Με στόχο να αναβαθμιστεί η διαδικασία εκποίησης ακινήτων, η οποία για χρόνια αποτελούσε έναν μηχανισμό δύσκολα προσβάσιμο για το ευρύ κοινό, με περιορισμένη διαφάνεια και χαμηλή συμμετοχή, η κυπριακή αγορά διαχείρισης ενυπόθηκων ακινήτων εισήλθε σε νέα εποχή την τελευταία πενταετία, με αιχμή τη ψηφιοποίηση των πλειστηριασμών.
Οι φυσικοί πλειστηριασμοί συχνά συνοδεύονταν από φαινόμενα παρεμπόδισης, φόβο και πρακτικές που απέτρεπαν τη δημιουργία ουσιαστικά ανταγωνιστικής διαδικασίας ενώ η φυσική παρουσία των ενδιαφερόμενων αγοραστών αποτελούσε ουσιαστικό εμπόδιο, αφού όσοι δεν μπορούσαν να παρευρεθούν αποκλείονταν από τη διαδικασία, ανεξάρτητα από το ενδιαφέρον τους.Ωστόσο, με την εφαρμογή του ηλεκτρονικού συστήματος, η αγορά μετασχηματίστηκε σε ανοικτή και προσβάσιμη διαδικασία.
Τα πλεονεκτήματα
Όπως αναφέρθηκε κατά τη διάρκεια ενημερωτικής παρουσίασης του Συνδέσμου Τραπεζών και της ACB E-Auctions για την πλατφόρμα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, η συμμετοχή δεν απαιτεί πλέον φυσική παρουσία — αρκεί πρόσβαση στο διαδίκτυο μέσω ηλεκτρονικού υπολογιστή, κινητού τηλεφώνου ή tablet - ενώ η δυνατότητα χρήσης mobile επιτρέπει συμμετοχή και από χώρους εκτός γραφείου ή κατοικίας, διευρύνοντας τόσο το γεωγραφικό όσο και το δημογραφικό εύρος των ενδιαφερομένων.
Η διαδικασία εγγραφής και πιστοποίησης έχει επίσης ψηφιοποιηθεί. Για φορολογικούς κατοίκους Κύπρου, η ταυτοποίηση είναι πλήρως αυτοματοποιημένη μέσω CyLogin, ενώ το ποσό εγγύησης μπορεί να καταβληθεί με χρεωστική ή πιστωτική κάρτα. Καθοριστική επίσης είναι η εξάλειψη της ανθρώπινης παρέμβασης κατά την εκτέλεση του πλειστηριασμού, καθώς η διαδικασία ελέγχεται εξ ολοκλήρου από το σύστημα, κάτι που ενισχύει την αξιοπιστία και αποτρέπει τυχόν αμφισβητήσεις περί επιρροής ή παρατυπιών.
Επιπρόσθετα, η ηλεκτρονική μορφή κατέστησε δυνατή τη συμμετοχή φυσικών ή νομικών προσώπων από όλο τον κόσμο.
Οι απαντήσεις στα παράπονα
Σύμφωνα με εκπροσώπους του Συνδέσμου Τραπεζών και της ACB E-Auctions, η μετάβαση στο ψηφιακό περιβάλλον συνοδεύτηκε από αρκετές παρανοήσεις. Ορισμένοι θεωρούσαν ότι οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί διεξάγονται «μυστικά» ή απευθύνονται σε «κλειστό κύκλο». Ωστόσο, το ηλεκτρονικό αρχείο καταγράφει 10.000 εγγεγραμμένους χρήστες ενώ δυνατή είναι και η δημόσια παρουσία της πλατφόρμας μέσω των μέσων κοινωνικής δικτύωσης και των πληρωμένων διαφημίσεων, με σκοπό την ενημέρωση του κοινού. Παράλληλα, ο νόμος επιβάλλει δημοσίευση των πλειστηριασμών 45 ημέρες πριν την εκτέλεση στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών, σε δύο εφημερίδες παγκύπριας κυκλοφορίας, στις ιστοσελίδες των ενυπόθηκων δανειστών και στην πλατφόρμα της ACB E-Auctions.
Όσον αφορά τα παράπονα του κοινού που αναφέρονται σε δυσκολία συμμετοχής στη διαδικασία, οι ίδιοι εξηγούν ότι στην πράξη η διαδικασία ολοκληρώνεται σε πέντε βήματα, ενώ παρέχονται αναλυτικές γραπτές οδηγίες, εκπαιδευτικά βίντεο και τηλεφωνική υποστήριξη. Επίσης, η αντίληψη ότι «ο καθένας κάνει ό,τι θέλει» αντικρούεται από την ύπαρξη αυστηρού νομικού πλαισίου που καθορίζει με ακρίβεια ρόλους και διαδικασίες, καθώς και από την αυτοματοποίηση της εκτέλεσης χωρίς ανθρώπινη παρέμβαση.
Το νομικό και διαδικαστικό πλαίσιο
Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί διενεργούνται βάσει του «Περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού» Διατάγματος του 2019 του Υπουργού Οικονομικών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι πρόνοιες για τον οφειλέτη, για τον οποίον, εκτός από το δικαίωμα παρακολούθησης και συμμετοχής στον πλειστηριασμό του δικού του ακινήτου, προβλέπεται προνομιακό δικαίωμα αγοράς για τον ίδιο και συγγενείς πρώτου βαθμού στην τελευταία τιμή πλειστηριασμού, εφόσον πρόκειται για κύρια κατοικία αξίας έως €350.000.
Το πλαίσιο επιβάλλει επίσης ότι η μεταβίβαση πραγματοποιείται αποκλειστικά στον επιτυχόντα προσφοροδότη και μόνο μετά την κατάθεση της Έκθεσης Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού στο Κτηματολόγιο.
Αριθμοί και δεδομένα
Τα διαθέσιμα στοιχεία καταδεικνύουν την ωρίμανση της διαδικασίας, με το σύστημα να μετρά περίπου 10.000 εγγεγραμμένους χρήστες από την Κύπρο και το εξωτερικό, ενώ αναλύσεις κοινού δείχνουν ότι οι ηλικίες 35–44 αποτελούν την πολυπληθέστερη ομάδα ενδιαφερομένων, με τις Λεμεσό, Λευκωσία και Πάφο ως κορυφαίες πόλεις συμμετοχής.
Η ψηφιοποίηση δεν επηρέασε μόνο τη μορφή της διαδικασίας αλλά και την ουσία της, αφού αυξήθηκε ο αριθμός των υποψηφίων προσφοροδοτών και οι τελικές τιμές υπέρ του οφειλέτη, ενώ ταυτόχρονα εξαφανίστηκαν φαινόμενα βίας και εκφοβισμού που καταγράφονταν σε φυσικούς πλειστηριασμούς.
Ακόμη πιο ενδιαφέρουσα είναι η επίδραση στην εξωδικαστική διαπραγμάτευση. Σύμφωνα με τα στοιχεία, σχεδόν 36% των προγραμματισμένων πλειστηριασμών αναστέλλονται κυρίως λόγω συμφωνίας μεταξύ δανειστή και οφειλέτη. Αυτό σημαίνει ότι ο μηχανισμός δεν λειτουργεί μόνο ως εργαλείο εκποίησης, αλλά και ως μοχλός επίτευξης ρυθμίσεων, συμβάλλοντας στην κατανομή κινήτρων και στη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Από τη φυσική διαδικασία στη ψηφιακή
Σημειώνεται ότι η Βουλή ψήφισε την εκτέλεση πλειστηριασμών με ηλεκτρονικά μέσα το 2018 ενώ, μετά από το σχετικό Υπουργικό Διάταγμα, οι πρώτοι πλειστηριασμοί διεξήχθησαν τον Δεκέμβριο του 2019. Η πανδημία το 2020–2021 επιτάχυνε την εγκατάλειψη των φυσικών διαδικασιών, ενώ από το 2022 όλοι οι πλειστηριασμοί πραγματοποιούνται πλέον ηλεκτρονικά.
Η ACB E – Auctions LTD, η οποία είναι 100% θυγατρική εταιρεία του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου, δημιουργήθηκε το 2019 και έχει ως κύρια δραστηριότητα της τη διαχείριση του Συστήματος Ηλεκτρονικών Πλειστηριασμών, το οποίο σχεδιάστηκε ώστε να είναι πλήρως συμβατό με το περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διάταγμα του 2019 του Υπουργού Οικονομικών.
