το αποτέλεσμα; Περίπου τα δύο τρίτα των κατοίκων ζουν σε δημόσια ή επιδοτούμενη στέγη, με κάποια από τα χαμηλότερα ενοίκια στη Δυτική Ευρώπη.
Η Ιρλανδία, αντιμέτωπη με τη δική της κρίση, στράφηκε προς ανάλογα μοντέλα, αναθέτοντας σε δημόσιο φορέα ανάπτυξης να επιταχύνει την παράδοση κατοικιών σε συνεργασία με ιδιώτες. Και στο Ηνωμένο Βασίλειο, μια ολόκληρη αγορά Build-to-Rent αναπτύχθηκε μέσα σε μια δεκαετία, καθώς μακροπρόθεσμοι θεσμικοί επενδυτές, όπως ασφαλιστικά και συνταξιοδοτικά ταμεία, χρηματοδότησαν χιλιάδες κατοικίες ειδικά για ενοικίαση, με τη στήριξη ενός σταθερού πλαισίου σχεδιασμού.
Το κοινό μάθημα είναι διπλό. Πρώτον, καμία λύση δεν προκύπτει μόνο από το κράτος ή μόνο από την αγορά. Χρειάζονται και τα δύο, να σπρώχνουν προς την ίδια κατεύθυνση, με το κράτος να προσφέρει γη, συντονισμό και ένα σταθερό πλαίσιο και τον ιδιωτικό τομέα να φέρνει κεφάλαια, ταχύτητα και τεχνογνωσία.
Δεύτερον, τα οφέλη θέλουν χρόνο για να ωριμάσουν, και γι' αυτό ακριβώς η σωστή στιγμή για να ξεκινήσουμε είναι τώρα, ώστε τα αποτελέσματα να φανούν όταν θα τα χρειαστούμε περισσότερο.
Αν αλλάξουμε οπτική, η στέγαση παύει να είναι αποκλειστικά ένα πρόβλημα προς διαχείριση και γίνεται μια ευκαιρία ανάπτυξης: νέες θέσεις εργασίας, τόνωση της τοπικής οικονομίας, πιο σταθερά νοικοκυριά και πιο ζωντανές κοινότητες. Είναι μια επένδυση που δεν αποδίδει μόνο σε τετραγωνικά μέτρα, αλλά σε ποιότητα ζωής για ολόκληρη την κοινωνία.
Οι χιλιάδες κατοικίες για τις οποίες συζητάμε μπορούν να γίνουν πραγματικότητα, αρκεί να συνδυάσουμε σωστές δημόσιες πολιτικές με ιδιωτικές επενδύσεις, και να δημιουργήσουμε από τώρα τις συνθήκες που θα επιτρέψουν στην προσφορά να ακολουθήσει τη ζήτηση. Η ανάγκη είναι δεδομένη. Το ζητούμενο, και το στοίχημα των επόμενων χρόνων, είναι η ταχύτητα και η αποτελεσματικότητα με την οποία θα την καλύψουμε.
