«Ρόδον»: Η ιστορία 39 ετών, η δυναμική, τα εισοδήματα, τα assets και η πλώρη για εξαγορά του ξενοδοχείου

Πλώρη για την εξαγορά μέχρι και του 100% του ξενοδοχείου «Ρόδον» στον Αγρό έβαλε ο επενδυτής Balram Chainrai, μετά την ομόφωνη υιοθέτηση από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας Ανάπτυξης Αγρού «Η Πρόοδος» Δημόσια Λτδ της έκθεσης αξιολόγησης του ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα επί της δημόσιας πρότασης που κατατέθηκε για την απόκτηση μέχρι και του 100% του εκδομένου μετοχικού κεφαλαίου της υπό εξαγορά εταιρείας.

Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με την έκθεση της PwC, η προτεινόμενη αντιπαροχή των €3,00 ανά μετοχή φαίνεται να είναι δίκαιη και εύλογη κατά την ημερομηνία της διατύπωσης της δημόσιας πρότασης (10 Δεκεμβρίου 2024).

Στην απόφαση του Δ.Σ. προσμέτρησε, μεταξύ άλλων, η διαπίστωση ότι η προτεινόμενη αντιπαροχή είναι 140% υψηλότερη από τον μέσο όρο κλεισίματος της τιμής της μετοχής της εταιρείας τους τελευταίους 12 μήνες πριν από την επίσημη ανακοίνωση της δημόσιας πρότασης.

Ωστόσο, το Διοικητικό Συμβούλιο της εταιρείας διευκρίνισε ότι οι μέτοχοι θα πρέπει να λάβουν τις δικές τους επαγγελματικές συμβουλές σε σχέση με την απόφασή τους να αποδεχθούν ή όχι τη δημόσια πρόταση, ξεκαθαρίζοντας ότι σε κάθε περίπτωση η δημόσια πρόταση από τον προτείνοντα αποτελεί πρόταση και δεν στοχεύει καθ’ οποιονδήποτε τρόπο να προκαταλάβει τους μετόχους της υπό εξαγορά εταιρείας να την αποδεχτούν, και η ευθύνη της λήψης της απόφασης βαρύνει τελικά τους ιδίους.

• Διαβάστε εδώ: Ρόδον: Το Δ.Σ. υιοθετεί ομόφωνα τη θέση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα για εξαγορά-«Δίκαιη και εύλογη η αντιπαροχή €3 ανά μετοχή»

Η πρώτη λειτουργία του ξενοδοχείου το 1986 και οι ανακαινίσεις

Ενδιαφέροντα είναι τα στοιχεία που προκύπτουν από την έκθεση αξιολόγησης της PwC της προτεινόμενης αντιπαροχής σχετικά με την υποβολή υποχρεωτικής δημόσιας πρότασης του Balram Chainrai προς τους μετόχους της ιδιοκτήτριας εταιρείας του ξενοδοχείου, με πληροφορίες, μεταξύ άλλων, για την ιστορία, την οικονομική κατάσταση, τα περιουσιακά στοιχεία και τη σύνθεση του μετοχικού κεφαλαίου.

• Διαβάστε εδώ: Πρόοδος Δημόσια: Διόρισε PwC για να αξιολογήσει την δημόσια πρόταση του Balram Chainrai για το «Ρόδον»

Η Εταιρεία Ανάπτυξης Αγρού «Η Πρόοδος» Δημόσια Λτδ είναι μια δημόσια εταιρεία που δραστηριοποιείται στους τομείς του τουρισμού και της ανάπτυξης ακινήτων, η οποία ιδρύθηκε στην Κύπρο, στις 20 Φεβρουαρίου 1979.

Η εταιρεία συστάθηκε αρχικά ως ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, ενώ το 1985 μετατράπηκε από ιδιωτική σε δημόσια εταιρεία.

Οι μετοχές της εισήχθησαν στο Χρηματιστήριο Αξιών Κύπρου στις 29 Μαρτίου 1996 με κωδικό «AGRO».

Η κύρια δραστηριότητα της εταιρείας είναι η κατοχή και διαχείριση του ξενοδοχείου «Ρόδον», το οποίο βρίσκεται στον Αγρό, ενώ έχει επίσης επενδύσει σε ακίνητη περιουσία, έχοντας στην κυριότητά της 18 χωράφια και οικόπεδα που βρίσκονται στον Αγρό.

Το ξενοδοχείο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και δύο ορόφους στη δυτική και κεντρική πτέρυγα, ενώ η ανατολική πτέρυγα αποτελείται από πέντε ορόφους με 154 δωμάτια (150 δωμάτια για πελάτες και 4 δωμάτια υποστήριξης).

Τα 150 δωμάτια του «Ρόδον» αποτελούνται από 117 «standard» δωμάτια, 15 «family» δωμάτια, 10 «executive» δωμάτια, 6 δωμάτια για άτομα με κινητικές δυσκολίες, ένα «presidential» δωμάτιο και ένα «honeymoon» δωμάτιο.

Στις εγκαταστάσεις και υποστηρικτικούς χώρους του ξενοδοχείου συμπεριλαμβάνονται 4 δωμάτια υποστήριξης, πισίνες, γήπεδα πολλαπλών χρήσεων, γυμναστήριο, κατάστημα, εστιατόριο, καφετέριες και μπαρ.

Το ξενοδοχείο ξεκίνησε να λειτουργεί περί το 1986, όταν ολοκληρώθηκε η πρώτη φάση κατασκευής του. Ακολούθως, έλαβαν χώρα επεκτάσεις του ξενοδοχείου περί το 1989, 1992 και την περίοδο2016-2018. Το «Ρόδον» επαναλειτούργησε τον Ιούνιο του 2018 μετά από την ολοκλήρωση ενός σημαντικού μέρους της Α' φάσης της προγραμματισμένης ανακαίνισης και αναβάθμισής του.

Η Α’ φάση ολοκληρώθηκε κατά τη διάρκεια του 2019 και η Β' φάση της προγραμματισμένης ανακαίνισης και αναβάθμισης του ξενοδοχείου ολοκληρώθηκε εντός του 2020. Η Γ' φάση ξεκίνησε τον Ιανουάριο 2021 και ολοκληρώθηκε τον Οκτώβριο του 2021.

Για τον σκοπό αυτό εξασφαλίστηκε και εκταμιεύτηκε μέσα στο 2021 τραπεζική χρηματοδότηση, ύψους €750.000, η οποία χρησιμοποιήθηκε για την ανακαίνιση.

Σημειώνεται ότι η εταιρεία ανέστειλε τη λειτουργία του ξενοδοχείου για την περίοδο 10 Ιανουαρίου 2021-10 Μαΐου 2021, ως μέτρο που υιοθετήθηκε από την Κυπριακή Δημοκρατία, για περιορισμό της εξάπλωσης της πανδημίας COVID-19 στην Κύπρο και διεθνώς, κατά την οποία περίοδο πραγματοποιήθηκε η ανακαίνιση.

Μετά από την άρση των μέτρων από την Κυπριακή Δημοκρατία την 10η Μαΐου 2021, το Δ.Σ. της εταιρείας αποφάσισε να επαναλειτουργήσει το ξενοδοχείο στις 14 Μαΐου 2021. Από την ημερομηνία αυτή και έπειτα το ξενοδοχείο λειτουργούσε κανονικά χωρίς κάποια διακοπή.

• Διαβάστε εδώ: Η δημόσια πρόταση για εξαγορά του «Ρόδον» από τον Balram Chainrai-Στα €3 ανά μετοχή το χρηματικό αντίτιμο

Οι μεγαλομέτοχοι του «Ρόδον»

Το εγκεκριμένο μετοχικό κεφάλαιο της ιδιοκτήτριας εταιρείας του «Ρόδον» ανέρχεται σε €10.260.000 διαιρεμένο σε 6.000.000 μετοχές αξίας €1,71 η κάθε μια.

Κατά την ημερομηνία του εγγράφου δημόσιας πρότασης, το εκδομένο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας ανέρχεται σε €6.139.268 διαιρεμένο σε 3.590.215 μετοχές αξίας €1,71 η κάθε μια.

Η εταιρεία έχει την οργανωτική μορφή ανεξάρτητης οντότητας, χωρίς να ανήκει σε κάποιον όμιλο, ενώ οι μετοχές της εταιρείας είναι πλήρως εισηγμένες στο ΧΑΚ.

Κατά την ημερομηνία του εγγράφου δημόσιας πρότασης (23 Ιανουαρίου 2025), ο προτείνων (Balram Chainrai) κατείχε άμεσα το 35,35% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας.

Οι μεγαλομέτοχοι της εταιρείας είναι:

• Balram Chainrai: 35,35% (σ.σ. στις 17 Φεβρουαρίου 2025 η άμεση συμμετοχή του ανήλθε στο 36,14%),

Διαβάστε εδώ: Balram Chainrai: Στο 36,14% ανήλθε η συμμετοχή του στο «Ρόδον»

• Universal Life insurance Public Co Ltd: 17,30%
• Απεήτειον Ίδρυμα: 15,98%
• Μάριος Χοιρομερίδης: 7,34%

Αυξημένα εισοδήματα
Με βάση τις ετήσιες οικονομικές καταστάσεις, τα συνολικά εισοδήματα της εταιρείας για το έτος 2023 ανήλθαν στα €4,2 εκατ., σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 17% σε σχέση με το 2022.

Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην σημαντική αύξηση των ποσοστών πληρότητας (75% το 2023 σε σχέση με 62% το 2022), ενώ τα συνολικά εισοδήματα ανά δωμάτιο αυξήθηκαν από €10.542 σε €11.957.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα συνολικά εισοδήματα της εταιρείας ανήλθαν στο €1,5 εκατ., σημειώνοντας μείωση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, της τάξης του 17% (πρώτο εξάμηνο 2023: €1,8 εκατ.), κυρίως λόγω μειωμένης πληρότητας

Το μεικτό κέρδος της εταιρείας για το έτος 2023 ανήλθε στο €1,7 εκατ. καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 27% σε σχέση με το 2022, ενώ το περιθώριο μεικτού κέρδους σημείωσε αύξηση από 37% το 2022 σε 40% το 2023.

Η αύξηση αυτή ωφελείται κυρίως σε αναλογικά μικρότερη αύξηση στο κόστος αναλώσιμων πρώτων υλών και υλικών και στο κόστος ηλεκτρισμού και καύσιμης ύλης, σε σχέση με την αύξηση στα εισοδήματα.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, το μεικτό κέρδος της εταιρείας ανήλθε στις €395.000, σημειώνοντας μείωση σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, της τάξης του 37%, καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2023 είχε ανέλθει στις €624.000.

Το κέρδος προ τόκων, φόρων, αποσβέσεων και χρεολύσεων (ΚΠΤΦΑ) για το 2023 ανήλθε στο €1,2 εκατ. παρουσιάζοντας αύξηση της τάξης του 35% σε σχέση με το 2022, ενώ το περιθώριο ΚΠΤΦΑ σημείωσε αύξηση από 25% το 2022 σε 29% το 2023.

Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην αύξηση του μεικτού κέρδους και σε αναλογικά μικρότερη αύξηση στα λειτουργικά έξοδα.

Κατά την πρώτη εξαμηνία του 2024, το ΚΠΤΦΑ ανήλθε στις €183.000 σε σύγκριση με €425.000 την ίδια περίοδο του 2023, καταγράφοντας μείωση 57%.

Τα κέρδη της εταιρείας για το 2023 ανήλθαν στα €630.786 το 2023 από €416.998 το 2022, ενώ για την πρώτη εξαμηνία του 2024 καταγράφηκαν ζημιές €72.139.

Στα €12 εκατ.-€14 εκατ. η αγοραία αξία του ξενοδοχείου

Με βάση τις μη ελεγμένες ενδιάμεσες οικονομικές καταστάσεις για την εξαμηνία που έληξε στις 30 Ιουνίου 2024, τα μη κυκλοφορούντα στοιχεία ενεργητικού περιλαμβάνουν κυρίως τα ακόλουθα:

• Γη και κτήρια: Αφορούν το ξενοδοχείο «Ρόδον» με καθαρή λογιστική αξία €11,6 εκατ. κατά τις 30 Ιουνίου 2024. Σημειώνεται ότι η αγοραία αξία του ξενοδοχείου κυμαίνεται μεταξύ €12 εκατ.- €14,1 εκατ., σύμφωνα με εκθέσεις ανεξάρτητων εκτιμητών.
• Μηχανήματα και εξοπλισμός: (30 Ιουνίου 2024: €763.000): Περιλαμβάνουν μηχανήματα, εξοπλισμό και εγκαταστάσεις (€505.000) και έπιπλα, σκεύη και εξοπλισμό γραφείου (€258.000), σύμφωνα με το μητρώο πάγιων περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας.

Τα κυκλοφορούντα περιουσιακά στοιχεία ενεργητικού της εταιρείας περιλαμβάνουν κυρίως τα ακόλουθα:

• Αποθέματα (€88.000 στις 30 Ιουνίου 2024): Αποτελούνται κυρίως από τρόφιμα, αφεψήματα, αλκοολούχα ποτά και είδη καθαρισμού, σύμφωνα με το μητρώο αποθεμάτων της εταιρείας.
• Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις (€136.000): Αποτελούνται κυρίως από απαιτήσεις από πελάτες του ξενοδοχείου (€54.000), απαιτήσεις από ταξιδιωτικούς πράκτορες (€36.000) και απαιτήσεις από την Κυβέρνηση (€16.000).
• Ακίνητα προς ανάπτυξη και πώληση: Περιλαμβάνουν 18 τεμάχια γης με καθαρή λογιστική αξία €656.000 κατά τις 30 Ιουνίου 2024. Σημειώνεται ότι η αγοραία αξία των τεμαχίων κυμαίνεται μεταξύ €1,6 εκατ.- €2 εκατ., σύμφωνα με εκθέσεις ανεξάρτητων εκτιμητών.

Όσον αφορά τις υποχρεώσεις της εταιρείας, αυτές περιλαμβάνουν:

• Δανεισμό (€3,7 εκατ. στις 30 Ιουνίου 2024): Αφορά δύο τραπεζικά δάνεια που έχει η εταιρεία με την Eurobank Cyprus Ltd.
• Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις (€1,2 εκατ. στις 30 Ιουνίου 2024): Περιλαμβάνουν κυρίως αναβαλλόμενη φορολογία στο πλεόνασμα από την επανεκτίμηση γης και κτηρίων της εταιρείας, προσωρινές φορολογικές διαφορές μεταξύ αποσβέσεων και κεφαλαιουχικών εκπτώσεων και φορολογικό αποτέλεσμα στις ζημίες που μεταφέρονται.
• Εμπορικούς και άλλους πιστωτές (€363.000 στις 30 Ιουνίου 2024): Αποτελούνται κυρίως από πιστωτές του ξενοδοχείου (€138.000), εισφορές άμυνας και ΓεΣΥ (€63.000), ΦΠΑ (€51.000) και κοινωνικές ασφαλίσεις (€24.000). Τα ίδια κεφάλαια που αναλογούν στους μετόχους της εταιρείας ανήλθαν σε €8,17εκατ. κατά τις 30 Ιουνίου 2024, €8,25 εκατ. κατά τις 31 Δεκεμβρίου 2023 και €7,91 εκατ. κατά τις 31 Δεκεμβρίου 2022.