UBS: Η παγκόσμια αγορά ακινήτων και ο κίνδυνος φούσκας σε 25 μεγαλουπόλεις

Σύμφωνα με τη φετινή έκδοση του δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index, ο κίνδυνος φούσκας στις αγορές ακινήτων μειώθηκε περαιτέρω.

Υψηλός κίνδυνος φούσκας παρατηρείται επίσης στο Τόκιο και, παρά τη σημαντική μείωση της βαθμολογίας σε σχέση με πέρυσι, στη Ζυρίχη. Ο αυξημένος κίνδυνος δημιουργίας φούσκας ακινήτων είναι εμφανής στο Λος Άντζελες, στο Τορόντο και στη Γενεύη.

Για τη μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές των οικιστικών ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις ανά τον κόσμο. Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών σε πολλές πόλεις έχουν αγγίξει το κατώτατο επίπεδο.

Μέτριος θεωρείται ο κίνδυνος που καταγράφεται στο Άμστερνταμ, στο Σίδνεϊ και στη Βοστόνη. Στην ίδια κατηγορία κινδύνου βρίσκονται, μετά από πολύ ισχυρή μείωση των ανισορροπιών, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Τελ Αβίβ και το Χονγκ Κονγκ. Το Βανκούβερ, το Ντουμπάι, η Σιγκαπούρη και η Μαδρίτη συμπληρώνουν αυτήν την ομάδα πόλεων με μέτριο κίνδυνο δημιουργίας φούσκας. Το Ντουμπάι κατέγραψε τη μεγαλύτερη άνοδο ως προς τη βαθμολογία κινδύνου από όλες τις πόλεις που αναλύθηκαν.

Σύμφωνα με τον δείκτη, υπάρχει χαμηλός κίνδυνος φούσκας ακινήτων στο Σαν Φρανσίσκο, στη Νέα Υόρκη και στο Σάο Πάολο. Στην Ευρώπη, μετά από περαιτέρω μείωση της βαθμολογίας του δείκτη, το Λονδίνο, το Παρίσι, η Στοκχόλμη και το Μιλάνο εμπίπτουν επίσης σε αυτήν την κατηγορία χαμηλού κινδύνου. Ο κίνδυνος φούσκας στη Βαρσοβία παραμένει επίσης χαμηλός. Το Σάο Πάολο παρουσιάζει τον χαμηλότερο κίνδυνο φούσκας μεταξύ των πόλεων που αναλύθηκαν.

Οι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό τιμές των κατοικιών στις πόλεις που αναλύθηκαν είναι σήμερα περίπου 15% χαμηλότερες, κατά μέσο όρο, από ότι στα μέσα του 2022, όταν τα επιτόκια άρχισαν να εκτινάσσονται σε παγκόσμιο επίπεδο.

Ο Κλάουντιο Σαπουτέλι της UBS Global Wealth Management, προσφέρει την ακόλουθη εξήγηση: «Οι πόλεις που καταγράφουν τις ισχυρότερες διορθώσεις των τιμών είναι εκείνες που τα προηγούμενα χρόνια εμφάνιζαν υψηλό κίνδυνο δημιουργίας φούσκας στην αγορά ακινήτων».

Οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη, στο Μόναχο, στη Στοκχόλμη, στο Χονγκ Κονγκ και στο Παρίσι είναι χαμηλότερες κατά 20% ή και περισσότερο από τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγράψει μετά την πανδημία. Το Βανκούβερ, το Τορόντο και το Άμστερνταμ κατέγραψαν απότομη υποχώρηση των τιμών της τάξης του 10% σε πραγματικούς όρους.

Σε γενικές γραμμές, τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα χαρακτηρίστηκαν από υποτονική αύξηση των τιμών των κατοικιών. Παρ’ όλα αυτά, οι ισχυρές διορθώσεις συνεχίστηκαν στο Παρίσι και στο Χονγκ Κονγκ. Αντίθετα, στις περιζήτητες περιοχές του Ντουμπάι και του Μαϊάμι, οι τιμές των κατοικιών σημείωσαν περαιτέρω απότομη άνοδο.

Επίσης, σε μερικές πόλεις με έντονη έλλειψη κατοικιών, όπως στο Βανκούβερ, στο Σίδνεϊ και στη Μαδρίτη, οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν 5% και πλέον σε σύγκριση με πέρυσι.

Παράγοντας σταθεροποίησης

Κατά μέσο όρο, ένας εξειδικευμένος εργαζόμενος στον τομέα παροχής υπηρεσιών μπορεί να αντέξει οικονομικά 40% λιγότερο χώρο διαβίωσης από ότι το 2021, πριν από την παγκόσμια άνοδο των επιτοκίων. Τα τρέχοντα επίπεδα τιμών δεν φαίνονται καθόλου βιώσιμα με βάση τα επίπεδα επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά, ιδίως σε αγορές με υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικιών. Παρά ταύτα, η σημαντική επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας δεν προκαλεί απαραίτητα διόρθωση των τιμών.

Η αυξανόμενη έλλειψη κατοικιών, η οποία αντικατοπτρίζεται στην αύξηση των ενοικίων, συνέβαλε στη σταθεροποίηση πολλών αγορών κατοικίας σε αστικές περιοχές. Τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν 5% κατά μέσο όρο τα δύο τελευταία χρόνια και ξεπέρασαν την αύξηση του εισοδήματος στην πλειονότητα των περιπτώσεων.

Στις περισσότερες από τις πόλεις που αναλύθηκαν στην έρευνα της UBS, η αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα. Καμία ανακούφιση δεν προκαλείται από την πλευρά της προσφοράς, καθώς τα υψηλά επιτόκια και το αυξημένο κόστος ανέγερσης ακινήτων έχουν επιβαρύνει σημαντικά την κατασκευή κατοικιών. Τα δύο τελευταία χρόνια, οι οικοδομικές άδειες έχουν μειωθεί στις περισσότερες πόλεις.

Ανακούφιση

Η δυναμική της αγοράς κατοικίας πρόκειται να βελτιωθεί. Η αύξηση των ενοικίων στηρίζει τη ζήτηση για απόκτηση κατοικίας στις αστικές περιοχές. Η μείωση των επιτοκίων θα μετατοπίσει απότομα το πλεονέκτημα του κόστους χρήσης κατοικίας και πάλι προς την αγορά κατοικίας.

Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας θα επιστρέψουν στην αγορά, όσο η οικονομική προσιτότητα βελτιώνεται.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής συντάκτη της μελέτης της UBS Global Wealth Management, Mατίας Χόλζι, «σε πολλές πόλεις, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών έχουν αγγίξει το κατώτατο επίπεδο. Οι οικονομικές προοπτικές θα καθορίσουν κατά πάσα πιθανότητα το αν οι τιμές θα εκτοξευθούν και πάλι ή αν θα κινηθούν σε σταθερά πλαίσια».

Ευρώπη

Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου έχει χάσει το ένα τέταρτο της αξίας της από το υψηλότερο σημείο όλων των εποχών που κατέγραψε το 2016. Οι επιπλέον μειώσεις επιτοκίων που αναμένονται από την Τράπεζα της Αγγλίας, θα μπορούσαν να αναζωογονήσουν τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ιδίως από τη στιγμή που τα ενοίκια βρίσκονται επίσης σε ανοδική πορεία.

Οι προβλέψεις για την αγορά πρώτης κατοικίας φαίνονται λίγο πιο δυσοίωνες, στις περιπτώσεις που η αβεβαιότητα σχετικά με τα δυσμενή φορολογικά καθεστώτα για τους πλούσιους απειλεί να υπονομεύσει τη ζήτηση σε αυτό το τμήμα της αγοράς.

Μεταξύ 2009 και 2021, η πτώση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων ενίσχυσε τη ζήτηση για ιδιοκατοικούμενες κατοικίες στη Στοκχόλμη, με αποτέλεσμα οι πραγματικές τιμές των κατοικιών να αυξηθούν κατά περίπου 90%, ξεπερνώντας τα τοπικά εισοδήματα και τα ενοίκια. Η αύξηση των επιτοκίων και η εξασθενημένη τοπική οικονομία προκάλεσαν την κατακόρυφη πτώση της ζήτησης και πυροδότησαν μια απότομη διόρθωση των τιμών. Τα τρία τελευταία χρόνια, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν σχεδόν 30%. Η ζήτηση για ιδιόκτητη κατοικία είναι πιθανό να αυξηθεί και πάλι, καθώς βελτιώνονται οι οικονομικές δυνατότητες.

Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στη Βαρσοβία αυξήθηκαν περίπου 30% το διάστημα μεταξύ 2012 και 2022. Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, οι επεκτάσεις του μετρό και τα σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών διατήρησαν την αγορά ελκυστική για τους νέους κατοίκους και τους επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση. Ένα νέο κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης προκάλεσε άλλη μια περίοδο αγοραστικής φρενίτιδας το 2023. Ωστόσο, η δυναμική των τιμών είναι πιθανό να επιβραδυνθεί τα επόμενα τρίμηνα.

Τόσο η Φρανκφούρτη όσο και το Μόναχο παρουσίασαν πολύ υψηλό κίνδυνο δημιουργίας φούσκας στην αγορά ακινήτων το 2022. Έκτοτε, η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων οδήγησε και τις δύο αγορές σε πτώση, με τις πραγματικές τιμές των κατοικιών να υποχωρούν κατά το ένα πέμπτο από τα αντίστοιχα υψηλά ρεκόρ τους. Τα χαμηλότερα αναμενόμενα επιτόκια σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά ενδέχεται να οδηγήσουν σε ανάκαμψη των τιμών.

Οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν στο Παρίσι κατά 30% μεταξύ 2015 και 2020, χάρη στη στήριξη που δέχθηκαν από την πτώση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων και την ισχυρή διεθνή ζήτηση.

Η μετανάστευση, οι περιορισμοί δανεισμού, τα υψηλότερα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων και η αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας περιόρισαν δραστικά τη ζήτηση. Με μείωση κατά 10% προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, το Παρίσι ήταν η πιο εξασθενημένη ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων μεταξύ όλων των πόλεων που συμμετέχουν στη μελέτη.

Οι τιμές των κατοικιών στο Μιλάνο συνέχισαν να υπερβαίνουν τον εθνικό μέσο όρο. Η εύρωστη οικονομία, τα νέα συγκροτήματα κατοικιών και το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς έχουν υποστηρίξει τη ζήτηση κατοικιών. Παρ’ όλα αυτά, σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές και τα ενοίκια παραμένουν στα επίπεδα του 2018.

Αντίθετα, ο έντονος ρυθμός δημιουργίας νοικοκυριών και η επενδυτική ζήτηση ενέτειναν την έλλειψη κατοικιών στη Μαδρίτη. Τα πραγματικά ενοίκια αυξήθηκαν κατά 15% τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα. Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5% από τα μέσα του 2023 έως τα μέσα του 2024, παρά τις δυσμενείς συνθήκες χρηματοδότησης.

Μεταξύ 2012 και 2022, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Άμστερνταμ διπλασιάστηκαν, χάνοντας τη σύνδεση με άλλες ολλανδικές περιοχές και την τοπική αγορά ενοικίασης κατοικιών. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης και ο πληθωρισμός έχουν μειώσει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και την προθυμία τους να αγοράσουν ένα σπίτι.

Οι πραγματικές τιμές υποχώρησαν κατά 15% μεταξύ 2022 και 2023. Λόγω, ωστόσο, της περιορισμένης προσφοράς, η αγορά έφτασε γρήγορα στο κατώτατο σημείο και οι τιμές άρχισαν και πάλι να αυξάνονται.

Μέση Ανατολή

Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Τελ Αβίβ τριπλασιάστηκαν μεταξύ 2002 και 2022, ωθούμενες από την πτώση των επιτοκίων και την εντεινόμενη έλλειψη κατοικιών. Η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων τερμάτισε την έκρηξη πριν από δύο χρόνια και η ζήτηση μετατοπίστηκε προς την αγορά ενοικίασης.

Το αποτέλεσμα ήταν οι πραγματικές τιμές να μειωθούν κατά 10% μέχρι το τέλος του 2023. Ωστόσο, οι συναλλαγές κατοικιών άρχισαν να ανακάμπτουν το 2024 λόγω του φόβου μην χαθούν οι ευκαιρίες αγοράς, παρά τις ανησυχίες για την ασφάλεια.

Μετά από μια επταετή διόρθωση των τιμών, οι ενδείξεις για τον κίνδυνο φούσκας στο Ντουμπάι ήταν χαμηλές το 2020. Έκτοτε, ο αριθμός των συναλλαγών φτάνει σε νέα ιστορικά υψηλά κάθε χρόνο και η πλεονάζουσα προσφορά έχει απορροφηθεί.

Τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 17% και είναι 40% υψηλότερες από το 2020. Το υψηλό ποσοστό – κερδοσκοπικών πιθανότατα– συναλλαγών εκτός σχεδίου και η νέα αυξημένη προσφορά κατοικιών θα μπορούσαν να προκαλέσουν μια μέτρια διόρθωση των τιμών βραχυπρόθεσμα.

Περιοχή Ασίας-Ειρηνικού

Τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ κατέγραψαν διψήφια μείωση. Σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές των κατοικιών έχουν επανέλθει στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν για τελευταία φορά το 2012.

Ο αριθμός των συναλλαγών μειώθηκε απότομα και η αύξηση των ενυπόθηκων δανείων σταμάτησε. Η σταθερή οικονομική ανάπτυξη και τα χαμηλότερα επιτόκια αναμένεται να στηρίξουν τη ζήτηση το επόμενο έτος.

Στην ιδιωτική αγορά κατοικίας της Σιγκαπούρης, η αύξηση των ενοικίων ξεπέρασε την αύξηση των τιμών αγοράς τα πέντε τελευταία χρόνια, λόγω της εισροής ταλέντων από όλο τον κόσμο και των καθυστερήσεων στις κατασκευές.

Πέρυσι, ωστόσο, τα πραγματικά ενοίκια μειώθηκαν κατά 7%, ενώ οι τιμές αγοράς αυξήθηκαν κατά 3%. Τα υψηλά επιτόκια και η μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών έχουν αυξήσει τα αποθέματα κατοικιών που παραμένουν απούλητες, γεγονός που υποδηλώνει ότι στο μέλλον θα υπάρξει συγκρατημένη άνοδος των τιμών.

Λόγω των υψηλών επιτοκίων, το Σίδνεϊ παρουσιάζει σήμερα τη χειρότερη οικονομική προσιτότητα από όλες τις πόλεις που συμμετέχουν στη μελέτη, στη δεύτερη μόλις θέση μετά το Χονγκ Κονγκ. Παρά ταύτα, οι τιμές αυξήθηκαν ελαφρώς σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα και, σε πραγματικούς όρους, είναι μόνο περίπου 10% χαμηλότερες από το ανώτατο επίπεδο του 2022. Η ανθεκτικότητα των τιμών είναι πρωτίστως αποτέλεσμα της έντονης έλλειψης κατοικιών.

Στο Τόκιο οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 5% τα τελευταία τρίμηνα, συνεχίζοντας την τάση των προηγούμενων ετών. Κατά την τελευταία πενταετία, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 30% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, ποσοστό υπερδιπλάσιο της αύξησης των ενοικίων. Το Τόκιο έχει έναν από τους υψηλότερους δείκτες τιμής προς εισόδημα μεταξύ όλων των πόλεων που περιλαμβάνει η μελέτη.

Αμερική

Ο υψηλός πληθωρισμός των δύο τελευταίων ετών συνέβαλε σημαντικά στη μείωση των ανισορροπιών στην αγορά κατοικίας του Καναδά. Παρά τη μειωμένη οικονομική προσιτότητα, η αγορά κατοικίας άντεξε σε ικανοποιητικό βαθμό. Σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές αγοράς τόσο στο Τορόντο όσο και στο Βανκούβερ είναι ελάχιστα χαμηλότερες από τα επίπεδα που καταγράφηκαν πριν από τρία χρόνια.

Μετά από μια παρατεταμένη περίοδο εξασθένησης, οι τιμές των κατοικιών στο Σάο Πάολο αυξήθηκαν ελαφρώς σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό για δεύτερη συνεχή χρονιά.

Εντούτοις, οι πραγματικές τιμές παραμένουν πάνω από 20% χαμηλότερα από το ανώτατο επίπεδο που άγγιξαν στα τέλη του 2014. Η ενοικίαση παραμένει, από οικονομική άποψη, πιο ελκυστική σε σύγκριση με την ιδιοκτησία κατοικιών, λόγω των πολύ υψηλών επιτοκίων.

Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια αυξήθηκαν σχεδόν 10% σε πραγματικούς όρους τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.

Η αυξανόμενη οικονομική δυσπραγία πλήττει την αγορά ιδιόκτητων κατοικιών στις Η.Π.Α., καθώς η μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού δανείου ως ποσοστό του εισοδήματος των νοικοκυριών είναι πολύ υψηλότερη από εκείνη που παρατηρήθηκε κατά την κορύφωση της φούσκας των ακινήτων την περίοδο 2006-2007.

Παρά τη χαμηλή οικονομική προσιτότητα, οι τιμές των κατοικιών στη Νέα Υόρκη δεν έχουν υποστεί έντονη διόρθωση. Βρίσκονται μόλις 4% κάτω από τα επίπεδα του 2019 και μάλιστα αυξήθηκαν ελαφρώς τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.

Η αγορά κατοικίας της Βοστόνης έχει καταγράψει αύξηση των τιμών κατά 20% από το 2019, ξεπερνώντας τόσο την τοπική αγορά ενοικίασης κατοικιών όσο και την αύξηση του εισοδήματος. Ωστόσο, η τοπική οικονομία αντιμετωπίζει προβλήματα το τελευταίο διάστημα, γεγονός που θα μπορούσε να οδηγήσει σε αλλαγή αυτής της τάσης.

H ανθηρή αγορά πολυτελείας αναζωπύρωσε τις τιμές στο Μαϊάμι, οι οποίες έχουν αυξηθεί σχεδόν 50% σε πραγματικούς όρους από το τέλος του 2019, ενώ το 7% της συγκεκριμένης αύξησης καταγράφηκε τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.

Αντίθετα, στο Λος Άντζελες οι πραγματικές τιμές των κατοικιών έχουν μόλις και μετά βίας αυξηθεί από τα μέσα του 2023. Ο πληθυσμός στην κομητεία του Λος Άντζελες μειώνεται συνεχώς από το 2016, ως αποτέλεσμα της μειωμένης οικονομικής ανταγωνιστικότητας και του υψηλού κόστους διαβίωσης.

Ως εκ τούτου, τα ενοίκια δεν συμβαδίζουν με τις τιμές καταναλωτή. Η αγορά κατοικίας του Σαν Φρανσίσκο παρουσιάζει ενδείξεις αντιστροφής της τάσης. Αφότου οι πραγματικές τιμές διορθώθηκαν κατά 8% πέρυσι, παρέμειναν σταθερές τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.

Η χρηματιστηριακή αγορά και η πτώση των επιτοκίων έχουν ήδη αρχίσει να αναζωογονούν τον τομέα των πολυτελών κατοικιών και οι πωλήσεις αυξάνονται.