Όταν ο μακροπρόθεσμος σχεδιασμός υλοποιείται από «βραχυπρόθεσμα» άτομα

Μια υπενθύμιση του ρόλου της κυβέρνησης όσον αφορά την στέγαση και την παροχή πρόσβασης στην εκπαίδευση και την υγειονομική περίθαλψη: Οι κυβερνήσεις θεσπίζουν πολιτικές για την οικονομική προσιτότητα της στέγασης, προσφέροντας οικονομική βοήθεια για την στέγαση και υποστηρίζοντας την κατασκευή κατοικιών χαμηλού κόστους. Στον τομέα της εκπαίδευσης, οι κυβερνήσεις χρηματοδοτούν τα δημόσια σχολεία και πανεπιστήμια, καθιστώντας την εκπαίδευση προσβάσιμη σε όλους, και παρέχουν οικονομική βοήθεια στους φοιτητές. Επιπλέον, εφαρμόζουν συστήματα ή προγράμματα υγειονομικής περίθαλψης για να προσφέρουν προσιτές ιατρικές υπηρεσίες και ασφάλιση στους πολίτες. Εστιάζοντας σε αυτές τις βασικές πτυχές, οι κυβερνήσεις προωθούν τις ίσες ευκαιρίες και βελτιώνουν τη συνολική ευημερία των ανθρώπων τους, προωθώντας μια πιο δίκαιη και ευημερούσα κοινωνία».

Δεν υπάρχει καμία αναφορά στην αύξηση του πλούτου επαγγελματικών τάξεων, όπως των εταιρειών ανάπτυξης γης ή των κατασκευαστικών εταιρειών. Δυστυχώς, η κυβέρνηση, ενθαρρυμένη από ομάδες πίεσης (lobby groups) που αποτελούνται από εργολάβους, επενδυτές και επαγγελματίες που σχετίζονται με τον κλάδο των ακινήτων, π.χ. μεσίτες, εργολάβους, δικηγόρους, λογιστές κ.λπ. πιέζουν για λάθος πράγματα, όπως:

- Μείωση του ΦΠΑ στα κτισμένα προς ενοικίαση ακίνητα, έτσι ώστε να «ενθαρρυνθούν» να κατασκευάσουν περισσότερα ακίνητα κατοικιών για να τα εκμισθώσουν με χαμηλότερα ενοίκια. Ποιος θα εγγυηθεί ότι τα ενοίκια θα είναι χαμηλότερα; Χαμηλότερα από τι;

- Κατάργηση του ελάχιστου μεγέθους των διαμερισμάτων, έτσι ώστε να μπορούν να κατασκευάζουν/πωλούν μικρότερες μονάδες, γεγονός που τις καθιστά πιο «προσιτές» στον κόσμο. Δηλαδή, η απάντηση δεν είναι «να βγάλουμε μικρότερο κέρδος» αλλά «να φτιάξουμε μικρότερα διαμερίσματα»;

- Να τεθεί προς αξιοποίηση κρατική γη, ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών και έτσι να αντιμετωπιστεί η ζήτηση. Σημειώνω ότι η κυβέρνηση τιμολογεί τη γη της στο «μηδέν», πράγμα που σημαίνει ότι στα χαρτιά χαρίζει κάτι που δεν αξίζει τίποτα. Γιατί η κυβέρνηση χαρίζει ένα περιουσιακό στοιχείο αντί να πιέσει τον ιδιωτικό τομέα να λύσει το πρόβλημα;

Αλλά, ας ρίξουμε μια πιο προσεκτική ματιά στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Τα αυξανόμενα επιτόκια μειώνουν τη διάθεση για ενυπόθηκα δάνεια, και παρόλα αυτά, η ζήτηση για επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα συνεχίζει να αψηφά τη βαρύτητα. Φαίνεται ότι οι εξωτερικοί παράγοντες κυριαρχούν, ενώ τα θεμελιώδη στοιχεία έχουν περάσει σε δεύτερη μοίρα.

Οι κυριότεροι εξωτερικοί παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση ακινήτων στην Κύπρο είναι τρεις: Πρώτον, η μετανάστευση μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία, η οποία έφερε περίπου 30.000 άτομα υψηλής εξειδίκευσης. Δεύτερον, η οικονομική ύφεση στο Λίβανο ωθεί λιβανέζικες οικογένειες και επιχειρήσεις προς τις ηλιόλουστες ακτές μας. Και τρίτον, η πολιτική αστάθεια στο Ισραήλ οδηγεί οικογένειες και επιχειρήσεις να αναζητήσουν σταθερότητα στην Κύπρο. Αυτοί οι νεοεισερχόμενοι έχουν προκαλέσει αναταραχή στην αγορά οικιστικών ακινήτων, ιδιαίτερα στη Λεμεσό, τη Λάρνακα και την Πάφο και αναστατώνουν τα δεδομένα της αγοράς. Οι αυξανόμενες τιμές των ενοικίων και οι υψηλές αξίες των ακινήτων προσελκύουν κεφάλαια, κάνοντάς μας αισιόδοξους ότι η προσφορά ακινήτων θα αυξηθεί για να καλύψει τη ζήτηση. Όμως, οι αυξανόμενες τιμές των ακινήτων δημιουργούν αγώνα για τους ντόπιους, των οποίων οι μισθοί δεν μπορούν να συμβαδίσουν. Παρόλο που κάποιοι επωφελούνται από την εισροή κεφαλαίων, υπάρχει αναμφισβήτητη επιβάρυνση για τους λιγότερο τυχερούς.

Δυστυχώς, το κύριο πρόβλημα με αυτό που συμβαίνει δεν θα είναι η έλλειψη οικονομικής προσιτότητας, αλλά ο εξευγενισμός (gentrification: Ένας βάρβαρος εξευγενισμός με θύμα τους κατοίκους). Ο όρος αυτός περιγράφει μια διαδικασία κατά την οποία μια προηγουμένως χαμηλού εισοδήματος γειτονιά μεταμορφώνεται από την εισροή εύπορων ατόμων, οδηγώντας σε αύξηση της αξίας των ακινήτων και του κόστους ζωής, η οποία μπορεί να εκτοπίσει τους αρχικούς, συχνά λιγότερο προνομιούχους κατοίκους. Η παροχή υπηρεσιών μπορεί επίσης να επηρεαστεί. Για παράδειγμα, καταστήματα, εστιατόρια και άλλες υπηρεσίες που απευθύνονταν στον αρχικό πληθυσμό μπορεί να αντικατασταθούν από καταστήματα υψηλών προδιαγραφών που απευθύνονται στους νέους, πλουσιότερους κατοίκους, π.χ. εστιατόρια στην παραλία Lady's Mile, ιδιωτικά σχολεία κ.λπ.

Τι πρέπει να κάνει η κυβέρνηση; Ένα αυστηρό και διαφανές ρυθμιστικό πλαίσιο είναι ζωτικής σημασίας.

Η κυβέρνηση θα πρέπει να εξετάσει τα εξής:

1. Πώς μπορούμε να ξεκλειδώσουμε όλη την ανεκμετάλλευτη γη και τους ανεκμετάλλευτους συντελεστές δόμησης στις πόλεις μας; Πρέπει να αναπτύξουμε τα κέντρα των πόλεων, τα οποία διαθέτουν ήδη όλη την υποδομή και τα οποία θα δημιουργήσουν την απαραίτητη πυκνότητα ανθρώπων για να μπορέσει να λειτουργήσει το εμπόριο χωρίς να χρειάζεται ο κόσμος να μπαίνει στην πόλη με το αυτοκίνητο. Να φορολογήσουμε την αδρανή περιουσία, μεγάλο μέρος της οποίας βρίσκεται στα χέρια λίγων οικογενειών, τραπεζών, επενδυτικών ταμείων, και της Εκκλησίας.
2. Προγράμματα προσιτής στέγασης: Θα μπορούσε να περιλαμβάνει πολιτικές όπως ο έλεγχος των ενοικίων, τα κουπόνια στέγασης και η ένταξη σε πολεοδομικές ζώνες (η οποία να απαιτεί όπως ένα μέρος των νέων κατασκευών να διατίθεται για οικονομικά προσιτή στέγαση, π.χ. να δίδεται στον ΚΟΑΓ).
3. Ανάπτυξη κατοικιών χαμηλού κόστους: Η ενθάρρυνση της κατασκευής κατοικιών χαμηλού κόστους μπορεί να αυξήσει την προσφορά προσιτών κατοικιών. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την επιδότηση της εν λόγω κατασκευής, τη μείωση των κανονιστικών εμποδίων ή την χρήση καινοτόμων μεθόδων κατασκευής για τη μείωση του κόστους.
4. Αστικός σχεδιασμός: Ο καλύτερος πολεοδομικός σχεδιασμός μπορεί να καταστήσει τις πόλεις πιο προσιτές με τη βελτίωση των δημόσιων συγκοινωνιών (ώστε να γίνουν πιο προσιτές οι πιο απομακρυσμένες και φθηνότερες περιοχές), όπως επίσης η εκ νέου οριοθέτηση περιοχών για οικιστική χρήση και ο σχεδιασμός αναπτύξεων μικτής χρήσης.

Δυστυχώς, η κυβερνητική παρέμβαση φαίνεται περιορισμένη και κάθε μακροπρόθεσμος σχεδιασμός μοιάζει ακόμα πιο μακρινός. Ευελπιστούμε ότι η επικέντρωση της κυβέρνησης δεν θα παραμείνει σε επιφανειακά ζητήματα, και ότι σημαντικά προβλήματα, όπως τα ανεκμετάλλευτα και μη φορολογημένα ακίνητα, η χαμηλή αστική πυκνότητα και τα ανεπίλυτα ζητήματα κοινωνικής ασφάλισης, δεν θα αγνοηθούν.

Την ώρα που η τρέχουσα κατάσταση στην αγορά κατοικιών της Κύπρου έχει οδηγήσει σε αύξηση των τιμών και των ενοικίων, είναι σημαντικό να το δούμε και ως μια ευκαιρία για το κράτος να αξιοποιήσει αυτές τις προκλήσεις προκειμένου να αναπτύξει βιώσιμες και μακροπρόθεσμες λύσεις.

*Διευθύνων Σύμβουλος της Ask WiRE