Sun City: Μια ζωτικής σημασίας ανάπτυξη «εγκλωβισμένη» σε… περίεργες αποφάσεις

«Εγκλωβισμένη» σε… περίεργες και εν πολλοίς…ακατανόητες αποφάσεις που εμποδίζουν την απρόσκοπτη αποπεράτωση και λειτουργία της βρίσκεται μια ζωτικής σημασίας για το τουριστικό προϊόν της ελεύθερης περιοχής Αμμοχώστου-και όχι μόνο-, ανάπτυξη.

Ο λόγος για το Sun City, ένα έργο αποτελούμενο από πεντάστερο ξενοδοχείο και οικιστική πολυκατοικία, που χωροθετείται στα δημοτικά όρια του Δήμου Σωτήρας και που η υλοποίησή του θα αποφέρει πολλαπλά οφέλη στην τοπική κοινωνία και στην ευρύτερη περιοχή, καθώς θα προσελκύσει χιλιάδες τουρίστες και θα ανοίξει πέραν των 200 θέσεων εργασίας.

Πρόκειται ουσιαστικά για την πρώτη πραγματική πεντάστερη μονάδα στην περιοχή, με εστιατόρια από διεθνώς φημισμένους σεφ, που έρχεται ταυτόχρονα να συμβάλει τα μέγιστα στον εμπλουτισμό του τουριστικού προϊόντος, όχι μόνο της συγκεκριμένης περιοχής που το έχει πραγματικά ανάγκη, αλλά και γενικότερα της χώρας μας στο πλαίσιο και της σχετικής στρατηγικής στόχευσης του Υφυπουργείου Τουρισμού.

Διαβάστε ακόμη:

Σωτήρα: Δυναμικά μέτρα και νομική αντίδραση για τις αναπτύξεις στον πάγο

«Καταδικάζουν σε μαρασμό την τουριστική περιοχή της Σωτήρας»

Το χρονικό του Sun City

Το Sun City είχε εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια το 2017, για να προκύψουν ωστόσο στην πορεία-στο πλαίσιο της παροχής κυβερνητικών κινήτρων για όλες τις ξενοδοχειακές μονάδες- αναπτυξιακά δικαιώματα, όπως αύξηση του συντελεστή δόμησης.

Έπειτα από αυτή την εξέλιξη, η ιδιοκτήτρια εταιρεία έτυχε προφορικής ενημέρωσης από το Τμήμα Πολεοδομίας πως τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα θα μπορούσε να τα χρησιμοποιήσει καθ’ ύψος, ώστε να μην σφραγιστεί περισσότερο έδαφος και προκειμένου να διατηρηθούν οι οπτικές φυγές προς τη θάλασσα.

Ενόψει τούτων, η εταιρεία προχώρησε στην ανέγερση ενός επιπλέον ορόφου στην ήδη εγκεκριμένη μονάδα, υποβάλλοντας στο μεσοδιάστημα επίσημη αίτηση για αύξηση του ύψους, η οποία και απορρίφθηκε. Υπό το πρίσμα αυτό, η εταιρεία υπέβαλε εν συνεχεία ιεραρχική προσφυγή, η οποία ενώ αρχικά έγινε μερικώς αποδεκτή από την Πολεοδομία(σ.σ. κατασκευή ενός ορόφου όπως ουσιαστικά είχε επί τόπου κατασκευαστεί), ακολούθως απορρίφθηκε από τη διυπουργική επιτροπή στην οποία, όπως προβλέπει ο νόμος, προωθήθηκε για λήψη απόφασης.

Εξασφάλιση άδειας κατά παρέκκλιση

Με τα δεδομένα αυτά, το 2021 η εταιρεία υπέβαλε στο Συμβούλιο Μελετών Παρεκκλίσεων αίτηση για έκδοση άδειας κατά παρέκκλιση, την οποία το Υπουργικό Συμβούλιο της προηγούμενης Κυβέρνησης ενέκρινε τον περασμένο Ιανουάριο(2023), έχοντας βεβαίως προηγηθεί όλες απαιτούμενες οι διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένης και της δημόσιας διαβούλευσης με όλα τα εμπλεκόμενα τμήματα (θετικές απόψεις Διευθυντή Πολεοδομίας, Δήμου Σωτήρας, Δημόσιας Ακρόασης, Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων και Υπουργείου Εσωτερικών).

Αντισταθμιστικά μέτρα αξίας €410.000

Αξίζει να σημειωθεί συναφώς πως για την μείωση των πιέσεων προς την προστατευόμενη περιοχή, η οποία επισημαίνεται ότι βρίσκεται εκτός της ιδιοκτησίας της ανάπτυξης, το Υπουργικό Συμβούλιο επέβαλε όρους και αντισταθμιστικά μέτρα αξίας €410.000(σ.σ. ποσό το οποίο η εταιρεία κατέβαλε σε ειδικό ταμείο του Δήμου Σωτήρας τον περασμένο Φεβρουάριο), καθώς και από μέρους της αποδοχή για μη αξιοποίηση του υπολειπόμενου μη αξιοποιημένου συντελεστή δόμησης και ποσοστού κάλυψης της πολεοδομικής ζώνης, αλλά και οποιωνδήποτε κινήτρων ή μελλοντικού συντελεστή δόμησης. Κάτι που επί της ουσίας σημαίνει ότι η ιδιοκτήτρια εταιρεία δεν θα μπορεί να αξιοποιήσει τυχών μέτρα συντελεστή πέραν από τα υφιστάμενα, έστω και αν στην περιοχή προκύψουν νέα πολεοδομικά κίνητρα κλπ.

Η στάση της Περιβαλλοντικής Αρχής

Παρ’ όλα αυτά, και μολονότι πριν από τη λήψη της απόφασης είχε κληθεί να τοποθετηθεί επί του θέματος, το Τμήμα Περιβάλλοντος αρνήθηκε να προβεί σε αξιολόγηση-παρόλο που τόσο η ευρωπαϊκή όσο και κυπριακή νομοθεσία επιτρέπουν ή/και επιβάλλουν, υπό προϋποθέσεις, την περιβαλλοντική γνωμοδότηση έστω και αν η ανάπτυξη έχει υλοποιηθεί-, εξουσιοδοτώντας την Πολεοδομική Αρχή να αποφασίσει εφόσον η πολεοδομική νομοθεσία επιτρέπει τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας για ανάπτυξη που έχει υλοποιηθεί.

Συγκεκριμένα, σε τρίτη ξεχωριστή διαβούλευση που έγινε το 2022 μετά την ετοιμασία της ειδικής οικολογικής αξιολόγησης για την περιοχή και πριν από την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, με επιστολή του το Τμήμα Περιβάλλοντος άφησε στην Πολεοδομία να αποφανθεί κατά πόσο θα λάβει «μέτρα για άρση της παρανομίας ή θα προχωρήσει στη νομιμοποίησή τους», δίνοντας έτσι την απόλυτη εξουσία στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως να αποφασίσει όπως κρίνει ορθότερα.

Θα πρέπει στο σημείο αυτό να τονιστεί πως σε ό,τι αφορά τις τουριστικές αναπτύξεις που ανεγείρονται, έστω και αν για αυτές έχει κατατεθεί προηγουμένως αίτηση και αναμένεται η εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας( σ.σ. όπως εν προκειμένω το Sun City), η ειδική οικολογική έκθεση παρέχει τη δυνατότητα χορήγησης πολεοδομικής άδειας με αντισταθμιστικά μέτρα για προστασία της περιοχής.

Ωστόσο εν συνεχεία, και υπό το πρίσμα δημόσιων προειδοποιήσεων από πλευράς Ελεγκτικής Υπηρεσίας προς τα εμπλεκόμενα μέρη ότι θα τα καταγγείλει στην Αρχή κατά της Διαφθοράς σε περίπτωση που προβούν σε έκδοση της άδειας, το Τμήμα Περιβάλλοντος άλλαξε την ερμηνεία του επί της ειδικής οικολογικής αξιολόγησης, εκδίδοντας σημείωση «ότι για τη μείωση των πιέσεων προς την προστατευόμενη περιοχή εννοούσε την αποκατάσταση (δηλαδή κατεδάφιση) των μη αξιολογημένων/αδειοδοτημένων οικοδομών».

Ήρθε δηλαδή εκ των υστέρων, να τοποθετηθεί σε πλήρη αντιδιαστολή με την προηγηθείσα απόφασή του, βάσει της οποίας ουσιαστικά έδινε τη δυνατότητα στην Πολεοδομία να χορηγήσει πολεοδομική άδεια και κατ’ επέκταση στο Υπουργικό Συμβουλίου να τη εγκρίνει.

Αξίζει επιπρόσθετα να σημειωθεί πως κατά τις διαβουλεύσεις που έλαβαν χώρα το 2021 δεν τέθηκαν οποιοιδήποτε νέοι περιβαλλοντικοί όροι για τις προσθήκες, παρόλο που το Τμήμα Περιβάλλοντος είχε όλη την πληροφόρηση για το έργο και την έκθεση ειδικής οικολογικής αξιολόγησης για την περιοχή, έχοντας κάθε δυνατότητα να γνωμοδοτήσει.

Επισημαίνεται περαιτέρω ότι στη Δημόσια Ακρόαση που έγινε το 2022, το Τμήμα Περιβάλλοντος δεν παρέστη στη δημόσια διαβούλευση για να τοποθετηθεί, σε αντίθεση με το πρώτο στάδιο κατά την έκδοση της πολεοδομικής άδειας το 2017, όταν είχε τοποθετηθεί με επιβολή όρων τους οποίους και η εταιρεία τήρησε ευλαβικά.

Το μπλοκάρισμα και οι συνέπειες

Το μπλοκάρισμα της έκδοσης πολεοδομικής άδειας από το Τμήμα Περιβάλλοντος, για λόγους τους οποίους προφανώς μόνο το ίδιο γνωρίζει, δημιουργεί αλυσιδωτές αρνητικές επιπτώσεις, τόσο στην ίδια την ιδιοκτήτρια εταιρεία όσο και-πολύ περισσότερο-στην προοπτική ανάπτυξης της συγκεκριμένης περιοχής.

Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι υπό το φάσμα των προαναφερθείσων εξελίξεων, η ιδιοκτήτρια εταιρεία, που σημειώνεται πως στην πορεία των πραγμάτων συμβλήθηκε με συγκεκριμένη εταιρεία για τη διαχείριση της μονάδας για την τουριστική σαιζόν 2024, αναγκάστηκε να εξαγοράσει το 100% των μετοχών του έργου, καθώς οι ξένοι επενδυτές δεν είχαν διάθεση να παραμείνουν μετά από αυτές. Επισημαίνεται εξάλλου πως για το έργο, δαπανήθηκαν μέχρι στιγμής €50 εκατ., ενώ για την αποπεράτωσή του θα δαπανηθούν ακόμα €25 εκατ.

Την ίδια ώρα, για τους τοπικούς φορείς-πέραν της απώλειας του πολλαπλού οφέλους που θα υπάρξει από την ολοκλήρωση της ανάπτυξης-προκύπτει ο προβληματισμός ως προς τις προεκτάσεις μιας πιθανής κατεδάφισης ενός ορόφου και συνεπακόλουθης λογικής απόφασης του ιδιοκτήτη του έργου να προχωρήσει σε εναλλακτική ανέγερση νέας πολυκατοικίας προς αξιοποίηση όλων των αναπτυξιακών του δικαιωμάτων και του διαθέσιμου συντελεστή δόμησης, αφού είναι πασιφανές πως κάτι τέτοιο θα προκαλέσει πραγματικό βάρος στην περιοχή εφόσον θα κλείσουν όλες οι οπτικές φυγές προς τη θάλασσα και θα σφραγιστεί τεράστιο έδαφος.

Αντιθέτως, εάν προχωρήσει προς ολοκλήρωση η υπάρχουσα ανάπτυξη ως έχει εγκριθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο, τότε η οικοδομή θα αποπερατωθεί το συντομότερο και θα εξωραϊστεί μια περιοχή που θυμίζει εργοτάξιο από το 2017.

Η εσφαλμένη εντύπωση…

Θα πρέπει να επισημανθεί καταληκτικά, πως εσφαλμένα έχει δημιουργηθεί η εντύπωση πως στην εγκεκριμένη εξαώροφη οικιστική πολυκατοικία έχουν ανεγερθεί δύο επιπλέον όροφοι, καθότι από επιτόπια επίσκεψή μας προκύπτει πως από πλευράς Πολεοδομίας φαίνεται να υπολογίστηκε ότι ανεγέρθηκαν δύο επιπλέον όροφοι χωρίς να ληφθεί υπόψη ότι το αρχικό ισόγειο που διέθετε διαμερίσματα και υπόστεγο χώρο στάθμευσης, μετατράπηκε ολόκληρο σε υπόστεγο χώρο στάθμευσης, δεδομένου πως είναι κοινή πρακτική όπως οι ‘’πυλωτές’’ δεν προσμετρούνται στον αριθμό ορόφων.

Επιπρόσθετα, από την επί τόπου έρευνα μας προκύπτει ότι το ύψος της πολυκατοικίας είναι εμφανώς χαμηλότερο από το ξενοδοχείο, στο οποίο είναι αποδεκτό από την Πολεοδομία ότι έγινε προσθήκη μόνο ενός ορόφου, δηλαδή του 6ου.

Πάντως, εν αναμονή της εξέλιξης της υπόθεσης του Sun City, με ιδιαίτερο ενδιαφέρον αναμένεται και το κατά πόσο και πώς θα επηρεαστούν οι άλλες πέντε αιτήσεις που εκκρεμούν για ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων στην περιοχή και δη στον δήμο Σωτήρας.