Τάσος Καζίνος: Η εξαγορά του Labs Tower και γιατί αποφάσισε να επεκταθεί στην Κύπρο η Trastor-Τα μελλοντικά πλάνα

Την επέκτασή της και στην κυπριακή αγορά σηματοδότησε για την Trastor-έναν από τους κορυφαίους επενδυτικούς ομίλους στο ελληνικό real estate με χαρτοφυλάκιο 60 ακινήτων υψηλής ποιότητας συνολικής αξίας που υπερβαίνει το μισό δισεκατομμύριο ευρώ-, η πρόσφατη εξαγορά του Labs Tower στη Λευκωσία, ως αποτέλεσμα της σχετικής συμφωνίας την οποία υπέγραψε με την Whitestreet Investments, θυγατρική της Globe Invest.

• Διαβάστε επίσης: Εξαγόρασε το Labs Tower και μπαίνει στην κυπριακή αγορά η Trastor-Παραμένει στην Globe Invest η διαχείριση

Σε συνέντευξή του στο CBN, ο διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης στο Χρηματιστήριο Αθηνών και με κύριο μέτοχο την Τράπεζα Πειραιώς, Trastor, Τάσος Καζίνος, εξηγεί το σκεπτικό της απόφασης της εταιρείας να επεκταθεί στην Κύπρο, τονίζοντας πως η κυπριακή αγορά είναι για μια σειρά λόγων, τους οποίους και παραθέτει, ελκυστικός επενδυτικός προορισμός.

Παράλληλα, ο κ. Καζίνος υπογραμμίζει ότι η εξαγορά του Labs Tower δεν συνίσταται για την Trastor απλώς και μόνο σε προσθήκη ενός περιουσιακού στοιχείου στο χαρτοφυλάκιο της, αλλά, όπως εξηγεί, σηματοδοτώντας την είσοδό της στην κυπριακή αγορά, η εν λόγω επένδυση αποτελεί παράδειγμα των ποσοτικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών που θα αναζητήσει σε μελλοντικές επενδύσεις.

Ποιοι είναι οι στρατηγικοί στόχοι της Trastor;

Η Trastor REIC είναι η πρώτη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία που ιδρύθηκε στην Ελλάδα βάσει του νόμου 2778/99 και είναι εισηγμένη στο Χρηματιστήριο Αθηνών από το 2005.

Η εταιρεία ειδικεύεται στις επενδύσεις σε υψηλής ποιότητας εμπορικά ακίνητα που βρίσκονται σε προνομιούχες περιοχές με φερέγγυους ενοικιαστές και στοχεύει σε ανώτερες προσαρμοσμένες στον κίνδυνο αποδόσεις, μέσω στρατηγικών εξαγορών και πρωτοβουλιών προστιθέμενης αξίας, συγκριτικά με τις άμεσες επενδύσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων.

Επί του παρόντος, η Trastor REIC διαχειρίζεται ένα εμπορικό χαρτοφυλάκιο 60 ακινήτων, αξίας €536 εκατ., κυρίως στον τομέα των γραφείων (53%) και των logistics (23%).

Από το 2017 και υπό νέα διαχείριση, το χαρτοφυλάκιο της εταιρείας έχει εννεαπλασιαστεί, αντανακλώντας την σημαντική αύξηση τόσο της αξίας του ενεργητικού όσο και του ετήσιου εισοδήματος-με εντυπωσιακό μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης που υπερβαίνει το 32%.

Η ανάπτυξη αυτή έχει καθιερώσει την Trastor ως έναν από τους μεγαλύτερους και ταχύτερα αναπτυσσόμενους θεσμικούς ιδιοκτήτες στην Ελλάδα.

Κοιτάζοντας το μέλλον και υποστηριζόμενοι από τον κύριο μέτοχό μας, την Τράπεζα Πειραιώς, ο στρατηγικός μας στόχος για τα επόμενα τρία χρόνια είναι να αυξήσουμε το ενεργητικό μας κοντά στο €1 δισεκατομμύριο, με σχεδιασμούς για επενδύσεις τουλάχιστον €150 εκατ. το επόμενο έτος.

Επίσης, μέχρι το 2025 στοχεύουμε να διευρύνουμε τη μετοχική μας βάση μέσω μιας νέας αύξησης κεφαλαίου, ευθυγραμμιζόμενοι με το αναπτυξιακό μας όραμα και τις νέες κανονιστικές απαιτήσεις.

Η επενδυτική μας εστίαση θα παραμείνει σε βασικά γραφειακά ακίνητα με σημαντικές δυνατότητες προστιθέμενης αξίας και σε προνομιακά ακίνητα logistics με πράσινες πιστοποιήσεις.

Ταυτόχρονα, θα ενισχύσουμε τις πρωτοβουλίες μας για ενεργειακή και λειτουργική αποδοτικότητα για να αναβαθμίσουμε επιλεγμένα υφιστάμενα γραφειακά ακίνητα, αξιοποιώντας την ισχυρή αύξηση των ενοικίων στην ελληνική αγορά για βιώσιμα, πράσινα κτήρια.

Αυτές οι προσπάθειες αναβάθμισης της ενεργειακής απόδοσης θα επεκταθούν και στις πιθανές επενδύσεις μας στην Κύπρο, όπου η ανάγκη για πράσινα κτήρια είναι ακόμη πιο έντονη.

Η απόκτηση του Labs Tower και η κάθοδος στην Κύπρο

Τι ήταν αυτό που σας προσέλκυσε στην Κύπρο; Πρόκειται για κίνηση μιας ευρύτερης επενδυτικής στρατηγικής; Και ποιο ήταν το σκεπτικό πίσω από την απόκτηση του Labs Tower στη Λευκωσία;

Η απόφαση της Trastor να επεκταθεί διεθνώς για πρώτη φορά από την ίδρυσή της, και συγκεκριμένα στην Κύπρο, δεν ήρθε ως τυχαία επιλογή.

Η Κύπρος επιλέχθηκε ως στρατηγικός επενδυτικός προορισμός λόγω της μακροχρόνιας σχέσης της με την Ελλάδα στις Άμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ), ενώ η σημαντική παρουσία ελληνικών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων και άλλων επιχειρήσεων, καθιστούν την κυπριακή αγορά ελκυστικό προορισμό που προσφέρει αξιόπιστες και φορολογικά αποδοτικές αποδόσεις.

Η κυπριακή οικονομία είναι διαφοροποιημένη, με τις κατασκευές και τα ακίνητα να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στη ανάπτυξη, συνεισφέροντας 14% στο ΑΕΠ της χώρας. Εν μέσω περιφερειακών γεωπολιτικών κινδύνων, η ανάπτυξη του κυπριακού ΑΕΠ παραμένει ανθεκτική και προβλέπεται να καταγράψει αύξηση 2,8% εντός του έτους, σημαντικά υψηλότερη σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ (0,9%).

Από το 2020, η κυπριακή αγορά εργασίας ενισχύεται σταθερά, γεγονός που αποτελεί καλό οιωνό για τον τομέα των γραφείων, έναν τομέα εστίασης για την εταιρεία μας, και αναμένουμε ότι η χώρα θα συνεχίσει να προσελκύει ενδιαφέρον για τη μετεγκατάσταση περιφερειακών επιχειρήσεων.

Η επενδυτική στρατηγική της Trastor για τα γραφειακά ακίνητα στην Κύπρο είναι η ίδια με αυτή που εφαρμόζουμε στην Ελλάδα.

Δηλαδή, επικεντρωνόμαστε στο να κερδίσουμε αξία από περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται σε προνομιακή τοποθεσία και έχουν ήδη δεσπόζουσα θέση στην αγορά ή μπορούν να αποκτήσουν μια τέτοια θέση σε σχέση με τον ανταγωνισμό τους μέσω της ενεργού διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.

Κατά συνέπεια, τα ακίνητα των οποίων οι ζητούμενες τιμές αντικατοπτρίζουν πλήρως τις μελλοντικές δυνατότητες εισοδήματός τους δεν θα αποτελέσουν στόχο μας.

Η φράση-οδηγός της Trastor είναι «Εστίαση στην ανάπτυξη» και η ανάπτυξη στα ακίνητα επιτυγχάνεται μέσω των προσδοκιών αύξησης των ενοικίων και της συμπίεσης του ποσοστού κεφαλαιοποίησης.

Με το τελευταίο στοιχείο να περιορίζεται επί του παρόντος από το περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, δίνουμε μεγαλύτερη έμφαση στην ανοδική πορεία των ενοικίων που παρουσιάζεται στην αγορά και σε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία.

Το Labs Tower αποτελεί μια ξεχωριστή ευκαιρία που βρίσκεται στην καρδιά της επιχειρηματικής περιοχής της Λευκωσίας και ευθυγραμμίζεται απόλυτα με την επενδυτική μας στρατηγική.

Προσφέρει ένα βέλτιστο συνδυασμό γραφείων και διαμερισμάτων με υπηρεσίες, ενώ η μοναδική του διάταξη και αρχιτεκτονική του επιτρέπουν προσαρμοστικές τροποποιήσεις χρήσης για τη συνεχή αύξηση του κεφαλαίου των μετόχων μας.

Η απόκτηση του Labs Tower είναι κάτι περισσότερο από την προσθήκη ενός περιουσιακού στοιχείου-τρόπαιο στο χαρτοφυλάκιο της Trastor- αφού σηματοδοτεί την είσοδό μας στην κυπριακή αγορά και αποτελεί παράδειγμα των ποσοτικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών που θα αναζητήσουμε σε μελλοντικές επενδύσεις.

Οι αποδόσεις ακινήτων σε Κύπρο και Ελλάδα

Πώς συγκρίνετε τις αποδόσεις των ακινήτων στην Κύπρο με αυτές στην Ελλάδα;

Τα ακίνητα στην Κύπρο ιστορικά διαπραγματεύονται με σημαντικά χαμηλότερο ποσοστό κεφαλαιοποίησης σε σύγκριση με την ελληνική αγορά, συνήθως κατά 100-200 μονάδες βάσης, ανάλογα με τον οικονομικό κύκλο και τις ιδιαιτερότητες του τομέα.

Ο λόγος μπορεί να αποδοθεί εν μέρει στη μακροπρόθεσμη οικονομική σταθερότητα της Κύπρου και στις κυβερνητικές πρωτοβουλίες που αποσκοπούν στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, όπως τα προγράμματα για την έδρα και τη βίζα.

Ωστόσο, ο κυρίαρχος παράγοντας είναι ότι η κυπριακή εμπορική αγορά είναι μια αγορά χαμηλού βάθους με τη ζήτηση να καθορίζεται κυρίως από αποφάσεις προσωπικής χρήσης και κατανομής κεφαλαίων, αντί για μακροπρόθεσμες επενδυτικές στρατηγικές σε ακίνητα.

Οι πωλητές και οι εργολάβοι έχουν συνηθίσει να συναλλάσσονται με συγκεκριμένους τύπους αγοραστών (δηλαδή άτομα υψηλής καθαρής αξίας, τράπεζες, εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία), οι οποίοι συνήθως έχουν χαμηλότερο κόστος κεφαλαιακών απαιτήσεων από εμάς και των οποίων ο κύριος στόχος ήταν η κατανομή και η διατήρηση του κεφαλαίου, διατηρώντας έτσι τις αποδόσεις σταθερές και γενικά χαμηλότερες από αυτές που επιτυγχάνουμε στην ελληνική αγορά.

Ωστόσο, η ραγδαία αύξηση του επιτοκίου Euribor που άρχισε η ΕΚΤ τον Ιούλιο του 2022, η οποία αποσκοπεί στον έλεγχο των πληθωριστικών πιέσεων, σε συνδυασμό με τον αντίκτυπο που είχε ο πόλεμος στην Ουκρανία στις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Κύπρο, οδήγησε τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές να προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους για την τιμολόγηση, μειώνοντας τη διαφορά μεταξύ των αποδόσεων των ελληνικών και των κυπριακών προνομιακών γραφείων.

Κάτι που μας οδήγησε στο να παρακολουθούμε στενά διάφορες συγκεκριμένες επενδυτικές ευκαιρίες στον τομέα των γραφείων.

Ενδιαφέρον και για την Λεμεσό

Ποια είναι η άποψή σας για το κτηματομεσιτικό περιβάλλον της χώρας; Ενδιαφέρεστε για άλλες πόλεις εκτός από τη Λευκωσία;

Η αγορά γραφείων της Λευκωσίας παρουσιάζει υγιή θεμελιώδη μεγέθη με χώρους Α' κατηγορίας που εκτιμάται ότι ανέρχονται σε μόλις 270.000 τ.μ. (30% του συνολικού αποθέματος), ενώ η ζήτηση για υπαλλήλους γραφείων αυξάνεται κατά 2,3% ετησίως κατά την τελευταία πενταετία. Αναμένεται ότι μέχρι το 2027 θα απαιτηθούν τουλάχιστον 700.000 τ.μ. γραφειακών χώρων κατηγορίας Α.

Η ζήτηση αυτή δεν προέρχεται μόνο από τις νέες ανάγκες σε χώρους, αλλά τροφοδοτείται από την τάση μετεγκατάστασης σε νέους σύγχρονους ή αναβαθμισμένους χώρους εργασίας που ενσωματώνουν εγκαταστάσεις αναψυχής και φιλικά προς το περιβάλλον χαρακτηριστικά, καθώς και χώρους που ενισχύουν τη σωματική και ψυχική ευεξία των εργαζομένων.

Επιπλέον, παρατηρείται αύξηση των αναγκών για ευέλικτα γραφεία εργασίας, γεγονός που βοηθά τις εταιρείες να αποφύγουν τις μακροπρόθεσμες δεσμεύσεις μίσθωσης και τις μεγάλες προκαταβολικές κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Μια παρόμοια και πιο βαθιά δυναμική ζήτησης παρατηρείται στη Λεμεσό, η οποία τροφοδοτείται περαιτέρω από την τάση εγκατάστασης περιφερειακών κεντρικών γραφείων από διεθνείς εταιρείες. Ως εκ τούτου, η πόλη βρίσκεται σίγουρα στο πεδίο μας.

Η τοπογραφία της πόλης και ο περιορισμένος αριθμός κατάλληλων οικοπέδων επιβάλλει την αποκέντρωση σε περιφερειακές περιοχές, ενώ η περιορισμένη προσφορά, επί του παρόντος, έχει ως αποτέλεσμα την τουλάχιστον διπλάσια διαφορά στο επίπεδο τιμών των ενοικίων σε σχέση με την αγορά της Λευκωσίας.

Επίσης, η Λεμεσός μας ενδιαφέρει λόγω της αναδυόμενης θέσης της ως περιφερειακός κόμβος fintech και τεχνολογικών νεοφυών επιχειρήσεων, γεγονός που σηματοδοτεί την περαιτέρω αύξηση της ζήτησης γραφείων για συμβατικούς χώρους καθώς και για ευέλικτες αίθουσες συναντήσεων.

Ενδιαφέρεστε και για την ανάπτυξη πράσινων έργων ακινήτων στην Κύπρο;

Παρόλο που η ανάπτυξη παρέχει αναμφίβολα καλύτερες αποδόσεις, ιδίως σε κατακερματισμένες και υποανάπτυκτες αγορές, πλήρεις επενδύσεις σε πράσινα έργα δεν θα επιδιώξουμε στην Κύπρο, καθώς ενέχουν υψηλότερους λειτουργικούς κινδύνους και κινδύνους μόχλευσης.

Ωστόσο, η Trastor θα διερευνήσει ευκαιρίες για συνεργασία σε προχωρημένα και ώριμα έργα ανάπτυξης με καθιερωμένους τοπικούς εταίρους και υπό συγκεκριμένους όρους δομής της συμφωνίας, οι οποίοι ελαχιστοποιούν τον κίνδυνο κατά την κατασκευή και την παράδοση του έργου.

Ωστόσο, καθώς εισερχόμαστε σε μια νέα αγορά, η εστίασή μας και η προτίμησή μας θα είναι να αποκτήσουμε υφιστάμενα ακίνητα υψηλής ποιότητας, προστιθέμενης αξίας, που παράγουν εισόδημα σε ανταγωνιστικές τιμές.