Έκθεση EY Κύπρου: Οι τάσεις στο real estate σε Κύπρο και Ευρώπη-Τα αναδυόμενα θέματα και οι προκλήσεις

Τις τάσεις στην κυπριακή, αλλά και ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, αποτυπώνει η έκθεση της EY Κύπρου με τίτλο «Industry Semi Annual Update: Cyprus Real Estate»(Οκτώβριος 2023).

Συγκεκριμένα, η έκθεση εστιάζει στις μεταβαλλόμενες τάσεις και εξελίξεις στην Ευρώπη και τον αντίκτυπό τους στην Κύπρο, αναφέροντας παράλληλα τις προκλήσεις οι οποίες προέρχονται από τις γεωπολιτικές εντάσεις, τα αυξημένα επιτόκια, τον πληθωρισμό και την στρατηγική της κυβέρνησης.

Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα στην Κύπρο, φαίνεται ότι επηρεάζονται από τις πρακτικές ESG, την πράσινη ενέργεια και το κατασκευαστικό κόστος.

Ακολουθούν πιο κάτω αναλυτικά τα ευρήματα της έκθεσης της EY Κύπρου, που αφορούν τις τάσεις στο ευρωπαϊκό και κυπριακό real estate:

Οικιστικά ακίνητα

Ευρώπη

• Περιζήτητα, καθώς θεωρούνται καλή αντιστάθμιση στον πληθωρισμό. Κατά το 2022, οι συνθήκες χρηματοδότησης οδήγησαν σε μείωση των όγκων.
• Υψηλές επιδόσεις λόγω μειωμένης προσφοράς που προήλθε από το υψηλό κόστος κατασκευής.
• Η αύξηση των λογαριασμών κοινής ωφελείας, αλλά και οι πρακτικές ESG, ωθούν σε ζήτηση ενεργειακά αποδοτικών ακινήτων.
• Κυριαρχεί αυξημένη ζήτηση ενοικίων λόγω αστικοποίησης. Οι πόλεις στην Ευρώπη αγωνίζονται να παραδώσουν νέες κατοικίες για να καλύψουν την αυξημένη ζήτηση. Επίσης, οι αυξημένες τιμές καθιστούν την αγορά κατοικίας απρόσιτη.

Κύπρος

• Αναμένεται ότι η τοπική ζήτηση για ακίνητα θα είναι σταθερή ή οριακά χαμηλότερη, λόγω του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους και των επιτοκίων.
• Η ενοικίαση γίνεται όλο και πιο δημοφιλής λόγω του υψηλού κόστους ζωής.
• Οι ξένοι υπήκοοι αναμένεται να συνεχίσουν να αγοράζουν σπίτια σε παράκτιες περιοχές για διάφορους σκοπούς.
• Η αγορά αναμένεται ότι σιγά-σιγά θα συμβαδίζει με τις τάσεις ESG και θα καλύψει τις καθυστερήσεις.
  

Γραφειακά ακίνητα

Ευρώπη

• Γραφεία με πράσινη ενέργεια και ενεργειακής απόδοσης Α είναι πιο περιζήτητα, καθώς οι ενοικιαστές χρειάζονται σύγχρονες υποδομές που να συμβαδίζουν με τις πρακτικές ESG και net-zero.
• Η πλειονότητα των γραφειακών ακινήτων στις περισσότερες πόλεις της Ευρώπης είναι άνω των 20 ετών, κάτι που επιφέρει προκλήσεις, καθώς θα πρέπει σύντομα να ανακαινιστούν.
• Στη μετά πανδημία εποχή, η εργασία από το σπίτι έχει επηρεάσει την αγορά γραφείων. Παρατηρείται ζήτηση σε χώρους που ευνοούν την υβριδική εργασία.

Κύπρος

• Η ισχυρή ζήτηση σε συγκεκριμένες πόλεις αναμένεται να συνεχιστεί, υποστηριζόμενη από την αυξανόμενη εγκατάσταση κεντρικών γραφείων και την τάση μετεγκατάστασης επιχειρήσεων, ιδίως μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία.
• Οι οδηγίες της Ε.Ε. για την ενεργειακή απόδοση θα επηρεάσουν την τοπική αγορά και συνεπώς πολλά παλαιά ακίνητα θα πρέπει να αναβαθμιστούν.
• Η τάση απομακρυσμένης εργασίας στην Ε.Ε. δεν αναμένεται επί του παρόντος να έχει μεγάλο αντίκτυπο στην κυπριακή αγορά γραφείων.

Εμπορικά καταστήματα

Ευρώπη

• Η ζήτηση από τους καταναλωτές έχει αμβλυνθεί λόγω της ευρύτερης συμπίεσης των διαθέσιμων εισοδημάτων.
• Οι ηλεκτρονικές αγορές επιταχύνθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, κάτι που άλλαξε τη δυναμική των εμπορικών καταστημάτων. Σημειώθηκαν συγχωνεύσεις σε φυσικά καταστήματα.
• Οι λιανικές πωλήσεις αναμένεται να επιβαρυνθούν περαιτέρω. Επίσης, οι καταναλωτές πλέον αναζητούν ευκολία στην πρόσβαση και χώρους υψηλής ποιότητας. Εξαιτίας αυτού, τα περιφερειακά εμπορικά κέντρα έχουν υποστεί κάποιο πλήγμα.

Κύπρος

• Η Κύπρος είναι πιθανό να ακολουθήσει τις ευρωπαϊκές τάσεις, καθώς οι διαδικτυακές πωλήσεις γίνονται όλο και πιο δημοφιλείς.
• Η κρίση του κόστους ζωής, από την άλλη πλευρά, αναμένεται να συνεχίσει να επηρεάζει αρνητικά τον τομέα του λιανικού εμπορίου, με τα ποσοστά κενών χώρων να αυξάνονται.
  

Βιομηχανικά ακίνητα

Ευρώπη

• Η βιομηχανία δούλεψε αρκετά εν καιρώ πανδημίας λόγω της αύξησης των διαδικτυακών πωλήσεων.
• Επί του παρόντος παρουσιάζει μείωση των μισθώσεων.
• Υποστηρίζεται από το χαμηλό ποσοστό κενών χώρων (μέσος όρος ΕΕ 12,2%) και την όχι και τόσο υψηλή προσφορά. Η ζήτηση αμβλύνεται λόγω του γενικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και η αύξηση των ενοικίων επιβραδύνεται.
• Οι νέες ενεργειακές τάσεις επιβάλλουν βελτίωση στις εγκαταστάσεις, π.χ. εγκατάσταση φωτοβολταϊκών.
  

Κύπρος

• Η βιομηχανική δραστηριότητα στην Κύπρο είναι περιορισμένη σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
• Ορισμένα βιομηχανικά περιουσιακά στοιχεία έχουν καταλήξει σε ακίνητα χαρτοφυλάκια ακίνητης περιουσίας (REO) και διατέθηκαν στην αγορά αντίστοιχα.
• Η απότομη πτώση των αποδόσεων εισόδου που σημειώθηκαν στην Ευρώπη δεν αναπαράχθηκαν στην Κύπρο, οπότε δεν αναμένονται σημαντικές αλλαγές.
• Οι πρακτικές ESG είναι πιθανό να επηρεάσουν τον τομέα βραχυπρόθεσμα.

Αναδυόμενα θέματα και προκλήσεις

Οι αγοραπωλησίες ακινήτων στην Κύπρο έρχονται αντιμέτωπες με διάφορα θέματα και προκλήσεις που έχουν να κάνουν με τις γεωπολιτικές εντάσεις, την αύξηση των επιτοκίων και τα αυστηρότερα κριτήρια δανεισμού, τον πληθωρισμό και την στρατηγική της κυβέρνησης.

• Γεωπολιτικές εντάσεις

Ο πόλεμος στην Ουκρανία προκάλεσε κύματα αβεβαιότητας στην ευρωπαϊκή και κατ΄ επέκταση στην κυπριακή οικονομία.

Οι κυρώσεις που επιβλήθηκαν στη Ρωσία επέφεραν σημαντικό αντίκτυπο στην κυπριακή αγορά. Ωστόσο, η αγορά έδειξε την ανθεκτικότητά της.

Ήρθαν στην Κύπρο 10.000+ επαγγελματίες από την Ουκρανία και άλλες χώρες της κοινοπολιτείας ανεξαρτήτων κρατών-CIS-, που μαζί με τα μέλη των νοικοκυριών τους υπολογίζονται σε περίπου 24.000 άτομα. Αυτό οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης ακινήτων και οδήγησε σε υψηλότερες τιμές ενοικίων.

Επιπλέον, υπήρξε μεγάλος αριθμός Ισραηλινών και Λιβανέζων, οι οποίοι μετεγκαταστάθηκαν στην Κύπρο λόγω της αβεβαιότητας στη χώρα τους.

• Αύξηση των επιτοκίων και αυστηρότερα κριτήρια δανεισμού

Η ΕΚΤ προχώρησε σε μια σειρά από διαδοχικές αυξήσεις επιτοκίων για να συγκρατήσει τον πληθωρισμό.

Την ίδια ώρα, οι τράπεζες υιοθετούν μια πιο επιφυλακτική στάση και εφαρμόζουν πιο αυστηρά κριτήρια όσον αφορά την πολιτική των δανείων.

Ωστόσο, ο δανεισμός για το 2022 ξεπέρασε τα επίπεδα προ πανδημίας, φτάνοντας περίπου τα 3,2 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 10% σε ετήσια βάση, η οποία προέρχεται κυρίως από επιχειρηματικά δάνεια.

• Πληθωριστικές πιέσεις

Ο πληθωρισμός αναμένεται να σταθεροποιηθεί, αλλά να παραμείνει υψηλός τα επόμενα τρίμηνα. Τα υψηλά επίπεδα του πληθωρισμού θα συνεχίζουν να επηρεάζουν τους δείκτες κατασκευών, καθώς και τα ενοίκια και τις τιμές των κατοικιών.

Ως εκ τούτου, η αγοραστική δύναμη των δυνητικών αγοραστών θα διαβρώνεται και θα μειωθούν τα περιθώρια ανάπτυξης ακινήτων.

Από την άλλη, ο πληθωρισμός στην Κύπρο είναι από τους χαμηλότερους στην Ευρωζώνη.

• Αλλαγές στην κυβερνητική στρατηγική και στα συστήματα κινήτρων

Η Κύπρος εφαρμόζει διάφορα προγράμματα για την ενθάρρυνση της μετεγκατάστασης ξένων εταιρειών, την αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων και την προσέλκυση διεθνών ταλέντων.

Η κατάργηση του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος επέφερε αλλαγές και νέα δεδομένα, μεταξύ τους οι περαιτέρω έλεγχοι.

Επενδυτές οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα αξίας 300.000 ευρώ και άνω, τους επιτρέπεται η άδεια παραμονής στο νησί. Τα κριτήρια έχουν πρόσφατα αναθεωρηθεί και εξετάζονται τυχόν αδυναμίες για αποφυγή της κατάχρησης του συστήματος.

Σε σχέση με τις εταιρείες ξένων συμφερόντων, επιτρέπεται στους υπαλλήλους τρίτων χωρών η άδεια εργασίας και μετεγκατάστασή τους στην Κύπρο. Αυτό προκαλεί δημογραφικές μεταβολές και επιτάχυνση της μετεγκατάστασης ξένων επιχειρήσεων, αυξάνοντας έτσι τη ζήτηση γραφείων και κατοικιών.

Διαβάστε αυτούσια την έκθεση της EY Κύπρου ΕΔΩ