Κ. Ιωάννου: Νέα κίνητρα για επιχειρηματίες και επενδυτές στο real estate-Πιο ανταγωνιστικός τομέας ανάπτυξης γης

«Η κυβέρνηση προχωρά με στοχευμένες πολιτικές για την ενίσχυση του τομέα ανάπτυξης γης, μέσα από μεταρρυθμίσεις που απλοποιούν τις διαδικασίες και εισάγουν νέα κίνητρα για επιχειρηματίες και επενδυτές», δήλωσε ο Υπουργός Εσωτερικών, Κωνσταντίνος Ιωάννου.

Ο Υπουργός προέβη σε ομιλία με τίτλο «Κυβερνητική πολιτική: Διαμορφώνοντας το μέλλον του τομέα ανάπτυξης γης», κατά το 19ο Συνέδριο και Έκθεση Ανάπτυξης Γης, Σχεδιασμού και Κατασκευής Κτιρίων που παρουσίασε η Exness, αναλύοντας τις μεταρρυθμίσεις που δρομολογούνται για την αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων και την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Στα βασικά σημεία του που έδωσε ανάσα στις ξένες επιχειρήσεις, το νέο Ειδικό Σχέδιο για μεικτές αναπτύξεις σε εμπορικές ζώνες που θα προσφέρει επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης, διευκολύνοντας τη δημιουργία κατοικιών για το προσωπικό επιχειρήσεων. Το νέο νομοσχέδιο θα συμβάλει και στη συγκράτηση των τιμών ενοικίου στην αγορά.

Στο πλαίσιο της παρουσίασής του, ο κ. Ιωάννου τόνισε τη σημασία της μεταρρύθμισης στον τομέα της αδειοδότησης, επισημαίνοντας ότι η διαδικασία εξέτασης και έκδοσης πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών εκσυγχρονίζεται και αυτοματοποιείται.

Ειδικότερα, η fast-track διαδικασία αφορά αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου έως δύο κατοικίες, με χρόνο ολοκλήρωσης 40 εργάσιμες ημέρες, και μεσαίου ρίσκου έως 12 κατοικίες σε σειρά ή τετραώροφες πολυκατοικίες μέχρι 20 διαμερίσματα, με ένα υπόγειο, που θα εκδίδονται σε 80 εργάσιμες ημέρες.

Αυτή η αλλαγή, σύμφωνα με τον Υπουργό, μειώνει τις καθυστερήσεις, αποφορτίζει τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης και προσφέρει πιο άμεσες λύσεις στο στεγαστικό πρόβλημα, επανεισάγοντας οικιστικές μονάδες στην αγορά.

Σχετικά με τα πολεοδομικά κίνητρα, ο κ. Ιωάννου αναφέρθηκε στο Σχέδιο “Build to Rent”, το οποίο ενθαρρύνει τη δημιουργία ενοικιαζόμενων κατοικιών μέσω κινήτρων για τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Υπολογίζεται ότι την επόμενη τριετία θα δημιουργηθούν περίπου 1.900 νέες οικιστικές μονάδες, με πάνω από 280 από αυτές να διατίθενται για προσιτή κατοικία. Παράλληλα, πέραν των €8.7 εκατ. θα διοχετευθούν στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Κατοικίας του ΚΟΑΓ για τη στήριξη των στεγαστικών προγραμμάτων.

Ένα ακόμα σημαντικό μέτρο που ανακοίνωσε ο Υπουργός είναι η περαιτέρω μείωση του εμβαδού όλων των τύπων διαμερισμάτων από 10% σε 15%, καθώς και η κατάργηση της υποχρέωσης τήρησης συγκεκριμένων ποσοστών ανά τύπο διαμερίσματος στις τουριστικές ζώνες.

Επιπλέον, το νέο Ειδικό Σχέδιο για μεικτές αναπτύξεις σε εμπορικές ζώνες προσφέρει επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης, διευκολύνοντας τη δημιουργία κατοικιών για το προσωπικό επιχειρήσεων.

Με αυτά τα μέτρα, η κυβέρνηση στοχεύει στην αύξηση του οικιστικού αποθέματος και στην ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών.

Ο κ. Ιωάννου υπογράμμισε ότι η στρατηγική αυτή δεν αποσκοπεί μόνο στην κάλυψη της αυξανόμενης ζήτησης για στέγαση, αλλά και στη διαμόρφωση ενός πιο βιώσιμου και ανταγωνιστικού τομέα ανάπτυξης γης, ο οποίος θα προσελκύει επενδύσεις και θα ενισχύει την οικονομία της χώρας.

• Διαβάστε πιο κάτω αυτούσια την ομιλία του Υπουργού Εσωτερικών στο 19ο Συνέδριο και Έκθεση Ανάπτυξης Γης, Σχεδιασμού και Κατασκευής Κτιρίων:

Θα ήθελα αρχικά να σας συγχαρώ για τη διοργάνωση του φετινού Συνεδρίου, που για ακόμα μια χρονιά θα δώσει τη δυνατότητα στους επαγγελματίες του κλάδου ανάπτυξης γης και κρατικών και ιδιωτικών φορέων να ανταλλάξουν απόψεις και εισηγήσεις επί των εξελίξεων και των νέων τάσεων στην αγορά ακινήτων.

Είναι γεγονός πως ο οικοδομικός τομέας, στην Κύπρο αλλά και στην Ευρωπαϊκή Ένωση και διεθνώς, βρέθηκε τα προηγούμενα χρόνια εν μέσω σημαντικών εξελίξεων που επηρέασαν τη δραστηριοποίησή του.

Αρχικά, οι γεωπολιτικές αναταράξεις στην Ουκρανία σε συνδυασμό με τον παγκόσμιο πληθωρισμό και, ακολούθως, με την κρίση που προκάλεσε η εμπόλεμη σύγκρουση μεταξύ Ισραήλ και Χαμάς στην περιοχή μας, προκάλεσαν την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους των υλικών και, συνεπακόλουθα, επιβράδυναν τον ρυθμό κατασκευής οικιστικών μονάδων, περιορίζοντας τον αριθμό τους.

Οι παράγοντες αυτοί, σε συνάρτηση με την αύξηση των επιτοκίων και τη δυσκολία των πολιτών να εξασφαλίσουν δανειοδότηση, δυσχεραίνουν την πρόσβαση των πολιτών σε στέγη. Στη χώρα μας, στη διόγκωση του προβλήματος κάλυψης των στεγαστικών αναγκών του πληθυσμού συνέτειναν η κάθοδος μεγάλου αριθμού ξένων εργαζομένων και κατ’ επέκταση η αύξηση της ζήτησης κατοικιών, ιδιαίτερα ανάμεσα σε ομάδες πολιτών με συγκεκριμένα οικονομικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά.

Από την εκλογή του Προέδρου Χριστοδουλίδη, η Κυβέρνηση και το Υπουργείο Εσωτερικών έθεσαν ως προτεραιότητα την υλοποίηση στοχευμένων μέτρων προς άμβλυνση του στεγαστικού προβλήματος. Προς επίτευξη αυτού του στόχου και αναγνωρίζοντας πως το στεγαστικό αποτελεί ένα δύσκολο και περίπλοκο ζήτημα, σχεδιάσαμε μια στεγαστική πολιτική, στην οποία περιλαμβάνονται με έναν ολοκληρωμένο και ενιαίο τρόπο, Σχέδια που κινούνται σε δύο πυλώνες.

Η φιλοσοφία της πολιτικής «ΣτεγάΖΩ το Μέλλον μου» εδράζεται στην αύξηση του στεγαστικού αποθέματος ευρύτερα, σε μια προσπάθεια να αποσυμπιέσουμε τις τιμές, και της προσιτής κατοικίας ειδικότερα και στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών με εστίαση στους νέους και τις νεαρές οικογένειες.

Επιπλέον, διαπιστώνοντας πως η μεγαλύτερη έλλειψη επιλογών στέγασης παρατηρείται στα αστικά και περιαστικά κέντρα, επιχειρούμε με συγκεκριμένες πρόνοιες της ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής μας να αντιμετωπίσουμε το χαμηλό απόθεμα στους Δήμους.

Όπως ανέφερα και προηγουμένως, ο ρυθμός κατασκευής νέων μονάδων στέγασης κατέγραψε επιβράδυνση τα προηγούμενα χρόνια, την ίδια ώρα που η αυξημένη ζήτηση κατοικιών είχε επιπτώσεις στις τιμές των ακινήτων και των ενοικίων.

Η τάση αυτή φαίνεται να ανατρέπεται σταδιακά, όπως καταδεικνύει ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών που δημοσίευσε πρόσφατα η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου για το τρίτο τρίμηνο του 2024. Σύμφωνα με τον Δείκτη, παρόλο που οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να αυξάνονται, ο ρυθμός της αύξηση είναι ηπιότερος και επιβραδυνόμενος, διαμορφώνοντας σταδιακά μια νέα ισορροπία στην κυπριακή αγορά ακινήτων.

Η αύξηση κατά 44,4% στις εγκρίσεις αδειών οικοδομής για οικιστικές μονάδες το πρώτο μισό του 2024, πριν από τη μεταφορά της αρμοδιότητας της αδειοδότησης στους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, καθώς και η μικρή μείωση στο κόστος των κατασκευαστικών υλικών οδηγεί στην αποκλιμάκωση της ύφεσης που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια στην παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος.

Η βαθμιαία αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας και η παραγωγή περισσότερων μονάδων κατοικίας συντείνει στην αύξηση της προσφοράς.

Στην επαναφορά της ισορροπίας μεταξύ χαμηλής προσφοράς και μεγάλης ζήτησης και την περαιτέρω σταθεροποίηση των τιμών, συμβάλλουν τα μέτρα και τα Σχέδια που περιλαμβάνονται στην ενιαία στεγαστική πολιτική του Κράτους.

Η εφαρμογή του Σχεδίου Πολεοδομικών Κινήτρων και του Σχεδίου “Build to Rent” με την παραχώρηση επιπρόσθετου συντελεστή δόμησης από 25% μέχρι 45% του ισχύοντος στους επαγγελματίες ανάπτυξης γης και όχι μόνο, στοχεύει στην κατασκευή περισσότερων κατοικιών, με υποχρέωση διάθεσης μέρους ή του συνόλου των επιπρόσθετων μονάδων σε τιμές προσιτής αγοράς ή ενοικίου.

Συγκεκριμένα, στο Σχέδιο “Build to Rent” προνοείται όπως όλες οι οικιστικές μονάδες που παράγονται με τον επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης θα διατίθενται σε προσιτό ενοίκιο. Ταυτόχρονα, το Σχέδιο Πολεοδομικών Κινήτρων προϋποθέτει την παραχώρηση του 20% των πρόσθετων μονάδων κατοικίας για αγορά σε προσιτή τιμή και το υπόλοιπο 25% σε τιμές ελεύθερης αγοράς.

Τα ποσοστά αυτό προέκυψαν μετά από διαβούλευση που είχαμε με τον Σύνδεσμο Επαγγελματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών και άλλους φορείς του κλάδου, στο πλαίσιο της ανατροφοδότησης που επιδιώκουμε να έχουμε από εσάς, και τροποποιήθηκε μετά από δική σας εισήγηση, ώστε να καταστεί το Σχέδιο πιο ελκυστικό και αποδοτικό.

Ακόμα, στις πρόνοιες των Σχεδίων δίνεται η επιλογή της εξαγοράς του συντελεστή δόμησης, με καταβολή του ποσού στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ, για την υλοποίηση του προγράμματος του Οργανισμού.

Μια ακόμα σημαντική παράμετρος των δύο Σχεδίων είναι η πρόνοια που αφορά το μέγεθος του τεμαχίου εντός του οποίου μπορεί να γίνει η ανάπτυξη. Το δεδομένο ότι ως ελάχιστο εμβαδόν καθορίστηκαν τα 800 τ.μ. υποδηλώνει τον στόχο της Κυβέρνησης να δώσει τη δυνατότητα σε όλους ανεξαιρέτως τους επαγγελματίες ανάπτυξης γης να αξιοποιήσουν τα κίνητρα και τον επιπλέον συντελεστή δόμησης, ανεξαρτήτως του μεγέθους της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.

Ενδεικτικό παράδειγμα αποτελούν οι δύο υπό ανέγερση πολυκατοικίες στους κυβερνητικούς οικισμούς στέγασης εκτοπισθέντων.

Στο πλαίσιο του Σχεδίου «κτίΖΩ», η οικοδομική εταιρεία που επιλέχθηκε από τους ιδιοκτήτες για την ανέγερση των πολυκατοικιών αξιοποιεί τον επιπρόσθετο συντελεστή δόμησης, για να κατασκευάσει περισσότερα διαμερίσματα, τα οποία θα πωλήσει σε προσιτή τιμή σε νεαρές οικογένειες.

Με ικανοποίηση βλέπουμε από το μέχρι τώρα ενδιαφέρον ότι τα δύο αυτά Σχέδια αγκαλιάστηκαν από τους επαγγελματίες ανάπτυξης γης. Από τη μέχρι στιγμής εκδήλωση ενδιαφέροντος και τις συμφωνίες που υπογράφονται, εκτιμούμε ότι θα παραχθούν τα επόμενα λίγα χρόνια πέραν των 1.900 οικιστικών μονάδων και θα ενταχθούν στην αγορά προσιτής κατοικίας σχεδόν 300 κατοικίες. Επίσης, περίπου €8.7 εκ. αναμένεται ότι θα εισρεύσουν στο Ειδικό Ταμείο Προσιτής Στέγης του ΚΟΑΓ από το δικαίωμα εξαγοράς του συντελεστή δόμησης.

Αγαπητοί φίλοι,

Είναι παραδεκτό γεγονός ότι τα προηγούμενα χρόνια υπήρχαν καθυστερήσεις στην αδειοδότηση των αναπτύξεων. Το πρόβλημα με τις καθυστερήσεις έγινε ακόμα πιο έντονο με την υλοποίηση της μεταρρύθμισης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τη μεταφορά της αρμοδιότητας στους νεοσύστατους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης.

Το γεγονός αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, κυρίως στο μέγεθος της αλλαγής που εφαρμόστηκε από την 1η Ιουλίου του 2024 και την μη ικανοποιητική προεργασία που έγινε σε ορισμένους ΕΟΑ από τα Προσωρινά Συμβουλευτικά Συμβούλια που είχαν την ευθύνη για την προετοιμασία.

Με στόχο την εύρυθμη και κατά το δυνατό ομαλή λειτουργία των ΕΟΑ, αποσπάστηκε περίπου 24% περισσότερο προσωπικό αδειοδότησης από εκείνο που απασχολείτο προ της μεταρρύθμισης στα Επαρχιακά Γραφεία του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

Επιπλέον, εγκρίναμε συνολικά 354 θέσεις, κατόπιν αιτημάτων από τους ΕΟΑ, για πρόσληψη μόνιμου προσωπικού που θα στελεχώσει τις διευθύνσεις αδειοδότησης των πέντε Οργανισμών και ήδη προχωρούν οι διαδικασίες προσλήψεων. Ταυτόχρονα, από τον Οκτώβριο του 2023, προωθήσαμε την εφαρμογή ενός πακέτου με 22 μέτρα που απλοποιούν και εισάγουν ομοιόμορφες διαδικασίες στον τρόπο αδειοδότησης, για να διευκολυνθεί περαιτέρω το έργο των λειτουργών των ΕΟΑ.

Μετά την εξομάλυνση της κατάστασης, βλέπουμε με ικανοποίηση ότι τους τελευταίους μήνες καταγράφεται αύξηση στον αριθμό των αιτήσεων που διεκπεραιώνονται, ωστόσο υπάρχει ακόμα μεγάλο περιθώριο για βελτίωση.

Την ίδια ώρα, στη βάση της διακηρυγμένης πολιτικής βούλησης του Προέδρου της Δημοκρατίας για εκσυγχρονισμό του Κράτους, προχωρήσαμε στη μεγάλη και ριζική μεταρρύθμιση του τομέα της αδειοδότησης της ανάπτυξης. Αναγνωρίζοντας τα προβλήματα και τις τεράστιες καθυστερήσεις που προκαλούσαν οι δαιδαλώδεις γραφειοκρατικές διαδικασίες εξέτασης και έκδοσης αδειών και για αντιμετώπιση των δύσκαμπτων διαδικασιών, προχωρήσαμε στην τροποποίηση του πλαισίου υποβολής, εξέτασης και έγκρισης των αιτήσεων για παραχώρηση αδειών πολεοδομίας και οικοδομής.

Κυριότερος στόχος μας είναι ο περιορισμός του χρόνου διεκπεραίωσης της διαδικασίας αδειοδότησης για τις χαμηλού και τις μεσαίου ρίσκου αναπτύξεις, που αποτελούν το 50% περίπου των αιτήσεων που υποβάλλονται. Για να διευκολυνθεί ο ρυθμός ανάπτυξης, εφαρμόσαμε ταχύτερες, απλοποιημένες και αυτόματες διαδικασίες, εκχωρώντας την αρμοδιότητα και την ευθύνη της ορθότητας της αίτησης στους ιδιώτες μελετητές.

Ως εκ τούτου, και νοουμένου ότι δεν απαιτείται οποιαδήποτε παρέκκλιση, για τις αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου μέχρι δύο μονάδες κατοικίας, οι απαραίτητες άδειες εξασφαλίζονται σε μόλις 40 εργάσιμες μέρες και αντίστοιχα για τις μεσαίου ρίσκου αναπτύξεις μέχρι 12 κατοικίες σε σειρά και τετραώροφες πολυκατοικίες μέχρι 20 διαμερίσματα, εντός 80 εργάσιμων ημέρων.

Ταυτόχρονα, προωθούμε, σε συνεννόηση με το ΕΤΕΚ, τη νομοθετική ρύθμιση για την εισαγωγή του θεσμού του Ελεγκτή Δόμησης, έτσι ώστε να ενισχύσουμε τους ελέγχους επί του εδάφους, πρακτική που θα συμβάλει και στον τερματισμό των πολεοδομικών και οικοδομικών παρατυπιών στις οικοδομές και την ανάπτυξη ποιοτικότερων οικοδομών.

Πέραν από τη σύντμηση του χρόνου εξέτασης και έγκρισης των αιτήσεων, η νέα πολιτική αδειοδότησης συμβάλει στην αποφόρτιση του τομέα αδειοδότησης των ΕΟΑ, με σκοπό οι Λειτουργοί να επικεντρωθούν στις μεγαλύτερες και πιο σύνθετες αναπτύξεις, για να επιτευχθεί και σε αυτήν την κατηγορία επίσπευση της αδειοδότησης. Ακόμα, η μεταρρύθμιση του τομέα της αδειοδότησης και η συνεπακόλουθη επιτάχυνση στην κατασκευή οικιστικών μονάδων, δίνει μόνιμη λύση στις στεγαστικές ανάγκες σημαντικής μερίδας των πολιτών, επανεντάσσοντας έτσι κατοικίες στην αγορά για να αξιοποιηθούν από άλλους.

Φίλες και φίλοι,

Στο Υπουργείο Εσωτερικών θεωρούμε την ενιαία στεγαστική πολιτική δυναμική και αναζητούμε συνεχώς νέους τρόπους για την ενίσχυσή της. Στόχευσή μας είναι να διευκολύνουμε τον επιχειρηματικό κόσμο, αλλά πρωτίστως να δώσουμε λύσεις στις ανάγκες των συμπολιτών μας.

Είμαι στην ευχάριστη θέση να ανακοινώσω ενώπιον σας σήμερα πως, μετά από δική σας πρόταση, αποφασίστηκε η προώθηση πρότασης στο Υπουργικό Συμβούλιο για κατάργηση της υποχρέωσης τήρησης συγκεκριμένων ποσοστών ανά τύπο διαμερισμάτων σε αναπτύξεις σε τουριστικές ζώνες. Βρισκόμαστε στο τελικό στάδιο επεξεργασίας της πρότασης και τις αμέσως επόμενες εβδομάδες θα κατατεθεί για έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Ακόμα, και πάλι μετά από δική σας εισήγηση, επεξεργαζόμαστε την περαιτέρω μείωση σε 15% του εμβαδού σε όλους τους τύπους διαμερισμάτων σε ζώνες όπου επιτρέπεται η οικιστική ανάπτυξη. Με τον τρόπο αυτό, στο ίδιο τεμάχιο επιτρέπεται η παραγωγή περισσότερων διαμερισμάτων, βοηθώντας στον στόχο για αύξηση των στεγαστικών μονάδων και την κάλυψη των αναγκών των πολιτών.

Τέλος, πολύ σύντομα εκτιμώ ότι θα εξαγγείλουμε ένα νέο Σχέδιο κοντά στην φιλοσοφία του Σχεδίου “Build to Rent”, το οποίο όμως θα αφορά αναπτύξεις σε εμπορικές ζώνες και θα επιτρέπει τις μεικτές αναπτύξεις, με σκοπό το οικιστικό μέρος της ανάπτυξης να εξυπηρετήσει τις ανάγκες στέγασης του προσωπικού των επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στα σημεία αυτά. Έτσι, περιορίζουμε τη ζήτηση κατοικιών στα αστικά κέντρα από ξένους κυρίως εργαζόμενους, συμβάλλοντας στη συγκράτηση των τιμών ενοικίου και αγοράς.

Κυρίες και κύριοι,

Μέσα από τον σχεδιασμό και τα κίνητρα που προσφέρουμε, επιτυγχάνουμε την αξιοποίηση του επαγγελματισμού και της τεχνογνωσίας του ιδιωτικού τομέα, έτσι ώστε να έχουμε τη μέγιστη δυνατή απόδοση των μέτρων.

Είναι εμφανής η βούλησή μας να αναπτύξουμε ένα πλαίσιο συνεργασίας με τον ιδιωτικό τομέα, ώστε οι πολιτικές μας να εφαρμόζονται αποτελεσματικά και προς όφελος των πολιτών.

Προς αυτή την κατεύθυνση, είμαστε σε συνεχή διάλογο και επαφή με τα οργανωμένα σύνολα του κατασκευαστικού τομέα, αφουγκραζόμαστε τις πραγματικές ανάγκες που έχετε και δείχνουμε ευελιξία, προσαρμόζοντας τις πολιτικές μας κατ’ ανάλογο τρόπο.

Σε αυτό το πλαίσιο, θα ήθελα να σας εκφράσω ειλικρινείς ευχαριστίες για την εποικοδομητική και ουσιαστική στάση και στήριξή που προσφέρετε στην προσπάθεια της Κυβέρνησης.

Ξανά σας συγχαίρω για τη διοργάνωση του σημερινού Συνεδρίου, που είμαι βέβαιος ότι θα δώσει σημαντικές διαπιστώσεις και αποτελέσματα. Σας ευχαριστώ πολύ για την προσοχή σας.